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Sottotetto pertinenza ultimo piano

23 Aprile 2022 | Autore:
Sottotetto pertinenza ultimo piano

Soffitta condominiale: come capire se è di proprietà esclusiva del condomino oppure bene comune?

Non sempre è così scontato attribuire esattamente la proprietà di un bene che si trova in condominio. Ad esempio, se non vi sono dubbi sul fatto che il cortile d’ingresso e le scale appartengano a tutti, dubbi maggiori possono sorgere con riguardo al sottotetto, cioè alla parte immediatamente inferiore alla sommità dell’edificio. Con questo articolo vedremo quando il sottotetto è pertinenza dell’ultimo piano.

Orbene, se il regolamento contrattuale dovesse specificatamente attribuire la soffitta a uno dei condòmini, allora non vi sarebbero dubbi sulla sua esclusività. Cosa succede, invece, se il regolamento tace del tutto? Il sottotetto sarebbe di un solo proprietario oppure avrebbe natura condominiale? Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme quando il sottotetto è pertinenza dell’ultimo piano.

Sottotetto e regolamento condominiale

Per sapere a chi appartiene il sottotetto in condominio bisogna innanzitutto vedere cosa dice il regolamento: se in quest’ultimo c’è scritto che la soffitta è di proprietà esclusiva del condomino che abita all’ultimo piano, allora sarà così.

Attenzione, però: solo il regolamento contrattuale può attribuire alcune parti, altrimenti comuni, ai singoli condòmini. Il regolamento è contrattuale quando:

  • è votato all’unanimità;
  • è redatto dall’originario costruttore dello stabile, il quale poi ne ha fatto accettare le condizioni all’interno dei singoli contratti d’acquisto.

Solo il regolamento contrattuale può incidere sulla natura del sottotetto. Al contrario, se il regolamento fosse assembleare, cioè votato a maggioranza dall’assemblea, non potrebbe mai decidere sulle singole proprietà, con la conseguenza che, per determinare se il sottotetto è pertinenza o meno dell’ultimo piano, dovremo fare riferimento ad altri criteri. Vediamo quali.

Sottotetto in condominio: cosa dice la legge?

Se il regolamento (contrattuale) tace sulla proprietà del sottotetto, allora dobbiamo fare riferimento a ciò che stabilisce la legge e, nello specifico, il Codice civile.

Secondo l’art. 1117 cod. civ., i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, sono di natura condominiale, cioè appartengono a tutti.

La legge, dunque, non attribuisce, in maniera netta e decisa, il sottotetto alla proprietà comune, limitandosi a stabilire che la soffitta appartiene a tutti solamente se, per le sue caratteristiche, svolge una funzione di utilità per l’intero edificio. In caso contrario, deve ritenersi che essa sia mera pertinenza dell’abitazione sita all’ultimo piano. Approfondiamo questi aspetti.

Sottotetto: quando è condominiale?

Secondo la giurisprudenza [1], la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dal regolamento contrattuale e, solo in difetto, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.

Il sottotetto è destinato all’uso comune se, ad esempio, vi si trovano serbatoi per l’acqua, se funga da ripostiglio, locale lavanderia o stenditoio.

Secondo la Corte di Cassazione [2], se il sottotetto svolge una funzione di isolamento termico a beneficio dell’intero condominio o, quantomeno, di alcune parti comuni (ad esempio, il pianerottolo o le scale), allora deve ritenersi che esso sia pertinenza condominiale.

Un indizio sulla natura, condominiale o meno, del sottotetto può derivare anche dall’accessibilità: se la soffitta è raggiungibile dalle scale comuni, allora è ben possibile che esso serva a tutti i condòmini e, pertanto, abbia natura comune.

Sottotetto: quando è pertinenza dell’ultimo piano?

Il sottotetto può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano quando ha la funzione esclusiva di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo [3].

E ancora [4], il sottotetto che costituisce un mero volume tecnico, non intonacato, non finestrato, con esclusiva funzione di isolante termico e impossibile da raggiungere se non da una botola con scala retrattile posta nell’appartamento immediatamente inferiore, è di proprietà esclusiva e non condominiale.

Sottotetto con accesso esclusivo: è pertinenza dell’ultimo piano?

Il sottotetto con accesso esclusivo riservato a un solo condomino deve ritenersi di proprietà di quest’ultimo, ponendosi il sottotetto come pertinenza dell’immobile del singolo condomino.

Eccezionalmente, però, il sottotetto a cui si accede passando per la proprietà privata del singolo condomino potrebbe conservare natura comune se il regolamento (contrattuale) ha posto a carico del titolare dell’ultimo piano una servitù di passaggio a favore dell’intero condominio.

Ad esempio, se alla soffitta si accede solamente passando per la proprietà privata del condomino dell’ultimo piano, ma all’interno della stessa si trova lo stenditoio comune, allora il regolamento potrebbe obbligare il proprietario a consentire il passaggio per servirsi del bene comune.


note

[1] Cass., sent. n. 9383/2020.

[2] Cass., sent. n. 333/2017.

[3] Cass., ord. n. 17249/2011.

[4] App. Roma, sent. n. 2571 del 23 aprile 2015.

Autore immagine: canva.com/


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