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Chi è il conduttore?

3 Gennaio 2022
Chi è il conduttore?

Come si chiama chi è in affitto? Il contratto di locazione e la definizione di conduttore.

Se hai concluso un contratto di locazione, è probabile che tu abbia letto più volte la parola «conduttore» e che voglia sapere cosa significa. Chi è il conduttore? Al contrario di ciò che avviene in numerosi altri ambiti, la legge non specifica cosa vuol dire «conduttore». Pertanto, spetta a noi spiegartelo in modo semplice e chiaro.  

A meno che si stia parlando di programmi televisivi e di spettacoli, quando si usa il termine conduttore si ha sempre a che fare con l’affitto. O meglio, con la locazione. Chi è il conduttore? Il conduttore è tecnicamente colui che conduce in locazione un immobile. Dunque, si tratta dell’inquilino o, come spesso viene chiamato, “affittuario”. Si contrappone al locatore, ossia al proprietario dell’immobile (il “padrone di casa”). Di tanto parleremo meglio qui di seguito.

Differenza tra affitto e locazione

È bene sapere che la legge lega il concetto di affitto solo ai beni produttivi, come l’azienda. Invece, relativamente agli immobili a uso abitativo o commerciale si parla più propriamente di locazione. 

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga, verso un determinato corrispettivo, a fare godere all’altra parte (conduttore o locatario) un bene mobile per un periodo di tempo definito dalle parti o dalla legge.

La locazione, per legge, deve essere registrata all’Agenzia delle Entrate. L’obbligo di registrazione compete al locatore, che deve provvedervi entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Nei successivi 60 giorni ne deve dare documentata informazione al conduttore. In caso contrario il contratto è nullo. Si può procedere però alla registrazione tardiva della locazione che ha effetto sanante retroattivo.

Chi è il conduttore?

Il conduttore è dunque il soggetto a cui viene concesso in godimento l’immobile dietro un corrispettivo. 

La norma a cui fare riferimento è l’articolo 1571 del Codice civile. Essa stabilisce che la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. La presenza del corrispettivo distingue la locazione dal comodato che invece è gratuito. Chi stipula un comodato concordando un pagamento in nero sta in realtà concludendo una locazione irregolare.

Non sono invece conduttori i soggetti ai quali viene eventualmente esteso dal conduttore stesso il godimento del bene. Non è conduttore il titolare del diritto di abitazione (ad esempio l’ex moglie a cui il giudice riconosce la possibilità di continuare a vivere nella casa coniugale), né chi detiene l’immobile a titolo di leasing. La locazione si distingue anche dal leasing finanziario, che ha una funzione di finanziamento e consiste in un rapporto essenzialmente trilaterale. 

Obblighi del conduttore

Il conduttore deve pagare periodicamente al locatore un canone per il godimento dell’immobile.

Oltre al canone, è tenuto a versare alla sottoscrizione del contratto il deposito cauzionale (che viene generalmente previsto dalle parti a titolo di garanzia) e, salvo che siano stati ricompresi nel canone stesso, alcuni oneri accessori, costituiti in particolare dalle spese per determinati servizi da lui goduti. 

Il conduttore deve poi versare gli oneri accessori, ossia le spese condominiali, nei limiti indicati nel contratto. Di regola, le spese di gestione e manutenzione:

  • ordinaria dell’immobile (ossia le spese necessarie a mantenerlo in efficienza e a rimuovere il deterioramento prodotto dal suo utilizzo) sono a carico del conduttore: tra queste, ad esempio, vi sono il servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché la fornitura di altri servizi comuni. Fanno eccezione alcune spese che sono ripartite tra conduttore e locatore in misura differente (ad esempio quelle relative al servizio di portineria spettanti per il 90% al locatore e per il 10% al conduttore);
  • straordinaria (cioè quelle relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile) sono a carico del locatore.

Le parti possono comunque convenire una diversa ripartizione delle spese (ad esempio possono prevedere un rimborso al locatore di un importo forfettario oppure un rimborso delle somme effettivamente spese dal locatore attraverso anticipi mensili e salvo conguagli).

Il conduttore deve servirsi dell’immobile per l’uso determinato nel contratto, con la diligenza del buon padre di famiglia.

Il conduttore è responsabile della distruzione e del deterioramento dell’immobile locato che avvengano nel corso della locazione, anche se tali fatti derivano da incendio o siano stati causati da persone che il conduttore ha ammesso all’uso e al godimento dell’immobile.

Il conduttore deve rispettare il regolamento di condominio a pena di sfratto.

Se il locatore è tenuto a eseguire, a proprio carico, le spese di manutenzione straordinaria e ordinaria, sul conduttore ricadono solo le spese di manutenzione ordinaria di modesto importo che non comportino opere murarie (ad esempio la riparazione di un rubinetto). In particolare, il conduttore deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato, delle riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile sostenendone il costo (cosiddette spese di ordinaria amministrazione). Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.



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