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Tinteggiatura pareti locazione: a chi spetta

5 Gennaio 2022
Tinteggiatura pareti locazione: a chi spetta

Riparazione delle pareti dell’appartamento: è l’inquilino o il padrone di casa a dover pagare le spese per l’imbianchino e per la stuccatura?

Alla scadenza del contratto di locazione, a chi spetta la tinteggiatura delle pareti? Se i muri dell’appartamento dato in affitto dovessero essere sporchi, rovinati o interessati da fori, resisi magari necessari per appendere i quadri, la spesa relativa all’imbianchino e alla stuccatura ricade sul locatore (il padrone di casa) o sul conduttore (l’inquilino)?

La questione è stata affrontata già diverse volte dalla giurisprudenza, ma è bene sapere che sull’argomento incide la recente abrogazione dell’articolo 79 della legge sull’equo canone. Tale norma stabiliva un tempo la nullità di ogni patto rivolto ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dal contratto. Sicché, secondo alcuni giudici, la pattuizione dell’obbligo di pagare le spese per la tinteggiatura delle pareti alla scadenza della locazione sarebbe stata una forma di illecito arricchimento del locatore, incompatibile con la legge. 

Nel 1998, tale norma è stata cancellata dall’ordinamento, sicché ad oggi la giurisprudenza ha mostrato maggiore tolleranza nei confronti di una clausola di questo tipo. 

Possiamo quindi dire, in ossequio alla regola della cosiddetta «autonomia contrattuale» (che lascia le parti firmatarie di un contratto libere di stabilire il suo contenuto), che se di norma la tinteggiatura delle pareti della casa in affitto spetta al locatore, il contratto può anche prevedere diversamente, scaricando il costo dell’imbianchino sul conduttore. 

Ma procediamo con ordine e affrontiamo tutte le problematiche che possono porsi in merito a tale questione.

A chi spetta la tinteggiatura dell’appartamento alla scadenza dell’affitto se il contratto non prevede nulla?

Se il contratto di affitto non prevede nulla, la tinteggiatura dell’appartamento deve essere così ripartita:

  • per tutti i danni conseguenti all’incuria e alla negligenza dell’inquilino, le relative spese sono a carico di quest’ultimo (si pensi alle “pedate” sui muri, alla rottura accidentale degli spigoli per il trasporto di mobili, ecc.);
  • per i danni invece conseguenti alla normale usura, all’imbrunimento delle pareti determinato dall’inquinamento proveniente dall’esterno, dai fumi del caminetto o delle stufe, la relativa spesa è a carico del locatore. Si tratta infatti di una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.);
  • per i danni conseguenti a infiltrazioni d’acqua e umidità provenienti da altri appartamenti o dalle parti comuni dell’edificio, la spesa è a carico del locatore, trattandosi di manutenzione straordinaria;
  • per i fori praticati dai quadri appesi dall’inquilino, le spese di stuccatura sono a carico del locatore: praticare dei buchi per i chiodi corrisponde infatti a un normale uso dell’immobile locato, per il quale quindi non è possibile attribuire alcuna colpa all’inquilino.

C’è un precedente del tribunale di Trieste che val la pena menzionare [1]. Secondo tale pronuncia, in materia di locazione, in assenza di uno specifico obbligo contrattuale a carico del conduttore di riconsegnare il bene con i locali ritinteggiati o di una previsione contrattuale che dia atto che l’immobile viene consegnato dal locatore tinteggiato a nuovo, deve distinguersi il normale degrado delle pareti derivante dal normale uso del bene, che esclude qualunque obbligo risarcitorio a carico del conduttore, da quello derivante da un uso negligente della cosa.

(Nel caso di specie, il tribunale ha riconosciuto il diritto del locatore a vedersi rifusi i costi necessari a eliminare i diversi danni causati dal conduttore per uso non diligente della cosa locata, a eccezione del costo della tinteggiatura delle pareti e del soffitto, che rientrano nell’uso normale del bene).

Il contratto di affitto può imporre la tinteggiatura dell’appartamento a carico dell’inquilino?

Come anticipato, tuttavia, il contratto di locazione potrebbe stabilire una diversa ripartizione delle spese, addossandole per intero o solo in parte all’inquilino. La clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine dell’affitto, le conseguenze del deterioramento subìto dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi valida a seguito dell’abrogazione dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978 (legge sull’equo canone).

La legittimità di tale accordo si evince, “a contrario”, dall’orientamento della Cassazione che, in vigenza della norma appena richiamata, riteneva invece nulla la clausola in questione. Riportiamo, per completezza, il precedente della Suprema Corte [2]:

«In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’ art. 79 della l. n. 392 del 1978 , perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore». 

Come stabilire se i danni alle pareti sono stati causati dall’inquilino?

È il locatore a dover fornire la prova della responsabilità dell’inquilino per i danni causati all’immobile. Tale prova può essere difficilmente offerta in assenza di una documentazione fotografica attestante le condizioni dell’immobile all’inizio della locazione.  

Il locatore può trattenere la cauzione per compensarla con i danni alle pareti?

La cauzione (o deposito cauzionale) versata dall’inquilino alla stipula del contratto di locazione può essere compensata dal locatore con le eventuali morosità nei canoni ed i danni arrecati all’appartamento. Ma per quanto riguarda tale seconda possibilità, l’ammontare dell’importo non può essere da quest’ultimo quantificato in modo unilaterale: pertanto, in assenza di accordo tra le parti, il locatore deve avviare una causa di risarcimento contro l’inquilino affinché sia il giudice a determinare l’esatto importo necessario al ripristino dell’immobile. In assenza di tale iniziativa giudiziaria, il locatore è tenuto a restituire la cauzione ricevuta.


note

[1] Trib. Trieste sent. n. 529/2019 del 16.09.2019.

[2] Cass. sent. n. 29329/2019.

Autore immagine: depositphotos.com


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