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Come si registra un contratto di locazione

23 Luglio 2014
Come si registra un contratto di locazione

Guida completa su come procedere al pagamento dell’imposta di registro sugli affitti.

La registrazione in generale

La legge, dopo aver imposto a pena di nullità la forma scritta del contratto, ha voluto comunque impedire alle parti la contestuale stipula di altri accordi con contenuto diverso da quello invece del contratto che è stato registrato. Ne consegue [1] la nullità di ogni accordo diretto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

La ragione è di portare trasparenza nell’ottica di un controllo sociale del mercato delle locazioni abitative.

La legge [2] ha poi stabilito la nullità assoluta del contratto di locazione in caso di omessa registrazione fiscale. Tale disposizione stabilisce, infatti, che i contratti di locazione di immobili quale che ne sia l’uso, o i contratti che comunque costituiscono diritti personali di godimento di unità immobiliari sono nulli se – quando vi sia obbligo di registrazione – non siano registrati.

La nullità si estende necessariamente a ogni pattuizione successiva alla stipulazione del contratto.

La norma ha come fine primario quello di colpire l’evasione fiscale e quello di proteggere l’interesse dell’Erario a percepire, seppure tardivamente, l’imposta di registro maggiorata di interessi e di sanzioni. A essere sanzionata è la mancata registrazione del contratto e non l’omissione del pagamento dell’imposta nel corso della sua durata.

Ancor più gravi le conseguenze nel caso di locazioni a uso commerciale, dove l’omessa registrazione del contratto, comportando la nullità di ogni pattuizione, vanificherebbe la tutela dell’avviamento commerciale, della prelazione e della cessione dell’azienda, che non potrebbe essere invocata per un contratto originariamente nullo.

Il locatore, dal canto suo, potrebbe comunque continuare a percepire il corrispettivo per tutta la durata del godimento dell’immobile. In tal senso si è anche espressa la Corte Costituzionale [3], ribadendo l’assoluta irrilevanza della mancata registrazione del contratto sulla autonomia negoziale delle parti e sulla validità del contratto.

L’importante è che la registrazione, prima o dopo, venga effettuata e che il fisco raggiunga il suo scopo attraverso il ravvedimento dei contraenti del contratto.  Come detto, viene sanzionata infatti la mancata registrazione del contratto e non l’omissione del pagamento dell’imposta nel corso della durata del contratto.

Come si registra il contratto

Gli unici contratti soggetti a registrazione facoltativa solo in caso d’uso, sono quelli afferenti le cosiddette locazioni brevi, vale a dire quelle che hanno una durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno per ogni singolo conduttore.

Negli altri casi il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula oppure dalla data di decorrenza se anteriore.

A tale adempimento può provvedere sia il locatore sia il conduttore.

Dal 31 marzo 2014, il contratto di locazione deve essere registrato utilizzando il modello RLI, che sostituisce il modello 69 e che è utilizzabile anche per le relative proroghe, cessioni e risoluzioni, ma anche per comunicare i dati catastali (per cui sinora è stato utilizzato il modello CDC) e per esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca (e la sua revoca).

Il modello RLI deve essere presentato in via telematica. A tal fine è possibile provvedere:

– direttamente;

– incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf ecc.);

– presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate, da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione (soggetti locatari in possesso di meno di 10 unità immobiliari).

Al modello devono essere allegati (mediante invio del file) la copia del contratto sottoscritto dalle parti e gli eventuali, ulteriori, documenti (per esempio scritture private, inventari, planimetrie ecc.).

Sul sito Internet dell’Agenzia delle entrate è disponibile un software per la compilazione e la presentazione telematica del modello RLI, che sostituisce tutti quelli sinora utilizzatati.

Peraltro, è disponibile anche la versione web del prodotto software di compilazione e trasmissione del modello RLI, che consente di versare contestualmente le eventuali imposte di bollo e di registro dovute, senza alcuna necessità di installare sul proprio computer alcun pacchetto software.

Il pagamento delle imposte per la registrazione, ove dovute, avviene contestualmente alla presentazione telematica del modello RLI.

Il regime ordinario della locazione di immobili, nel caso in cui il soggetto locatore sia un privato e non agisca nell’esercizio dell’impresa, prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura proporzionale del 2%,  nonché delle imposte di bollo.

Tale regime si applica in assenza di opzione per la “cedolare secca“.

L’imposta di registro del 2% è dovuta sul canone complessivo annuale della locazione, con un minimo, solo per la prima annualità, di 67 euro. Si applica in tale misura anche in presenza di un unico contratto per la locazione dell’unità immobiliare e degli arredi.

Se, invece, vengono stipulati due distinti contratti, sulla locazione dell’immobile resta ferma l’imposta di registro del 2%, mentre sul contratto di locazione dei mobili e arredi si applica l’aliquota del 3%.

Se il contratto prevede un deposito cauzionale a carico del conduttore, questo non è autonomamente soggetto a imposta di registro. Lo è invece, nella misura dello 0,5%, se la garanzia è prestata da un terzo (per esempio, con fideiussione bancaria).

In sede di prima registrazione, l’imposta di registro si versa  mediante F24 ELIDE, se la registrazione è richiesta presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Si effettua invece con addebito sul conto corrente in caso di registrazione in via telematica.

L’imposta di registro si versa poi annualmente.

È possibile anche effettuare il pagamento anticipato in un’unica soluzione per tutta la durata del contratto, beneficiando in tal caso di una riduzione dell’imposta pari alla metà del tasso legale moltiplicato per il numero di annualità.

In caso di cessioni, risoluzioni e proroghe, deve essere versata l’imposta di registro con la stessa aliquota prevista per il contratto originario, applicata sul corrispettivo pattuito. Se la cessione avviene senza corrispettivo, l’imposta è dovuta nella misura fissa di 67 euro. Il versamento deve avvenire entro 30 giorni.

Il locatore e il conduttore rispondono sempre in solido per il pagamento delle imposte di registro.

Per quanto riguarda infine l’imposta di bollo, si calcola per ogni copia da registrare ed è pari a 16 euro per ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

ATTENZIONE

Per i contratti di locazione a canone concordato, relativi a immobili siti in Comuni a elevata tensione abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In pratica, l’imposta di registro del 2% si applica sul 70% del corrispettivo annuo.

Il modello RLI in forma semplificata

Il Modello RLI può essere presentato in forma semplificata, evitando l’allegazione del testo del contratto, se congiuntamente:

– il numero dei locatori e conduttori non è superiore a tre;

– vi è una sola unità abitativa, con un numero massimo di tre pertinenze;

– tutti gli immobili sono censiti in catasto, con rendita attribuita;

– il contratto disciplina soltanto le condizioni del rapporto di locazione, ma non contiene altre clausole;

– il contratto è stipulato tra privati che non agiscono nell’ambito del regime d’impresa o di lavoro autonomo.


note

[1] Art. 13, comma 1, L. 431/1998.

[2] L. n. 311/2004, comma 346 dell’art. 1.

[3] C. Cost. ord. n. 110 del 9.04.2009.

Autore immagine: 123rf com


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