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Cosa fare quando va via un inquilino?

5 Gennaio 2022
Cosa fare quando va via un inquilino?

Attività e obblighi del padrone di casa alla scadenza del contratto di locazione.

La legge, dopo aver disciplinato in modo molto puntuale e preciso la fase di stipula e di attuazione del rapporto di locazione, tace in merito alle attività da compiere alla scadenza dello stesso. Sicché, è normale che il padrone di casa si interroghi su cosa fare quando va via un inquilino, quali adempimenti compiere e come comportarsi per tutelare i propri diritti. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione in questa breve guida. Ci focalizzeremo su tutto ciò che è opportuno e, in alcuni casi, doveroso che il locatore faccia per non trovarsi poi a passare dalla parte della ragione a quella del torto. Ma procediamo con ordine.

Il sopralluogo

Alla scadenza della locazione, è corretta abitudine effettuare un sopralluogo prima di ricevere le chiavi dell’appartamento. E ciò perché, se l’appartamento dovesse essere in condizioni talmente precarie da richiedere una manutenzione straordinaria, il locatore potrebbe rifiutare la riconsegna dell’immobile e imporre all’inquilino di continuare a pagare i canoni di locazione fino a quando non avrà fatto riparare i danni da lui provocati. 

Si tenga tuttavia conto che non ricadono sull’inquilino le opere relative al ripristino delle parti dell’appartamento rovinate dall’usura, ossia da un normale uso del bene. Solo i danni derivanti dall’incuria e dalla negligenza del conduttore impongono a questi il sostenimento delle spese di riparazione. 

Imbiancatura e stuccatura pareti

Per quanto attiene alle pareti, l’imbiancatura ricade di norma sul locatore, salvo che il contratto di locazione preveda diversamente. 

Se le pareti dovessero risultare bucate per via dei chiodi usati dall’inquilino per appendere i quadri, la relativa stuccatura ricade sul locatore; anche in questo caso, però, il contratto di locazione può far ricadere la spesa sul conduttore. 

L’onere della prova

In ogni caso, qualora dovessero sorgere contestazioni sulle cause di eventuali danneggiamenti, spetta al locatore dimostrare che queste dipendono dal comportamento negligente dell’inquilino. E questa prova potrebbe essere difficilmente fornita in assenza di una documentazione fotografica e da un verbale di consegna redatto all’avvio del rapporto di locazione. 

La restituzione della cauzione

Il locatore è tenuto a restituire la cauzione versata dall’inquilino all’inizio della locazione, ma solo se non vi sono morosità (nel qual caso potrà essere compensata con il debito in questione). 

La cauzione va restituita con tutti gli interessi; l’eventuale esclusione degli interessi, contenuta nel contratto di affitto, non ha valore e la clausola si ritiene nulla. 

Gli interessi vanno versati alla scadenza della locazione solo se l’inquilino non ha chiesto, in corso di esecuzione del contratto, che gli fossero corrisposti annualmente. 

La cauzione può anche essere compensata con eventuali danni all’immobile per far fronte alle relative spese, ma solo se c’è l’accordo con l’inquilino in merito all’entità dei danni stessi e alle responsabilità. Diversamente, il locatore che voglia trattenere la cauzione è tenuto ad avviare una causa contro l’inquilino affinché sia il giudice a liquidare l’esatto ammontare del risarcimento.

Il deposito di mobili

Se nell’appartamento l’inquilino ha lasciato dei mobili leggeri, il locatore non può né venderli, né buttarli, ma deve lasciarli in un deposito, con spese a carico dell’inquilino. Viceversa, qualora dovesse trattarsi di mobilia particolarmente pesante e ingombrante (ad esempio, armadi, cassettiere, ecc.), il locatore potrebbe rifiutarsi di riprendere in consegna l’immobile fino a quando non sarà completamente sgombero dalle cose. In tale ipotesi, l’inquilino resta tenuto a corrispondere i canoni di locazione fino a completa liberazione dell’appartamento.

Il cambio delle serrature

Potrebbe essere interesse del locatore cambiare la serratura della casa. Si tratta però di una spesa che ricade sul locatore stesso, a meno che l’inquilino non abbia smarrito una delle copie a lui consegnate all’avvio del rapporto di locazione.

Approfondimenti

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