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Chi rinuncia agli arretrati dell’affitto deve pagare le tasse?

2 Gennaio 2022
Chi rinuncia agli arretrati dell’affitto deve pagare le tasse?

Rinegoziazione dell’affitto: anche se si abbuonano, i canoni dei mesi passati non riscossi vanno comunque dichiarati all’Agenzia delle Entrate?

Non è detto che la morosità nel pagamento del canone d’affitto porti sempre allo sfratto. Quando i rapporti tra inquilino e padrone di casa sono improntati alla collaborazione e al rispetto reciproco potrebbe succedere che quest’ultimo rinunci al proprio credito pregresso consentendo la prosecuzione del rapporto di locazione. Ma c’è da fare i conti con il Fisco. E a questo punto ci si porrà inevitabilmente la domanda se chi rinuncia agli arretrati dell’affitto deve pagare le tasse sui canoni non percepiti. 

La questione è stata affrontata proprio di recente dalla Cassazione [1]. 

Per comprendere i termini del problema facciamo l’esempio di un locatore e un conduttore che firmino un accordo con cui il primo, riscontrando le difficoltà economiche del secondo, al fine di venirgli incontro gli abbuoni i canoni arretrati a condizione che questi paghi di lì in avanti, con regolarità e puntualità, tutte le successive mensilità. 

Un accordo del genere ha certamente valore giuridico: si parla infatti di una rinuncia al credito da parte del locatore. Tuttavia, come anticipato, bisogna sempre considerare che i canoni di locazione già maturati in passato, ma non riscossi, sono dalla legge considerati «reddito imponibile» e, come tali, vanno dichiarati fino a quando non viene intimato lo sfratto. Solo con la notifica della citazione di sfratto per morosità si può smettere di pagare le tasse sulle mensilità non riscosse. 

Qui però il discorso è diverso: le parti, al fine di conservare in vita il rapporto contrattuale, firmano una transazione con azzeramento del debito pregresso. Può un accordo del genere essere la giustificazione per evitare le imposte sul passato?

Purtroppo, la risposta data dalla Cassazione è sfavorevole al locatore. Non sono opponibili al Fisco gli accordi con i quali le parti di un contratto di locazione rinunciano retroattivamente alla maturazione del canone per un determinato periodo. L’unica possibilità per le parti è di comunicare all’Agenzia delle Entrate la riduzione del canone di locazione per il futuro, così determinando un ricalcolo delle imposte sulle successive mensilità. Nulla è possibile fare invece per il passato.

Nel caso in esame, il locatore, nei riguardi dell’accertamento del Fisco avente ad oggetto l’affitto non dichiarato, aveva eccepito che, in realtà, per effetto di intese sopravvenute con l’inquilino, contenute in un atto registrato in ritardo, aveva rinunciato a pretendere il pagamento dei canoni relativi a un periodo contrattuale.

La Cassazione ha rigettato le ragioni del contribuente, osservando tra l’altro come la registrazione dell’atto modificativo fosse stata eseguita in data successiva a quella in cui l’accordo era stato sottoscritto. Pertanto, gli effetti di tali intese non potevano essere fatti valere nei confronti dei terzi – e quindi del Fisco – prima che esse acquisissero data certa con la registrazione.

Non ha quindi valore per l’Agenzia delle Entrate l’effetto retroattivo della rinuncia ai crediti, firmata dal locatore, per i canoni di locazione non percepiti nel passato. Ciò, in virtù del fatto che ai sensi dell’articolo 1372 del Codice civile i contratti non hanno efficacia nei riguardi dei soggetti diversi dai contraenti, se non nei casi previsti dalla legge. Per questo motivo, conclude la Cassazione, ha ragione l’Agenzia delle Entrate a recuperare le imposte sui canoni di locazione maturati fino al giorno in cui l’atto di rinuncia al credito è stato registrato. 

Il criterio di diritto affermato nell’ordinanza appare penalizzante nei riguardi dei contribuenti, se solo si considera che, ai sensi dell’articolo 26 del Tuir, i redditi da locazione devono essere sempre dichiarati, anche se non percepiti, alla sola condizione che gli stessi siano maturati in base a contratto. Solo con riferimento alle locazioni abitative è consentito non tassare i canoni per i quali il locatore ha notificato una apposita intimazione di sfratto per morosità.

Secondo i giudici della Cassazione, dunque, anche qualora si proceda alla registrazione immediata dell’atto di rinuncia ai canoni di locazione, laddove la rinuncia sia retroattiva, tale effetto non potrebbe operare nei confronti del Fisco.


note

[1] Cass. sent. n. 41954/2021.


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