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Quando decade il diritto di prelazione agraria?

3 Maggio 2022 | Autore:
Quando decade il diritto di prelazione agraria?

Il coltivatore diretto che ha in affitto un fondo deve essere preferito ad altri nella conclusione del contratto di compravendita avente ad oggetto il terreno stesso.

In caso di trasferimento a titolo oneroso (vendita) o di concessione di un fondo in enfiteusi, l’affittuario coltivatore diretto, il mezzadro, il colono o il compartecipante può esercitare il diritto di prelazione agraria, cioè il diritto ad essere preferito ad altri per l’acquisto del terreno agricolo, nell’ipotesi in cui il proprietario decida di alienarlo. Quando decade il diritto di prelazione agraria?

I termini previsti dalla legge per esercitare il diritto di prelazione agraria sono piuttosto brevi, consistendo in trenta giorni dalla notifica al coltivatore della proposta di alienazione da parte del proprietario del fondo, come avremo modo di vedere più nel dettaglio nel corso del presente articolo.

Il diritto di prelazione spetta anche alle società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci sia in possesso della qualifica di coltivatore diretto. Rimangono sempre escluse dal diritto di prelazione le società di capitali, indipendentemente dalla presenza di soci coltivatori diretti. Inoltre, nel caso in cui il fondo non venga concesso in affitto, il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto proprietario del terreno confinante [1].

Lo scopo della prelazione agraria è quello di favorire lo sviluppo dell’agricoltura attraverso l’acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva, ai fini della riunione nella stessa persona della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra (prelazione da parte del conduttore del fondo), ed in subordine quello dell’accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni (prelazione da parte del confinante).

Diritto di prelazione agraria: l’oggetto

Oggetto del diritto di prelazione sui terreni agricoli può essere un fondo rustico” o “agricolo” come risultante dal certificato di destinazione urbanistica.

In base ad una pronuncia molto recente della Cassazione [2], ai fini della prelazione (e del riscatto agrario) per “fondo” deve intendersi un’estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva.

Di conseguenza può rientrare in tale concetto sia un’unità poderale, costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione, sia un singolo terreno, anche di piccole dimensioni, che, rispetto ai terreni circostanti, sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività.

Esercizio del diritto di prelazione agraria: quali sono i presupposti?

Per l’esercizio del diritto di prelazione agraria la legge [3] richiede la sussistenza di determinati presupposti. Nello specifico, il beneficiario:

  • deve coltivare il fondo da almeno due anni;
  • non deve avere venduto, nei due anni precedenti, altri fondi rustici che abbiano un imponibile fondiario superiore a mille lire, salvo cessione a scopo di ricomposizione fondiaria;
  • il fondo corrispondente per il quale intende esercitare la prelazione non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.

Invece, il diritto di prelazione non spetta se l’affittuario ha comunicato che non intende rinnovare l’affitto e se il rapporto di affitto è venuto meno per un grave inadempimento o per recesso del conduttore.

Quando è escluso il diritto di prelazione agraria?

Il diritto di prelazione agraria è escluso quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità oltre che in caso di donazione e quando i terreni in base ai piani regolatori, anche se non approvati, sono destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Questo perché il diritto di prelazione è riconosciuto solo a parità di condizioni e mentre nella compravendita il corrispettivo è dato dal denaro, che è un bene fungibile e che può essere pagato da tutti, nelle altre ipotesi o la controprestazione è infungibile (come nella permuta) o manca del tutto (come nella donazione).

Come si esercita il diritto di prelazione agraria?

Il diritto di prelazione agraria va esercitato entro 30 giorni dalla notifica della proposta di alienazione.

All’uopo, il procedimento da seguire si articola in più passaggi:

  1. innanzitutto, il proprietario deve notificare, con lettera raccomandata, al coltivatore (affittuario o confinante), la proposta di alienazione, allegando il preliminare di compravendita in cui sono indicati il nome dell’acquirente, il prezzo della vendita e le altre norme pattuite, compresa la clausola per l’eventualità della prelazione;
  2. il coltivatore diretto deve esercitare il proprio diritto entro e non oltre 30 giorni dal momento della notifica;
  3. se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Il termine decorre dal 30° giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo diverse pattuizioni tra le parti.

Quando decade il diritto di prelazione agraria?

Da quanto detto finora consegue che il diritto di prelazione decade se il coltivatore non comunica al proprietario del fondo la sua intenzione ad esercitarlo nel termine di 30 giorni dalla comunicazione della proposta di alienazione.

Decorso detto termine senza che sia stata comunicata l’intenzione di esercitare la prelazione, il terreno può essere liberamente venduto, ovviamente alle condizioni indicate nel preliminare di vendita.

In cosa consiste il diritto di riscatto?

Se il terreno è venduto senza fare la comunicazione oppure nell’ipotesi in cui il prezzo indicato nella notificazione è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, il titolare del diritto di prelazione agraria, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, può riscattare il fondo dall’acquirente.

Per la dottrina, il riscatto ha natura di diritto potestativo. Pertanto, il coltivatore diretto subentra con effetti retroattivi nel contratto con il terzo.

Inoltre, l’esercizio del riscatto è sottoposto alla condizione legale del pagamento del prezzo in favore dell’acquirente.

Ha, dunque, il significato di un debito di restituzione a un creditore, della somma da questi versata per l’acquisto del fondo.

Cosa succede in caso di più affittuari?

Nell’ipotesi in cui vi siano più coltivatori diretti (affittuari, mezzadri o coloni) sullo stesso fondo, il diritto di prelazione deve essere esercitato congiuntamente da tutti quanti.

Se uno degli affittuari rinuncia al diritto di prelazione, quest’ultimo può essere esercitato congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni. Tuttavia, è previsto che la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie. Si considera rinunciatario l’avente diritto che entro 15 giorni dalla notificazione della proposta di alienazione, non comunichi agli altri la sua intenzione di avvalersi della prelazione.

Invece, in caso di più fondi, ogni affittuario, colono o mezzadro può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione sul fondo coltivato o sull’intero complesso dei fondi.


note

[1] Art. 7 L. n. 87/1971.

[2] Cass. Civ., sent. n. 4685/2020.

[3] L. n. 590/1965.


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