Diritto e Fisco | Articoli

Diritto di prelazione agraria: guida pratica

5 Marzo 2022 | Autore: Valentina Gritti
Diritto di prelazione agraria: guida pratica

Il diritto dei coltivatori diretti, affittuari o proprietari confinanti, di essere preferiti ad altri nell’acquisto, a parità di prezzo, di un fondo agricolo.

Sei un agricoltore e hai scoperto che il fondo che conduci in affitto da molti anni è stato venduto ad altri senza informarti? Non trovi giusto che non ti sia stato offerto in vendita il fondo che hai sempre coltivato e che avresti voluto acquistare? Se ti stai chiedendo se, così facendo, abbiano violato i tuoi diritti, la risposta è si. Quale affittuario coltivatore diretto hai, infatti, il diritto di prelazione agraria che consiste nel diritto di essere preferito ad altri nell’acquisto, a parità di prezzo, del fondo agricolo che conduci direttamente ed abitualmente da più di due anni. Vediamo insieme con questa guida pratica cos’è e come puoi tutelare il tuo diritto di prelazione agraria.

Cos’è il diritto di prelazione agraria?

Il diritto di prelazione agraria è il diritto di essere preferiti ad altri in caso di vendita di un fondo rustico (ovvero un terreno destinato all’agricoltura, insieme ai fabbricati rurali che ne costituiscono pertinenza e che sono destinati al servizio della sua attività agricola).

Esistono due tipi di prelazione agraria disciplinati da due diverse leggi agrarie succedutesi negli anni. Nel 1965, è stata individuata e disciplinata la prelazione dell’affittuario che consiste nel suo diritto di essere privilegiato in caso di vendita del fondo agricolo che conduce direttamente ed abitualmente, da più di due anni, in forza di un contratto d’affitto (che può essere stipulato sia per iscritto che oralmente) [1]. Nel 1971, è stata introdotta, sempre in caso di vendita di un fondo rustico, la prelazione del proprietario del fondo confinante (ovviamente solo se possiede la qualifica di coltivatore diretto) [2].

Va precisato che la prima prelazione esclude la seconda poiché l’insediamento sul fondo di un affittuario coltivatore diretto integra una condizione ostativa – ovvero una condizione idonea ad impedire la configurazione del diritto di prelazione del proprietario confinante [3].

Va poi precisato che la disciplina della prelazione agraria si configura solo nei casi di alienazione dei terreni a titolo oneroso (non sussistendo tale diritto nei casi di donazioni, permute, vendite forzate o espropriazioni per pubblica utilità) e che integra un’eccezionale limitazione al diritto di proprietà costituzionalmente garantito [4]. Tale limitazione viene giustificata dalla finalità della normativa agraria che consiste nella tutela di un interesse di carattere generale: precisamente, nella protezione della formazione e dello sviluppo della piccola proprietà contadina [5].

Di solito, quando si parla di prelazione agraria ci si riferisce agli istituti appena descritti, ma non bisogna dimenticare che esiste un terzo tipo di prelazione: la prelazione dell’affittuario. Tale figura introdotta da un decreto legislativo del 2001 (che ha modificato ed integrato la disciplina dei contratti agrari risalente al 1982) si verifica non in caso di vendita del fondo agricolo ma in caso di scadenza del suo contratto d’affitto. L’affittuario già insediato sul fondo agricolo ha il diritto di preferenza per il rinnovo del suo contratto [6].

A chi spetta il diritto di prelazione agraria in caso di vendita del fondo rustico? 

Abbiamo detto che il diritto di prelazione agraria spetta all’affittuario o al proprietario confinante, in caso di vendita di un fondo con destinazione agricola. Tale destinazione agricola – cosiddetta attitudine ad essere goduto per usi agricoli – integra il primo requisito fondamentale per l’esercizio del diritto di prelazione e prescinde dalla sussistenza di colture in atto e dalle dimensioni del fondo (che possono anche essere esigue) [7]. Non bisogna però dimenticare che per potersi configurare il diritto di prelazione sono necessari altri requisiti soggettivi ed oggettivi individuati dalla normativa agraria. Vediamoli insieme.

Per quanto concerne l’affittuario insediato sul fondo si rileva che ha il diritto di essere preferito rispetto altri compratori nell’acquisto, a parità di prezzo, del fondo rustico solo a condizione che:

  • sia coltivatore diretto, ovvero coltivi direttamente ed abitualmente, anche con l’aiuto della propria famiglia, il fondo in questione da almeno due anni in virtù di un valido titolo (si badi bene che il contratto d’affitto agrario, in deroga al Codice civile, è valido ed efficace anche se stipulato verbalmente) [8];
  • non abbia venduto nei due anni precedenti terreni agricoli per un valore fondiario superiore a Lire 1.000 (circa 0,50 euro) [9];
  • abbia la capacità lavorativa minima necessaria a coltivare i fondi (ciò significa che il fondo oggetto di prelazione sommato ad altri terreni di sua proprietà non supera il triplo della superficie corrispondente alla sua capacità lavorativa) [10].

Per quanto concerne, invece, il proprietario confinante si rileva che può esercitare il diritto di prelazione agraria se:

  • possiede la qualifica di coltivatore diretto (ovvero coltiva direttamente e stabilmente il terreno di sua proprietà) o è un imprenditore agricolo professionale [11];
  • il fondo di sua proprietà confina con quello offerto in vendita, ovvero abbiano una contiguità fisica e materiale (è esclusa la prelazione nel caso in cui i fondi non siano limitrofi e siano separati da strade pubbliche o altri elementi) [12];
  • non ha alienato nel biennio precedente fondi rustici di imponibile fondiario superiore ai limiti di legge (ovvero i medesimi limiti previsti per l’affittuario);
  • possiede la forza lavorativa minima necessaria (da determinarsi in base ai medesimi parametri quantitativi citati per l’affittuario);
  • non si è verificata la condizione ostativa, ovvero non è insediato in maniera stabile sul fondo un affittuario coltivatore diretto (si precisa che basta la presenza non precaria di un affittuario per realizzarsi la condizione ostativa, senza che sia necessario un termine minimo di insediamento) [13].

Come si esercita la prelazione agraria e come si tutela?

L’affittuario od il proprietario confinante, ovvero i titolari del diritto di prelazione agraria, devono ricevere dal proprietario del fondo in vendita una proposta contrattuale – cosiddetta denuntiatio – contenente un’offerta di acquisto con l’indicazione precisa di tutte le condizioni contrattuali e preferibilmente l’allegazione del preliminare stipulato col terzo. Tale proposta di alienazione deve essere notificata ai sensi di legge mediante raccomandata (anche se esistono interpretazioni giurisprudenziali meno rigide che ammettono forme equivalenti di comunicazione, tra cui addirittura verbale) [14].

Ricevuta la proposta di alienazione, inizia a decorrere il termine di trenta giorni, entro cui deve essere esercitato il diritto di prelazione. Tale termine è chiamato spatium deliberandi e corrisponde al tempo per decidere se accettare o meno l’offerta ricevuta ed acquistare il fondo alle condizioni indicate. L’eventuale accettazione deve essere incondizionata (ovvero deve essere pienamente conforme all’offerta, senza alcun cambiamento o condizione) e formalizzata in forma scritta. La stessa è, infatti, una dichiarazione negoziale recettizia che produce effetto solo quando giunge a conoscenza del destinatario.

Quando il venditore riceverà l’accettazione dell’offerta, l’accordo di vendita si riterrà perfezionato, anche se non produrrà effetto traslativo immediato della proprietà del bene. La proprietà, a differenza di quanto avviene in caso di normale compravendita, verrà trasferita in capo al coltivatore diretto acquirente solo al pagamento del prezzo, da effettuarsi entro tre mesi. Il termine di tre mesi in questione decorre dal trentesimo giorno successivo alla proposta di alienazione o, in caso di controversia giudiziale, dal passaggio in giudicato della sentenza. Il mancato pagamento del prezzo determina la decadenza del diritto di prelazione.

Nel caso in cui venga violato il diritto di prelazione, la legge riconosce una specifica tutela: il riscatto agrario. Il riscatto o retratto è un diritto potestativo che va esercitato giudizialmente contro il terzo acquirente innanzi al tribunale ordinario. La sentenza del giudizio di riscatto determina il subingresso del riscattante nella stessa posizione contrattuale del terzo acquirente con effetto ex tunc (ovvero sin dal momento della conclusione del negozio traslativo).

Da tutto ciò potrai desumere che, se sei titolare di un diritto di prelazione agraria e lo stesso è stato ingiustamente leso, potrai tutelarti avviando un giudizio di riscatto agrario contro il soggetto terzo che ha acquistato il terreno agricolo che conduci quale affittuario. Non scordare però che, qualora il terzo aderisca alla tua richiesta o in caso di accoglimento della domanda giudiziale, dovrai rimborsare al terzo l’intero prezzo di vendita entro tre mesi dall’adesione o dal passaggio in giudicato della sentenza. Dopo di ciò, il terzo potrà agire contro l’originario venditore per richiedere il risarcimento dei danni per evizione.



Di Valentina Gritti

note

[1] Art. 8 L. 26.05.1965 n 590.

[2] Art. 7 L. 14.08.1971 n 817.

[3] Cass. civ. sez. III, 29.09.2015, n 19234, Cass. civ. sez. III, 06.07.2009, n 15804 e Cass. civ. 06.03.2006 n. 4799.

[4] Art 42 Cost. prevede in capo al proprietario la piena libertà di disposizione e vendita del bene.

[5] Cass. civ. sez. III  n. 2830 del 16.03.1991.

[6] Art. 4 bis L. 03.05.1982 n 203, introdotto dal D.Lgs. 18.05.2001 n. 228.

[7] Cass. civ. sez III, 19.08.2009, n. 18422, Cass. civ. sez III, 25.03.2003, n. 4374, Cass. civ.  sez III, 19.05.2003, n. 7769 e Cass. civ. sez III, 18.02.2010, n. 3901.

[8] Cass. civ. sez III, 08.01.2020, n 123, art 41 L. 03.05.1982 n. 203 e Cass. civ. sez III, 18.05.2015 n 10136.

[9] Trib. Alessandria, sez I, 29.09.2020, n 539.

[10] Art. 31 L. n. 590 del 26.05.1965.

[11] L’estensione all’imprenditore agricolo professionale del diritto di prelazione agraria è stata recentemente disposta dalla Legge 28.07.2016, n. 154.

[12] Cass. civ. sez III, 13.02.2018, n 3409, Cass. civ. 26.11.2007, n. 24622, Cass. civ. 20.01.2006, n. 1106 e Cass. civ. 09.02.1994, n. 1331.

[13] Cassazione civile 09.11.1987, n. 8265.

[14] Cassazione civile 19.05.2003, n. 7768.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube