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Amministratore supercondominio: appropriazione indebita

30 Aprile 2022 | Autore:
Amministratore supercondominio: appropriazione indebita

Condominio complesso: cos’è? È possibile spostare somme di denaro da un conto a un altro, se l’amministratore degli edifici è lo stesso?

Qual è il reato in assoluto più commesso dagli amministratori di condominio? Non ci sono dubbi: l’appropriazione indebita. Ciò accade anche quando l’amministratore non è in malafede, cioè non crede di agire in modo sbagliato ma, anzi, è mosso da buoni propositi. Questo perché anche la semplice confusione del patrimonio condominiale o il prelievo, in prestito, di soldi dal conto corrente dell’edificio costituisce una condotta illecita. Con questo articolo ci occuperemo però di un tema specifico, e cioè dell’appropriazione indebita dell’amministratore del supercondominio.

Secondo la Corte di Cassazione [1], l’amministratore che gestisce più edifici facenti parte di un unico plesso rischia di incorrere nel reato di appropriazione indebita se trasferisce il denaro da un conto corrente condominiale a un altro. Insomma: i conti bancari di ciascun edificio devono essere indipendenti gli uni dagli altri, non potendo l’amministratore unico gestirli a proprio piacimento. Approfondiamo la questione e vediamo come funziona l’appropriazione indebita dell’amministratore del supercondominio.

Che cos’è il supercondominio?

Il supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici autonomi che però condividono alcune parti, come ad esempio il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc. [2].

Secondo la giurisprudenza [3], il supercondominio (o condominio complesso) è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni, ancorché da essi composto, che viene ad esistere per la semplice circostanza per cui più edifici condividono beni, al fine di gestire i medesimi in rapporto di accessorietà rispetto a tutti i condomìni.

Supercondominio: come si nomina l’amministratore?

Parallelamente a quanto accade per i condomini semplici, anche l’amministratore del supercondominio è nominato dall’assemblea. L’assemblea del supercondominio deve essere composta da tutti i partecipanti ai singoli condomìni.

Anche relativamente all’assemblea del supercondominio, ciascun partecipante ha il diritto di intervenire alla riunione e di esprimere l’assenso o il dissenso sugli argomenti all’ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota (per millesimi, dunque).

Per maggiori approfondimenti su questo argomento, si legga l’articolo dedicato all’amministratore del supercondominio.

Supercondominio: quanti conti correnti?

Secondo la legge [4], l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

In pratica, per garantire la trasparenza della gestione, la legge impone all’amministratore di aprire un conto corrente dedicato al condominio, sul quale devono transitare tutti gli importi che riguardano l’edificio.

Cosa succede nel caso di condominio complesso? L’amministratore deve aprire tanti conti quanti sono gli edifici, oppure è sufficiente uno per tutti i fabbricati?

Sul punto la legge non dice nulla. Si deve dunque ritenere che la scelta sia rimessa di volta in volta all’amministratore, il quale però dovrà tenere conto delle esigenze concrete del supercondominio.

Ad esempio, se quest’ultimo è composto soltanto da tre fabbricati di modeste dimensioni, allora un solo conto corrente potrebbe essere sufficiente. Al contrario, nel caso di condominio complesso di vaste dimensioni, allora sarebbe più opportuno aprire tanti conti quanti sono gli edifici.

Questa scelta si deve ritenere legittima, se solo si pensa che ogni condominio di cui è composto il supercondominio rappresenta una realtà a sé stante, dotata di esigenze e caratteristiche diverse dagli altri.

Ad esempio, all’interno del condominio complesso potrebbe esservi un edificio composto da numerosissime famiglie, dotato di ascensore e di terrazze, mentre un altro di dimensioni molto più ridotte, privo di ascensore e, pertanto, che necessita di molta meno manutenzione.

Appropriazione indebita dell’amministratore del supercondominio

Con la sentenza citata in apertura la Corte di Cassazione ha stabilito che commette appropriazione indebita l’amministratore del complesso residenziale che trasferisce il denaro da un conto corrente di un condominio ad un altro, anche se entrambi sono gestiti dalla stessa persona e fanno parte dello stesso supercondominio.

Il principio è il seguente: «l’amministratore di più condomìni che, senza autorizzazione, faccia confluire i saldi dei conti attivi dei singoli condomìni su un unico conto di gestione, a lui intestato, risponde del reato di appropriazione indebita, a prescindere dalla destinazione finale del saldo cumulativo ad esigenze personali dell’amministratore o ad esigenze dei condomìni amministrati, in quanto tale condotta comporta di per sé la violazione del vincolo di destinazione impresso al denaro al momento del suo conferimento».

Insomma, il concetto è piuttosto semplice: a prescindere da eventuali ammanchi finali e dallo scopo con cui si è deciso di prelevare dal conto corrente (ad esempio, solo per sopperire temporaneamente al debito di un altro fabbricato), l’amministratore risponde di appropriazione indebita ogni volta che viola il vincolo di destinazione impresso alle somme che gli sono state date.

Con la conseguenza che, quando i soldi sono usati per esigenze diverse da quelle per cui sono stati conferiti, si configura il delitto di appropriazione indebita.

Ciò avviene anche nel supercondominio. Ad esempio, se i condòmini dell’edificio Alfa hanno pagato le quote per ristrutturare il proprio lastrico solare, è loro preciso diritto che tali somme siano destinate soltanto a quello scopo e non, invece, a pagare i debiti contratti dell’edificio Beta.


note

[1] Cass., sent. n. 46875 del 3 dicembre 2021.

[2] Cass., sent. n. 19939/2012.

[3] Cass., sent. n. 17332/2011.

[4] Art. 1129 cod. Civ.

Autore immagine: canva.com/


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