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Quando l’amministratore può decidere da solo?

5 Gennaio 2022
Quando l’amministratore può decidere da solo?

Lavori di ordinaria manutenzione, lavori urgenti e conferimento del mandato all’avvocato: tutte le volte in cui l’amministratore di condominio può agire senza il permesso dell’assemblea.

Quando l’amministratore può decidere da solo? Non sempre l’amministratore di condominio è tenuto a chiedere l’autorizzazione all’assemblea prima di agire. Egli infatti ha una serie di compiti “istituzionali”, riconosciutigli dalla legge, in forza dei quali può procedere anche senza una previa delega. E non solo. In determinate situazioni urgenti, è il Codice civile ad imporre al capo condomino di agire immediatamente senza attendere la delibera assembleare. Senza poi contare le svariate ipotesi in cui l’amministratore ha il potere di nominare un avvocato di propria fiducia affinché difenda il condominio: ed anche in questo caso può agire in autonomia. 

Insomma, le ipotesi in cui l’amministratore può decidere da solo e fare a meno dell’assemblea sono svariate. Cerchiamo di fare una sintesi di tali situazioni. 

Ordinaria amministrazione

L’amministratore non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea per pagare una bolletta o per far riparare il portone rotto o l’ascensore bloccato. Se così fosse, si paralizzerebbe la vita condominiale e molti servizi verrebbero interrotti. Pertanto, tutte le attività necessarie alla manutenzione ordinaria dei servizi condominiali e delle parti comuni non richiedono la previa delibera assembleare (ad esempio, quelli relativi a piccoli lavori di manutenzione edile, a servizi di disinfestazione, alla revisione annuale degli impianti): l’amministratore può cioè agire da solo, presentando poi il conto nel bilancio consuntivo a fine anno. 

Le spese ordinarie sono quelle di normale gestione, funzionamento e manutenzione del condominio, che assicurano l’andamento regolare dei servizi e degli impianti condominiali, e che sono finalizzate ad evitare il tipico degrado dei beni comuni dovuto all’uso ed evitare eventi accidentali (ma senza modificare la struttura delle cose o degli impianti o la loro destinazione).

Spese che l’amministratore può decidere da solo

Tra le spese di ordinaria manutenzione che pertanto l’amministratore può decidere da solo ci sono le seguenti:

  • pulizia di scale, pianerottoli, vetrate, vialetti d’ingresso;
  • manutenzione regolare delle parti in comune (serrature, tetto, lastrico solare, ascensore, ingresso, citofoni, ecc.);
  • revisione periodica dei servizi condominiali (caldaia, ascensore, cancelli elettrici);
  • illuminazione delle scale e dei cortili;
  • pagamento delle utenze;
  • riparazioni generiche (tubature, impianto elettrico, ecc.);
  • piccole sostituzioni (lampadine, fiori ornamentali);
  • gestione del giardino (ove presente);
  • assicurazione del condominio;
  • compenso dell’amministratore;
  • costi di gestione (raccomandate, spese di cancelleria e consulenza);
  • imposte dovute per i locali di proprietà comune dotati di autonoma rendita catastale, che sono soggetti al pagamento dell’Imu.

Attività che l’amministratore non può decidere da solo

L’amministratore non può concludere contratti senza la previa delibera assembleare: non solo per le attività straordinarie (come la riparazione del tetto) ma anche per quelle ordinarie (ad esempio, la scelta della ditta di pulizie o del giardiniere). 

Le opere di straordinaria amministrazione, che di solito implicano costi elevati, non sono rimessi alla libera scelta dell’amministratore (salvo, come vedremo a breve, non rivestano il carattere di urgenza): in tal caso, quindi, egli ha la necessità di convocare prima l’assemblea per farsi autorizzare allo specifico capitolo di spesa (si pensi alla ristrutturazione della facciata, alla sostituzione di un impianto, alla riqualificazione energetica ecc.).

Opere urgenti

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea. Questo è quanto dispone l’articolo 1135 del Codice civile. La questione, in concreto, si concentra spesso sulla natura dell’intervento. Occorre, infatti, comprendere quali possano essere le attività tali da poter essere inquadrate come urgenti ed indifferibili e quali, al contrario, siano attività che non presentino questi requisiti.

La differenza, come evidenziato dalla norma richiamata, è di fondamentale importanza poiché investe direttamente i poteri e le attribuzioni dell’amministratore. Ed infatti, è proprio il carattere d’urgenza che legittimerebbe l’amministratore ad assumere un’iniziativa la cui competenza, normalmente, spetterebbe alla compagine condominiale riunita in assemblea. Si pensi all’adeguamento dell’impianto elettrico condominiale alle prescrizioni di legge; alla riparazione di un cornicione che minaccia di cadere; alla riparazione di una scala pericolante che possa comportare una responsabilità per il condominio in caso di cadute, ecc.

Secondo la giurisprudenza costante, sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiono indifferibili per evitare un pregiudizio possibile (anche se non certo) al bene comune.

Nomina di un avvocato

L’amministratore può decidere da solo la nomina di un avvocato per recuperare le quote condominiali dai morosi, senza quindi necessità di procedere con la previa convocazione assembleare. 

Allo stesso modo, l’amministratore potrebbe incaricare l’avvocato di fare appello contro una sentenza sfavorevole al condominio, senza prima informare l’assemblea (posti peraltro i tempi stretti entro cui va notificato l’atto di impugnazione). Difatti, tra le funzioni tipiche dell’amministratore rientrano anche quelle di conferire la delega al legale onde difendere il condominio (resistendo, per esempio, all’impugnazione fatta da un condomino alla delibera dell’assemblea). 

Nella propria sfera di competenze, l’amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di alcuna autorizzazione. Sarebbe infatti veramente defatigatorio, nell’ottica di un assurdo “iperassemblearismo”, costringere l’amministratore a convocare l’assemblea per ottenere il nulla osta, ogni volta che c’è necessità di agire o resistere a un decreto ingiuntivo sul pagamento degli oneri condominiali, o al giudizio per far osservare il regolamento, o all’impugnativa di una decisione assembleare, oppure al fine di sperare nella ratifica riguardo ad un procedimento cautelare volto a conservare le parti comuni dello stabile.

Diversa è invece l’ipotesi di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune dei condomini, ma alla sua estensione: è il caso in cui si chieda al giudice una sentenza che dichiari l’appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, in quanto acquistata per usucapione. In tal caso, la questione implica non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati. Pertanto, in tale caso, l’amministratore non può decidere da solo ma deve prima convocare l’assemblea.



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