Diritto e Fisco | Articoli

Quante provvigioni pagare se intervengono più agenzie immobiliari?

8 Gennaio 2022
Quante provvigioni pagare se intervengono più agenzie immobiliari?

Il proprietario dà l’incarico all’agenzia immobiliare X nel gennaio 2020 con un mandato per la vendita di un immobile. Faccio due diverse proposte di acquisto tramite l’agenzia X, proposte che vengono ignorate dal proprietario. Nell’agosto 2021, il proprietario dà l’incarico in esclusiva ad una nuova agenzia Y. Se acquisto adesso l’immobile, devo pagare due agenzie immobiliari?

Per rispondere al quesito del lettore, occorre premettere che, come ribadito anche recentemente dalla Corte di Cassazione (ord. 20 agosto 2020 n. 17481), affinché possa sorgere il diritto alla provvigione del mediatore, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti.

Più precisamente, il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare si pone in rapporto causale con l’opera svolta dal mediatore; in altri termini, deve essere dimostrato, secondo il principio della causalità adeguata, che, senza l’attività del mediatore, il contratto non si sarebbe concluso. E’ onere del mediatore provare, sia di aver posto le parti in contatto tra loro, sia che in seguito a questo contatto ed eventualmente all’ulteriore opera di mediazione da lui svolta, è stata possibile la conclusione dell’affare.

Premesso ciò, occorre esaminare l’ipotesi in cui, come nel caso di specie, l’affare si potrebbe concludere con l’intervento di più mediatori (l’agenzia X che ha messo originariamente in contatto acquirente e venditore, pervenendo alla fase della proposta di acquisto e l’agenzia Y che potrebbe portare le parti al rogito e, quindi, curare la fase conclusiva dell’affare già avviato con il supporto della precedente agenzia). Ebbene, tale fattispecie è espressamente disciplinata dall’art. 1758 del Codice civile secondo cui: “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione”.

Ciò significa che entrambe le agenzie hanno diritto alla provvigione, ma non per intero. Il diritto è pro quota, con la conseguenza che la provvigione – che è e deve restare unica -, viene divisa tra i due agenti immobiliari. La giurisprudenza ha, infatti, affermato che non può essere riconosciuta una duplicazione delle provvigioni e che il diritto alla ripartizione del compenso tra più mediatori sorge, ex art. 1758 c.c., quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, oppure autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare, in maniera tale da potersi affermare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare medesimo, sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo (Cass. n. 4228/2012; Cass. n 5952/2005; da ultimo, C. App. Bologna n. 2663 del 9 ottobre 2021).

Poiché l’art. 1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto a una quota della medesima, e l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli (Cass. 5766/2005).

Alla luce dell’art. 1758 c.c. e dell’interpretazione fornita dalla giurisprudenza di merito e di legittimità, qualora il lettore dovesse acquistare l’immobile per il tramite dell’attuale agenzia Y, sarebbe tenuto a pagare un’unica provvigione divisa in due parti: una quota a Y e una quota a X che ha, innegabilmente, dato un contributo utile e necessario ai fini della conclusione dell’affare, a prescindere dal fatto che il mandato sia stato poi revocato. Nessuna delle due agenzie può pretendere la commissione per intero, in quanto la provvigione è unica per singolo affare e non può essere duplicata.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube