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Sottotetto con accesso esclusivo: come funziona?

20 Aprile 2022 | Autore:
Sottotetto con accesso esclusivo: come funziona?

A chi appartiene il sottotetto accessibile solamente dall’appartamento dell’ultimo piano? Regolamento contrattuale: cos’è e cosa può prevedere?

In condominio ci sono spazi di proprietà privata e altri comuni a tutti. Nei primi rientrano ovviamente le abitazioni e le relative pertinenze (box, cantina, ecc.), mentre nei secondi quelle parti che sono poste al servizio di tutti, come ad esempio le scale, il cortile, l’androne, il tetto, ecc. Ci sono però alcune parti la cui titolarità è talvolta messa in discussione, anche per via della possibilità concreta di godere del bene. Con questo articolo affronteremo un caso particolare: vedremo cioè come funziona il sottotetto con accesso esclusivo.

Con il presente contributo cercheremo di capire come devono comportarsi i condòmini in presenza di un sottotetto a cui può accedere solamente una persona, in genere il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio. Il fatto che il sottotetto abbia l’accesso esclusivo lo rende automaticamente di proprietà privata? Cosa dice la legge a riguardo? Come funziona il sottotetto condominiale con accesso esclusivo? Scopriamolo insieme.

Sottotetto: cos’è?

Si definisce sottotetto lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano di un’abitazione.

Il sottotetto è dunque il volume sotto la copertura, caratterizzato da altezze diverse dovute all’inclinazione delle falde del tetto, in genere non abitabile.

In ciò sta la differenza con la mansarda, che è invece uno spazio abitabile, cioè un volume sotto il tetto caratterizzato dai requisiti necessari a essere adibito ad abitazione.

Sottotetto condominiale: quando è parte comune?

La legge (art. 1117 cod. civ.) inserisce il sottotetto tra le parti comuni del condominio, se è destinato, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Cosa vuol dire? Significa che il sottotetto è proprietà comune quando è utile all’intero condominio. Ad esempio, il sottotetto accessibile a tutti è sicuramente parte comune.

L’accessibilità al sottotetto non è, però, l’unico elemento da tenere in considerazione per stabilire se è parte comune o meno.

Secondo la Corte di Cassazione [1], se il sottotetto svolge una funzione di isolamento termico a beneficio dell’intero condominio o, quantomeno, di alcune parti comuni (ad esempio, il pianerottolo o le scale), allora deve ritenersi che esso sia pertinenza condominiale.

Altri elementi utili a desumere la natura condominiale del sottotetto, oltre all’accesso che sia possibile solo attraverso un bene condominiale (ad esempio una scala), sono la presenza di tubazioni o di parti dell’impianto condominiale del riscaldamento centralizzato, dell’antenna tv oppure del pannello comandi dell’ascensore.

Sottotetto condominio: quando è proprietà privata?

Il sottotetto condominiale è di proprietà esclusiva se il regolamento contrattuale stabilisce in questo modo.

Il regolamento contrattuale è quello votato all’unanimità oppure redatto dall’originario costruttore del fabbricato e poi recepito all’interno dei singoli contratti d’acquisto.

Se un regolamento di questo tipo attribuisce la proprietà del sottotetto a un solo condomino (in genere, al proprietario dell’appartamento all’ultimo piano), allora non ci sono dubbi: il sottotetto è proprietà privata.

Cosa succede, però, se il regolamento contrattuale non dice nulla in merito alla proprietà del sottotetto? In tal caso, bisognerà verificare la concreta funzione svolta da questa parte per poterne attribuire la titolarità.

Secondo la giurisprudenza [2], il sottotetto deve considerarsi pertinenza esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano se assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

Secondo altra giurisprudenza [3], il sottotetto che costituisce un mero volume tecnico, non intonacato, non finestrato, con esclusiva funzione di isolante termico e impossibile da raggiungere se non da una botola con scala retrattile posta nell’appartamento immediatamente inferiore, è di proprietà esclusiva e non condominiale.

Sottotetto con accesso esclusivo: a chi appartiene?

Il sottotetto è condominiale quando, oltre che essere accessibile a tutti, svolge una funzione di utilità per l’intero edificio. Al contrario, se il sottotetto porta benefici solo all’abitazione dell’ultimo piano, allora deve presumersi che sia di proprietà esclusiva, salvo ovviamente diversa disposizione del regolamento contrattuale.

Da quanto appena detto deriva che il sottotetto con accesso esclusivo riservato a un solo condomino è di proprietà esclusiva di quest’ultimo, ponendosi il sottotetto come pertinenza dell’immobile del singolo condomino.

Il collegamento privilegiato tra sottotetto e abitazione sita all’ultimo piano sembra infatti escludere che il sottotetto possa avere utilità per l’intero condominio. Deve quindi ritenersi che, in casi del genere, sia di proprietà privata.

Attenzione, però, a ciò che stabilisce il regolamento contrattuale: se quest’ultimo dovesse affermare che il sottotetto è di proprietà comune, allora andrebbe sicuramente annoverato tra le parti condominiali.


note

[1] Cass., sent. n. 333/2017.

[2] Cass., ord. n. 17249/2011.

[3] App. Roma, sent. n. 2571 del 23 aprile 2015.

Autore immagine: canva.com/


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