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La terrazza condominiale si può usare come stenditoio?

29 Dicembre 2021
La terrazza condominiale si può usare come stenditoio?

Si può usare il piano di copertura dell’edificio (lastrico solare o terrazza) per stendere i panni, le lenzuola o la biancheria?

La terrazza condominiale si può usare come stenditoio? Se uno dei condòmini dovesse collocare alcuni fili, da un lato all’altro dell’area aperta, per ivi appendere i panni bagnati e farli così asciugare al sole, il condominio potrebbe vietarglielo?

La questione, di recente affrontata dalla giurisprudenza [1], necessita di alcune precisazioni. Sul punto, infatti, potrebbe influire la presenza di un regolamento di condominio di natura «contrattuale» (ossia approvato all’unanimità) che potrebbe legittimamente vietare uno specifico uso degli spazi comuni come appunto quello rivolto a stendere i panni, le lenzuola e la biancheria. 

Ma anche laddove il regolamento non stabilisca se la terrazza condominiale si può usare come stenditoio, esiste una norma del Codice civile che disciplina un comportamento simile. Ne parleremo a breve. 

Nel frattempo però una precisazione, quantomeno terminologica, è d’obbligo per chi non conosce la differenza tra terrazza condominiale e lastrico solare. Le due parole vengono spesso usate indistintamente. E difatti, in entrambi i casi, si tratta del piano orizzontale di copertura dell’edificio. Senonché, il lastrico solare non è fatto per essere vissuto, non essendo delimitato da parapetti. Invece, la terrazza è un’area vivibile, ove ci si può sporgere, prendere il sole ed eventualmente giocare.

A chi appartiene la terrazza?

Di regola, la terrazza è un’area condominiale: appartiene cioè a tutti i condomini. Lo stabilisce l’articolo 1117 del Codice civile. Nulla però esclude che possa essere concesso l’uso esclusivo o, addirittura la stessa proprietà, a un solo condomino (di norma quello che abita all’ultimo piano che, sempre a norma del Codice civile, avrebbe anche il potere di sopraelevazione ossia di costruirvi ulteriori piani).

Nel caso in cui la terrazza dovesse essere condominiale, tutte le spese ad essa inerenti – sia quelle relative all’ordinaria che alla straordinaria amministrazione – sono ripartite tra tutti i condomini dell’edificio che da essa sono coperti, secondo i rispettivi millesimi. Pertanto, in presenza di un edificio a forma scalare, ossia con più lastrici solari o terrazze come tanti gradini, solo i condomini che rientrano nella relativa verticale sono tenuti a partecipare alle spese della propria copertura. 

Viceversa, nel caso di terrazza o lastrico solare di uso o proprietà esclusiva, le spese sono così ripartite: un terzo in capo al titolare della proprietà o del diritto d’uso e gli altri due terzi in capo a tutti gli altri condomini.

Divieto di usare la terrazza come stenditoio

Il problema dell’uso della terrazza come stenditoio si pone chiaramente solo per quella comune e non anche per quella nella disponibilità esclusiva di un solo condomino.

Solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale) potrebbe vietare di adibire la terrazza a stenditoio. In tal caso, non c’è modo di opporsi o di superare il vincolo. Difatti, proprio l’unanimità rappresenta la manifestazione di volontà dello stesso condomino comproprietario dell’area che ha voluto auto-limitare i propri poteri. 

Si ricorda che l’unanimità nell’approvazione del regolamento condominiale può essere raggiunta in due modi: o con votazione di tutti i condomini riuniti in assemblea nel medesimo momento, oppure con l’accettazione del regolamento al momento di acquisto di ogni singolo appartamento (ossia al momento del rogito notarile, con allegazione dello stesso all’atto di compravendita).

Si può usare la terrazza come stenditoio?

In assenza di un divieto espresso nel regolamento, la terrazza può essere usata come stenditoio, ma solo se ricorrono le condizioni indicate all’articolo 1102 del Codice civile ossia: 

  • non bisogna alterare la destinazione dell’area (a riguardo non v’è dubbio che l’uso della terrazza o del lastrico solare come area per stendere i panni non ne altera la funzione che è proprio quella di godere dell’aria e della luce su di essa proveniente);
  • non bisogna occupare gran parte dell’area, impedendo agli altri condomini di farne anch’essi uso, uso anche diverso dallo stendere i panni, ma purché anch’esso legittimo (ad esempio, per l’installazione di antenne e pannelli fotovoltaici).

Dunque, il singolo condomino, senza chiedere il permesso all’assemblea o all’amministratore, e in ogni caso in assenza di vincoli nel regolamento, può fissare due fili sulla terrazza condominiale ma ciò a patto che non occupi così tanto spazio da impedire a tutti gli altri condomini – nessuno escluso – un uso identico o comunque paritario. Ne deriva che tanto maggiore è il numero di condomini presenti nello stabile, tanto inferiore deve essere lo spazio occupato dai fili.

Come chiarito dalla sentenza riportata in apertura di questo articolo, il terrazzo è indubbiamente suscettibile di ulteriori utilizzazioni rispetto a quella di luogo ove stendere la biancheria lavata, e per tali motivi l’apposizione, da parte di un condomino, dei paletti e dei relativi fili su una porzione non insignificante del terrazzo, determina un impedimento non marginale all’utilizzazione del bene da parte degli altri comproprietari. Non conta, a questo punto, che i fili stendi-panni tesi tra i paletti siano amovibili per consentire agli altri condòmini di rimuoverli comodamente arrotolandoli ad uno dei paletti o magari che chi li ha predisposti consenta anche ai vicini di fare pari uso degli stessi.


note

[1] C. App. Reggio Calabria, sent. n. 291/2021.

Autore immagine: depositphotos.com

CORTE D’APPELLO REGGIO CALABRIA 12 MAGGIO 2021 N. 291

Con atto di citazione notificato il 24 agosto 2012, F proponeva appello avverso la sentenza n., del 26 giugno 2012, pubblicata il 28 giugno 2012, emessa dal Tribunale….

Con comparsa depositata il 17 dicembre 2012, si costituiva in giudizio L, la quale chiedeva che l’appello fosse dichiarato inammissibile e, comunque, rigettato. Svolta la trattazione, dopo vari rinvii, all’esito dell’udienza del 17 dicembre 2020, sostituita dal deposito telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni, secondo le modalità di cui all’art. 221, commi 2 e 4, D.L. n. 34/2020, come convertito nella L. n. 77/2020, giusto decreto del 16/23 ottobre 2020 del Consigliere Delegato della Sezione Civile, la causa veniva posta in decisione con ordinanza.

In premessa ed in sintesi, si espone che F evocava in giudizio L riferendo:

– di essere usufruttuario, insieme alla moglie M, dei due terzi del terrazzo, sovrastante la casa di abitazione della convenuta, sita in, di cui è proprietario il figlio X, e che proprietaria del rimanente terzo è la stessa L;

– che l’utilizzo della cosa comune era stato regolamentato con una delibera dell’assemblea condominiale, in virtù della quale l’uso esclusivo del terrazzo veniva assegnato a F-M nei giorni di lunedì – mercoledì – giovedì e sabato ed a L nei giorni di martedì e venerdì, mentre per le domeniche si stabiliva che i F-M usufruissero dell’immobile la prima e la seconda domenica di ogni mese e L ne godesse la terza domenica e così di seguito, con alternanza di due domeniche ed una ciascuno;

– che la convenuta, senza il preventivo assenso dei comproprietari, aveva modificato lo stato dei luoghi, installando altri due fili per asciugare i panni, da considerarsi innovazioni non autorizzate, che, sostenuti da quattro paletti in ferro infissi con cemento nel parapetto del terrazzo, attraversavano in senso diagonale buona parte della cosa comune, mutandone la destinazione naturale, riducendola a stenditoio e impedendo la sua libera utilizzazione per svolgere le attività (feste, passeggio, soggiorno, cene, ecc.) per le quali si presta ad essere usata;

– che la convenuta contravveniva, inoltre, all’obbligo di uso turnario della cosa comune, utilizzando in via esclusiva lo stenditoio nuovo ed a suo piacimento quello vecchio, senza osservare i turni stabiliti, escludendo di fatto i comproprietari dalla possibilità di utilizzo della stessa in proporzione ai loro diritti;

– che, inoltre, la nuova opera era posta, in violazione dell’art. 907 c.c., a distanza, di due metri, inferiore a quella di tre metri dalla finestra della casa di abitazione dell’attore, dalla quale questi vanta il diritto di esercitare una veduta diretta sul terrazzo comune, e chiedendo che il Tribunale dichiarasse l’illegittimità dell’opera realizzata sul terrazzo, con condanna della convenuta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi, mediante rimozione dei nuovi fili e dei paletti in ferro di sostegno, nonché dichiarasse l’illegittimità del comportamento della L, condannandola al rispetto dell’uso turnario del terrazzo come stabilito dall’assemblea dei comproprietari.

Con la sentenza oggetto di impugnazione, il Tribunale …così statuiva: 1) dichiara la legittimità dell’installazione da parte della convenuta dei paletti sul terrazzo comune con la prescrizione che deve rendere amovibili i fili stendi panni tesi tra detti paletti per consentire agli altri condomini di rimuoverli comodamente arrotolandoli ad uno dei paletti tra i quali sono stesi; 2) rigetta la domanda dell’attore volta ad ottenere la declaratoria di illegittimità del comportamento tenuto dalla convenuta in relazione all’uso turnario del terrazzo; 3) condanna l’attore a rimborsare alla convenuta le spese di giudizio, che liquida…

Il primo Giudice rileva che l’installazione da parte della convenuta dei quattro paletti e dei relativi fili stenditoi costituisce uso legittimo della cosa comune, rientrante pienamente nella previsione di cui all’art.

1102 c.c., in quanto realizzata non per spirito emulativo nei confronti degli altri comproprietari ma esclusivamente per trarre dal bene l’utilità più confacente ai suoi interessi, consistente nel poter stendere i panni sui fili tesi tra i paletti, senza comportare alcuna alterazione della destinazione del bene comune ed impedire agli altri partecipanti di fare pari uso del cespite.

Soggiunge che la convenuta non deve stendere i panni nei giorni riservati agli altri condomini e che questi ultimi, qualora intendano utilizzare il terrazzo nei giorni loro consentiti per scopi per i quali i fili stesi fra i paletti siano di ostacolo o di impedimento, debbono poter arrotolare detti fili ad uno dei paletti, così come la convenuta deve poter fare per i fili stesi lato monte tra i paletti installati dall’attore.

Il Tribunale esclude, poi, che ricorra la lamentata violazione dell’art. 907 c.c., atteso che uno solo dei quattro paletti si trova ad una distanza inferiore ai tre metri dalla veduta dell’attore, ha una consistenza di appena 20 millimetri e si trova al di sotto della veduta; detto paletto, dunque, per conformazione e collocazione non toglie né aria né luce al titolare del diritto di veduta e non gli impedisce né l’inspectio né la prospectio.

Infine, il Giudice di primo grado rileva che non è emerso con chiarezza che la L abbia violato la delibera assembleare ed, a tale proposito, richiama le deposizioni testimoniali…….. *****

Proponendo impugnazione, F deduce che la convenuta, in assenza del consenso degli altri comproprietari, ha realizzato un’opera innovativa superflua e di nessuna utilità, alterando con una innovazione, di cui richiama la nozione, la destinazione del terrazzo comune senza apportare alcun godimento alla cosa comune, la quale non ha solo la funzione di stenditoio di panni. Evidenzia che il terrazzo era già munito di due fili per stendere i panni, posti nell’angolo ovest, dopo essere stati rimossi dall’attore, nel 2000, con l’accordo della convenuta, dalla parte centrale, proprio per rendere l’area più fruibile per le ulteriori attività di riposo, soggiorno, cena, ecc…, e che i testi …hanno concordemente riferito di avere visto stesi panni di ogni foggia anche nei giorni assegnati a parte attrice, in sua assenza. Sottolinea che la convenuta non ha mai affermato che i nuovi fili erano stati utilizzati dall’attore, o di avere autorizzato questo a farlo. Sottolinea la contraddizione in cui è incorso il Tribunale nel negare che l’installazione di paletti e fili costituisse violazione dell’art. 1102 c.c. e nell’imporre, per converso, alla convenuta la prescrizione di rendere amovibili i fili per consentire agli altri condomini di rimuoverli comodamente nel caso in cui vogliano fruire diversamente del terrazzo. Lamenta la illegittimità di tale prescrizione, emessa in violazione degli artt. 1102 c.c. e 112 c.p.c.. Rappresenta di non aver mai lamentato la violazione delle distanze dalla veduta ad opera del singolo “paletto”, ma di aver parlato di “panni di ogni foggia e genere stesi sui fili per giorni” posti a distanza inferiore a metri 3 dalla veduta stessa e richiama giurisprudenza in materia, deducendo che sono proprio i panni appesi ai fili (e non il paletto) che distano m. 1,35 e m. 2,10 dalla finestra e possono rimanere appesi per giorni, settimane o mesi a violare l’art. 907 c.c.. Deduce, infine, che la logica avrebbe dovuto indurre a ritenere che i panni stesi dei quali hanno riferito i testi appartenessero alla convenuta, la quale non ha mai lamentato l’utilizzo indebito dei suoi fili da parte dei comproprietari (peraltro fruitori dell’altro stenditoio), né di averne concesso l’uso. Conclude, reiterando le domande formulate in primo grado.

***** L’appello è fondato e merita, pertanto, accoglimento.

Ai sensi dell’art. 1102 c.c., “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Il rispetto dei due predetti limiti consente al singolo condomino di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità, pure apportando a sue spese le modificazioni necessarie, anche nel caso in cui l’utilizzo tra tutti i soggetti non possa essere identico (Cass. Civ., sez. II, n. 25790/2020; sez. II, n. 6458/2019; sez. II, n. 33154/2019).

In particolare, l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa (Cass. Civ., sez. II, n. 28111/2018) e va inteso come uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. Civ., sez. II, n. 9278/2018; sez. II, n. 972/2006).

Nel caso in esame, non è contestato e, in ogni caso, è ampiamente ragionevole sulla scorta della stessa conformazione dei luoghi (con l’appartamento dell’attore posto sullo stesso livello della terrazza) e pure provato (cfr. deposizione del teste….., che ha confermato la circostanza per cui l’attore lamentava l’impossibilità, a causa della presenza di panni stesi, di invitare gli amici in estate a cena), che il terrazzo sia indubbiamente suscettibile di ulteriori utilizzazioni rispetto a quella di luogo ove stendere la biancheria lavata, in particolare potendo offrire l’ambientazione per attività conviviali, per il passeggio, il soggiorno ed il riposo. In considerazione di ciò, ritiene la Corte che l’apposizione, da parte della convenuta, dei paletti e dei relativi fili determini un impedimento, non marginale, alla utilizzazione del bene, nei termini sopra esposti, da parte del condomino attore.

Come ben si evince dal disegno e dalla planimetria realizzati dal consulente tecnico di ufficio, oltre che dalle fotografie in atti, lo stenditoio in questione interessa una porzione non insignificante del terrazzo, già occupato da analoga opera nella parte opposta. In proposito, occorre rilevare che l’altezza, di circa due metri, dei fili, che percorrono in senso obliquo l’area, fa sì che gli stessi comportino comunque un ingombro che rende meno agevole la potenziale fruizione del luogo (si pensi, ad esempio, all’impossibilità di collocare in prossimità dei fili ombrelloni per riparare dalla calura o dalle intemperie).

Non è poi un caso che, come è incontestato, lo stenditoio preesistente, in origine collocato nel mezzo del terrazzo, fosse stato in precedenza spostato in una zona più laterale, proprio per favorire la migliore fruizione dell’area per altri scopi. Vi è, ancora, da sottolineare che, pacifica la fruibilità dello stenditoio pregresso da parte di tutti i condomini, la stessa convenuta si è limitata a denunciare genericamente il fatto che la nuova collocazione dello stesso fosse tale da non consentirle il “medesimo utilizzo rispetto all’originaria posizione”, senza però indicare alcun elemento concreto che delineasse e spiegasse tale altrimenti non ben definita difficoltà. In riforma della impugnata sentenza, pertanto, L va condannata a rimuovere i paletti ed i fili oggetto del contendere. Tale statuizione determina l’assorbimento delle ulteriori questioni inerenti la lamentata violazione delle distanze dalla veduta di parte attrice. Per quanto attiene ai comportamenti tenuti dalla convenuta, oggetto della ulteriore domanda proposta dall’attore, deve rilevarsi, innanzi tutto, che, come risulta anche qui incontestato e documentato, la fruizione del terrazzo da parte dei condomini è stata regolamentata, nei termini in precedenza esposti, con delibera dell’assemblea condominiale, oggetto di opposizione dinanzi all’Autorità Giudiziaria rigettata con sentenza passata in giudicato.

Ciò posto, contrariamente a quanto affermato in sentenza, ritiene la Corte che la prova testimoniale abbia consentito di accertare che, in varie occasioni, L non si sia attenuta all’obbligo di utilizzazione turnario stabilito nella predetta delibera. Il teste ….ha riferito che, negli anni 2005 e 2006, nei mesi di luglio ed agosto, in più occasioni, aveva constatato che nei giorni di lunedì, mercoledì, giovedì e sabato – in cui la fruizione del terrazzo sarebbe spettata in via esclusiva all’attore secondo la turnazione stabilita – vi erano panni bagnati e lenzuola appesi ai fili dello stenditoio per cui è causa, nonché altri panni appesi allo stenditoio posto nella parte opposta dell’area. Il primo Giudice ha negato rilevanza alla circostanza, evidenziando che il teste non ha chiarito di aver visto la convenuta stendere i panni in detti giorni. In realtà, la chiara imputazione dell’utilizzo di entrambi gli stenditoi nei giorni non di sua pertinenza a L deriva, oltre che dalla logica, posto che nessun altro soggetto poteva condividere il terrazzo con le parti in causa, dalle stesse affermazioni del teste, il quale ha specificato che, nelle occasioni descritte, sua madre (moglie dell’attore), dovendo a sua volta stendere i panni della propria famiglia, era stata costretta ad utilizzare uno stendino portatile in metallo (“Confermo la parte ammessa del cap. 3 e specifico che mia madre, dovendo

stendere dei panni, utilizzò uno stendino portatile in metallo”). Di analogo tenore sono risultate le dichiarazioni di…, avendo anch’egli confermato le medesime circostanze asseverate dal F.

Il Giudice di primo grado ha ritenuto non decisiva la deposizione, sottolineando come il teste avesse dichiarato di non essere in grado di stabilire chi fosse il proprietario dei panni da lui visti stesi su entrambi gli stenditoi nei giorni di pertinenza dell’attore. Anche in questo caso, la testimonianza va considerata idonea a provare l’uso indebito del terrazzo da parte della L. Il teste ha, infatti, confermato anche l’ulteriore circostanza per cui F si lamentava continuamente di non poter invitare in estate gli amici a cena sul terrazzo perché la sorella usava l’immobile a qualsiasi ora ed a suo piacimento e stendeva i panni, sicchè la lettura complessiva della deposizione non fa che confermare come essa si riferisse all’utilizzo degli stenditoi da parte della convenuta nei giorni in cui invece le sarebbe stato inibito. D’altro canto, come opportunamente sottolineato da parte attrice, L non ha mai lamentato l’utilizzo dello stenditoio dalla stessa realizzato da parte del fratello, sicché è evidente come l’uso direttamente riscontrato dai testi non possa che essere ricondotto a lei. Per quanto detto, in accoglimento delle domande proposte dall’attore, deve dichiararsi l’illegittimità della condotta tenuta da L nel non rispettare la turnazione nella fruizione della terrazza comune stabilita con la delibera condominiale del 06 settembre 2003 e condannarsi la convenuta a prestare osservanza alle relative prescrizioni.

***** A seguito della riforma della sentenza impugnata, L , soccombente secondo un criterio unico e globale che tenga conto dell’esito complessivo della lite, va condannata al pagamento, in favore di F, delle spese dallo stesso sostenute in entrambi i gradi di giudizio, liquidate – tenuto conto dei parametri di cui all’art. 4, comma 1, D.M. 55/2014 ed, in particolare, del numero e della complessità delle questioni trattate, del pregio dell’attività svolta e dell’esito della causa -, per il primo grado, in complessivi €4.786,00, di cui €4.600,00 per compensi (D.M. 55/2014, scaglione valore indeterminato basso; €1.000,00 per la fase di studio della controversia, €700,00 per la fase introduttiva del giudizio, €1.400,00 per la fase istruttoria ed €1.500,00 per la fase decisionale) ed €186,00 per spese, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge e, per il secondo grado, in complessivi €2.920,00, di cui €2.600,00 per compensi (D.M. 55/2014, scaglione valore indeterminato basso; €1.100,00 per la fase di studio della controversia, €700,00 per la fase introduttiva del giudizio ed €800,00 per la fase decisionale) ed €320,00 per spese, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge. Versandosi in ipotesi di riforma della sentenza di primo grado, anche le spese del precedente grado di giudizio sono state liquidate in base alla disciplina vigente al momento di pubblicazione della presente sentenza, ossia in base al D.M. n. 55/2014, in ossequio al principio, di recente affermato, per cui in caso di riforma della sentenza di primo grado il giudice dell’impugnazione, investito ai sensi dell’art.336 c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento in cui provvede alla liquidazione ovvero al momento della sentenza d’appello, con la conseguenza che, nella successione tra il dm. n. 140/2012, vigente al momento della pronuncia della sentenza di primo grado, e il d.m. n. 55/2014, vigente al momento della pronuncia della sentenza di appello, trova applicazione quest’ultimo (Cass. Civ., sez. VI, n. 31884/2018; sez. III, n. 19181/2018).

Allo stesso modo, le spese della consulenza tecnica di ufficio vengono poste definitivamente a carico di parte convenuta. p.q.m. La Corte di Appello, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da F avverso la sentenza n. del 26 giugno 2012, pubblicata il 28 giugno 2012, emessa dal Tribunale nel procedimento n.., in riforma della sentenza impugnata, così provvede: – dichiara illegittima l’installazione dei quattro paletti e dei relativi fili sul terrazzo condominiale dello stabile sito…, oggetto di causa e condanna L alla rimozione degli stessi;

– dichiara illegittimo il comportamento tenuto da L in violazione della fruizione turnaria esclusiva della terrazza condominiale stabilita con la delibera del 06 settembre 2003 e condanna la predetta al rispetto di tale delibera;

– condanna L alla rifusione, in favore di F, delle spese da questi sostenute in entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano per il primo grado, in complessivi €4.786,00, di cui €4.600,00 per compensi ed €186,00 per spese, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge e, per il secondo grado, in complessivi €2.920,00, di cui €2.600,00 per compensi ed €320,00 per spese, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge; – pone le spese della c.t.u. definitivamente a carico di L.

Reggio Calabria, così deciso il 10 maggio 2021 Il Consigliere est.

Il Presidente dott.


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