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Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito

5 Gennaio 2022
Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito

Se il prezzo ricavato dall’asta è inferiore rispetto al debito, il creditore può intraprendere un nuovo pignoramento?

Un nostro lettore ha subìto un pignoramento immobiliare da parte della banca alla quale non aveva pagato la residua parte di un finanziamento. La banca, che aveva l’ipoteca sulla casa, ha così avviato l’esecuzione forzata sul bene in questione. Senonché, a seguito degli svariati ribassi operati dal giudice per via dell’assenza di offerte alle varie aste, il prezzo di aggiudicazione del bene è sceso al di sotto del debito iniziale, quello cioè vantato dalla banca (sebbene lievitato a causa degli interessi e delle spese legali). Così ci viene chiesto: che succede se la vendita all’asta non copre il debito? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Cosa succede in caso di vendita dell’immobile?

Nel momento in cui l’immobile soggetto all’asta viene venduto all’aggiudicatario, il giudice dispone con decreto le modalità del versamento del prezzo e il termine perentorio e non prorogabile, dalla comunicazione del decreto, entro il quale il versamento deve farsi. Quando questo avviene, pronuncia il decreto di trasferimento.

Il professionista deposita le somme versate dall’aggiudicatario presso una banca o su un conto postale indicato dal giudice.

Se l’ordinanza che ha disposto la vendita prevede il versamento del prezzo in modo rateale, il giudice con lo stesso decreto con cui accetta l’offerta, può autorizzare l’aggiudicatario che ne ha fatto richiesta a immettersi nel possesso dell’immobile venduto, a condizione che presenti una fideiussione autonoma, irrevocabile e a prima richiesta.

Distribuzione della somma ricavata

Quando vi è un solo creditore pignorante, il giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, dispone in favore del creditore il pagamento di quanto gli spetta per capitale, interessi e spese.

Non è necessario predisporre un piano di riparto.

Se ci sono più creditori nella procedura, il giudice predispone un progetto di distribuzione ai creditori delle somme ricavate dalla vendita, tenendo conto delle eventuali graduazioni previste dalla legge (ad esempio, in favore del creditore con l’ipoteca di primo grado). Se non ci sono contestazioni, il progetto di riparto viene approvato e il giudice (o il professionista delegato) ordina quindi il pagamento dei creditori secondo l’ordine previsto nel progetto.

Pagamento creditori

Approvato il progetto di distribuzione, i creditori possono incassare il proprio credito.

Per ottenere il pagamento i soggetti interessati devono rivolgersi alla cancelleria competente, affinché la stessa provveda a predisporre il relativo mandato di pagamento, che viene poi consegnato al creditore affinché possa incassare quanto dovutogli presso l’istituto di credito designato dal tribunale.

Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito?

La distribuzione del ricavato dalla vendita forzata estingue il debito iniziale solo se questo viene interamente coperto dalle somme ricavate dall’aggiudicazione. Questo significa che se il credito fatto valere con la procedura di pignoramento dovesse essere superiore rispetto all’importo assegnato, il creditore resterebbe tale per il residuo importo. Con la conseguenza che potrebbe avviare ulteriori azioni esecutive nei confronti del debitore. Peraltro, durante tutta la procedura di pignoramento, i termini di prescrizione si sospendono, per cui ben potrebbe avvenire che il creditore, anche dopo molti anni dall’inizio del pignoramento immobiliare, possa notificare un nuovo atto di precetto e intraprendere un’esecuzione forzata ulteriore per la residua parte del credito, attaccando altri beni del debitore (ad esempio, il conto corrente). 

Si tratta però di una eventualità piuttosto remota. Difatti, il creditore che abbia sentore di non riuscire a realizzare completamente il proprio diritto di credito non attende la fine dell’esecuzione forzata per avviarne una nuova ma può già procedere immediatamente con due pignoramenti contemporanei. Dunque, se la banca ha incassato un importo inferiore al proprio credito, è verosimile che abbandonerà ogni ulteriore azione nei confronti del debitore. 

Se non si vende la casa dopo la quarta asta

Per le vendite disposte dal 3 luglio 2016, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, il prezzo deve essere inferiore al precedente fino al limite della metà. In tal caso, se neanche a tale esperimento, la casa viene assegnata, il giudice dichiara chiusa la procedura esecutiva.

Potrebbe anche succedere che, a seguito di numerosi ribassi, la base d’asta scenda molto al di sotto del valore reale del bene. In tale ipotesi, il Codice di procedura civile consente al giudice di disporre la chiusura anticipata della vendita quando il valore di realizzo del bene (quello cioè derivante da una eventuale assegnazione) non consenta di garantire il soddisfacimento del creditore. Si tratta però di un potere rimesso alla discrezionalità del giudice, al momento usato con estrema parsimonia.  

Anche in questo caso, però, se il giudice dovesse chiudere anticipatamente la procedura esecutiva per via della mancanza di interessati all’acquisto, il creditore manderebbe intatto il proprio diritto di aggredire ulteriori beni del debitore, non però una seconda volta quello appena “svincolato” dal pignoramento.

Approfondimenti

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