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Superbonus 110%: chi può richiederlo?

8 Gennaio 2022
Superbonus 110%: chi può richiederlo?

Abito al piano terra di una vecchia palazzina di due piani. Al primo e secondo piano non ha mai abitato nessuno. Occorre rifare grondaie, bucate, che portano umidità al mio appartamento. Il terrazzo del primo piano cade a pezzi e quando piove l’acqua porta umidità alle pareti sottostanti. Non riesco a rintracciare i proprietari. Posso usufruire del bonus 110% per lavori della casa nel mio piccolo appartamento e/o anche in tutta la palazzina se i proprietari mi concedono l’usucapione e/o donazione, siccome li sto occupando da quando li hanno acquistati e non si sono mai fatti vedere?

La legge prevede che i soggetti beneficiari del Superbonus 110% sono, tra gli altri:

  • i condomini;
  • con riferimento alle spese sostenute dal 1° gennaio 2021, le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, per interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
  • le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni sulle singole unità immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate, nella guida al Superbonus 110%, ha precisato che la detrazione spetta solo ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. Si tratta, in particolare, del proprietario, del nudo proprietario o del titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), del detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Alla luce di ciò, la lettrice ben potrebbe accedere al superbonus per l’appartamento di cui è titolare (fermo restando il rispetto delle condizioni previste dalla legge in ordine agli interventi trainanti e trainati), ma non per l’altro appartamento di proprietà altrui, in quanto non avrebbe alcun titolo (né di proprietà né di godimento). Anche qualora dovessero sussistere i presupposti per l’usucapione, sarebbe comunque indispensabile una sentenza che, con data anteriore all’inizio dei lavori, accerti l’avvenuto acquisto dell’immobile per usucapione. A tal proposito, preciso che, affinché si possa divenire proprietari per usucapione, occorre adire il tribunale competente per territorio e dimostrare il possesso del bene continuato, pacifico e non clandestino, per almeno vent’anni. L’onere della prova ricade ovviamente sul possessore qualificato dell’immobile.

In sintesi, l’accesso al superbonus non è possibile per gli interventi riguardanti l’appartamento altrui, per il quale servirebbe un titolo di proprietà o un titolo che attribuisca il diritto di godimento (indipendentemente dalla situazione di fatto).

A prescindere dagli interventi interni (le cui agevolazioni spettano unicamente al proprietario/possessore/detentore qualificato), occorre considerare comunque la possibilità degli interventi esterni, sulle parti comuni dell’edificio.

La legge prevede, infatti, che l’agevolazione spetti anche se gli interventi agevolabili sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio, composti da 2 a 4 unità immobiliari, di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche, riferita alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021.

Tuttavia, affinché si possa procedere con gli interventi trainanti e trainati sulle parti comuni, occorre il consenso anche degli altri proprietari. La decisione di avviare i lavori e di beneficiare dell’agevolazione fiscale deve essere assunta all’unanimità.

Nel caso di specie, vista l’irreperibilità, sarebbe opportuno effettuare una ricerca nei pubblici registri anagrafici per rintracciare i proprietari, chiedere loro il consenso ad effettuare i lavori beneficiando del superbonus, anche eventualmente delegando la lettrice per la gestione di tutte le pratiche amministrative/fiscali. In assenza di autorizzazione/consenso degli altri proprietari, la lettrice potrebbe comunque effettuare gli interventi urgenti e indispensabili per la conservazione dell’edificio (eventualmente rivalendosi sugli altri proprietari per le spese, in proporzione ai millesimi di proprietà), ma non avrebbe diritto al Superbonus.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



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