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Affitto verbale: tutele e conseguenze

23 Luglio 2014
Affitto verbale: tutele e conseguenze

Locazione stipulata “a voce”: la legge prevede che il contratto debba essere per iscritto; ecco le conseguenze in caso di mancata formalizzazione del rapporto.

La legge prevede espressamente [1] che il contratto di locazione debba essere stipulato in forma scritta, sotto pena di nullità assoluta e insanabile del contratto stesso [2].

La forma scritta è, dunque, un requisito essenziale del contratto, vuoi per dare certezza e trasparenza alla volontà delle parti espressa in contratto e vuoi, soprattutto, per imporre alle parti il rispetto degli obblighi fiscali e tributari.

Tale requisito deve essere rispettato anche in caso di rinnovo del contratto a nuove condizioni. Ciò appare conforme al consolidato principio cosiddetto della “omogeneità della forma“, per cui i patti che modificano, integrano o risolvono un contratto per il quale è prevista la forma scritta a pena di nullità non possono che essere stipulati, a loro volta, in tal modo.

Tale interpretazione è sorretta dalla legge [2] che, sanzionando in via generale con la nullità ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, deve trovare applicazione sia nell’ipotesi di stipula sia in quella di rinnovo espresso.

Nel caso di contratto di locazione a uso abitativo concluso tra le parti in forma verbale, la circostanza che il locatore abbia chiesto la risoluzione del rapporto per inadempimento del conduttore, moroso nel pagamento di diversi canoni, farà sì che il giudice, dopo aver dichiarato la nullità d’ufficio del contratto, riscontrata la consequenziale carenza di titolo giustificativo del godimento dell’immobile, accoglierà la domanda di rilascio proposta dal locatore [3].

Accertata la nullità del contratto, si applica quella regola del codice civile [4] secondo cui colui che si arricchisce senza giusta causa in danno di un altro è tenuto, nei limiti dell’arricchimento, al versamento in favore di quest’ultimo di un indennizzo.

Ciò significa che l’occupante dovrà rilasciare l’immobile, ma avrà diritto alla restituzione di quanto pagato, riconoscendo tuttavia al proprietario per l’uso dell’immobile un importo corrispondente, tendenzialmente, al canone di mercato.

Il proprietario dovrà quindi restituire solo l’eventuale eccedenza rispetto a tale misura del canone, perché diversamente l’occupante verrebbe ad arricchirsi senza causa dell’intero

valore dell’uso dell’immobile.

La locazione di fatto

Alla stipulazione in forma verbale di un contratto di locazione abitativa consegue, dunque, l’instaurazione di un semplice rapporto di fatto.

In presenza di un rapporto di locazione instaurato  in modo verbale, il conduttore [5] può chiedere – al giudice del luogo in cui è sito l’immobile – che la locazione venga ricondotta al tipo ordinario previsto per legge, ossia la trasformazione della situazione di fatto in un rapporto locatizio con durata e corrispettivo conformi alle previsioni di legge, nonché la

conseguente condanna del locatore alla restituzione dei maggiori canoni versatigli in forza

dell’accordo verbale.

Il giudice chiamato ad accertare l’esistenza del rapporto di locazione deve fissare un canone che non ecceda quello definito a livello locale dalle organizzazioni di categoria.

In alternativa, il conduttore, come sopra si è visto, può chiedere la declaratoria di nullità della locazione e la restituzione dei canoni versati. In quest’ultimo caso il locatore ha però diritto di essere indennizzato della perdita patrimoniale subita, pari al valore obiettivo del godimento di fatto dell’immobile.

Detta indennità non può essere commisurata al canone pattuito con il contrattato verbale, poiché in tal modo si finirebbe per attribuire efficacia a un contratto espressamente qualificato come nullo.

ATTENZIONE

Ci sono contratti verbali e contratti di fatto che, pur essendo entrambi caratterizzati dall’assenza della forma scritta, non coincidono nel loro contenuto.

Nei contratti verbali la volontà dei contraenti forma oggetto di espressione verbale e si manifesta chiaramente sugli elementi della locazione.

Nei contratti di fatto non è espressa alcuna volontà, che si manifesta invece in modo inequivoco attraverso il comportamento che tengono le parti per un certo periodo di tempo.


note

[1] Art. 1, comma 4, L. 431/1998.

[2] Deducibile da chiunque vi abbia interesse e persino rilevabile d’ufficio dal giudice (Cass. sent. n. 8357 del 31.03.2008).

[2] Art. 13 L. 431/1998.

[3] Trib. Milano sent. n. 3546 del 16.03.2011.

[4] Art. 2041 cod. civ.

[5] Art. 13, comma 5 L. 431/1998.

Autore immagine: 123rf com


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