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Sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi

5 Gennaio 2022 | Autore:
Sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi

Chi non paga le quote condominiali può subire il distacco da acqua, gas e riscaldamento e il divieto di fruire di altri servizi, come l’ascensore o il parcheggio?

In quasi tutti i condomini italiani c’è sempre qualcuno che non paga puntualmente le quote condominiali. Se il ritardo si protrae, la cassa va in sofferenza e sorgono difficoltà per tutti. Per evitare questo fenomeno, senza penalizzare chi salda sempre il dovuto entro i termini, la legge prevede un apposito strumento, che è un misto di pressione e di sanzione: la sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi.

In questo articolo ti spiegheremo le condizioni per attuare questo severo provvedimento, che esclude alcuni condomini dalla fruizione dei servizi condominiali: vedrai quali sono i servizi che possono essere sospesi, quando si possono staccare le utenze essenziali, come acqua, gas e riscaldamento centralizzato, chi può adottare questi provvedimenti e cosa può fare il condomino colpito per opporsi e ricorrere.

La norma di legge è piuttosto vaga e lascia parecchio spazio alle interpretazioni della giurisprudenza, che però sono contrastanti: ci sono pronunce che ammettono questa possibilità di sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi, altre che la vietano ed altre ancora che la consentono solo per alcuni tipi di servizi ma non per altri.

Quando si possono sospendere i servizi condominiali a chi non paga?

Una norma del Codice civile [1] sulle spese condominiali insolute dispone che «in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato». Nei primi sei mesi di inadempimento, quindi, c’è un periodo di tolleranza durante il quale non è mai possibile escludere il condomino inadempiente dalla fruizione dei servizi condominiali comuni.

Secondo l’interpretazione preferibile, la morosità si considera protratta per un semestre quando l’amministratore ha formulato una richiesta di pagamento delle quote che è rimasta senza esito. Non basta una semplice richiesta informale e verbale, ma occorre una diffida scritta, inviata all’interessato con raccomandata a/r o con Pec (posta elettronica certificata), oppure consegnata a mano.

Il semestre di mora decorre dalla data di esigibilità delle quote: il momento iniziale, dunque, dovrebbe coincidere con la scadenza del termine utile per eseguire i versamenti programmati, secondo le previsioni stabilite dall’assemblea o dal regolamento di condominio; quindi, l’inadempimento sorgerebbe in automatico, una volta decorso questo termine. Alcuni, però, ritengono più opportuno ancorare la decorrenza del semestre di mora a una data certa, che è quella dell’approvazione del rendiconto consuntivo annuale da parte dell’assemblea: infatti, l’art. 1129 del Codice civile stabilisce che «l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso».

Quali servizi condominiali possono essere sospesi ai condomini morosi?

Sull’individuazione dei servizi condominiali che possono essere sospesi, vietati ed preclusi ai condomini risultati morosi per oltre un semestre la giurisprudenza è divisa. La legge non definisce o elenca quali siano questi servizi comuni, ma si limita ad affermare un unico punto fermo: deve trattarsi di «servizi comuni suscettibili di godimento separato» da parte di ogni condomino; la sospensione, quindi, non può mai riguardare i servizi indivisibili (come il portone e le scale, che non possono essere vietati nell’accesso ad alcuni condomini soltanto).

Tra questi servizi che possono essere usufruiti separatamente, e dunque possono essere interrotti, vietati o sospesi, ci sono, ad esempio, l’antenna televisiva o satellitare, l’impianto citofonico, l’uso dell’ascensore, il parcheggio condominiale comune (quando non è aperto, ma è munito di chiavi o telecomando che possono essere tolti ai morosi), la piscina, i campi da tennis e gli altri impianti sportivi o ricreativi.

Chi può sospendere i servizi comuni e come?

Il provvedimento di sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi per oltre un semestre è di competenza dell’amministratore, che può adottarlo autonomamente e discrezionalmente (è una facoltà, non un obbligo) al verificarsi delle condizioni di legge; non è necessaria un’apposita delibera dell’assemblea.

Alcuni amministratori, però, per cautelarsi da eventuali impugnazioni dei condomini distaccati – che potrebbero lamentare l’illegittimità della sospensione, soprattutto quando si tratta di servizi essenziali, come l’acqua o il riscaldamento – preferiscono richiedere la sospensione al giudice, agendo con un ricorso proposto in via d’urgenza ai sensi dell’art. 700 Cod. proc. Civ., in modo da evitare l’attribuzione di responsabilità risarcitorie o penali a proprio carico, che sorgerebbero qualora il provvedimento risultasse illegittimo. Inoltre, un provvedimento del giudice è sempre necessario quando occorre accedere nell’appartamento privato di un condomino per interrompere un determinato servizio, come il riscaldamento centralizzato o l’erogazione di acqua, sigillando tubi e impianti.

Si possono distaccare i servizi essenziali ai condomini morosi?

I servizi essenziali sono quelli necessari alla sopravvivenza e alle esigenze fondamentali della vita quotidiana nelle abitazioni: l’acqua, l’elettricità, il gas e il riscaldamento. La salute è un bene primario, tutelato direttamente dall’art. 32 della Costituzione e, come tale, esso deve prevalere sul diritto di credito del condominio alla riscossione delle quote. Per questo motivo alcuni giudici hanno ritenuto illegittimo il distacco dei servizi essenziali ai condomini morosi. Soprattutto l’acqua è considerata un bene essenziale, tant’è che la legge [2] stabilisce che anche agli indigenti va garantita la somministrazione di un «minimo vitale» pari ad almeno 50 litri al giorno.

La giurisprudenza più recente, però, è orientata nel senso di ritenere legittimo anche il distacco dei servizi essenziali: queste decisioni [3] sono fondate sulla considerazione che la legge non formula alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali, ed, anzi, lo spirito della norma che prevede la possibilità di sospensione dei servizi ai condomini morosi è quello di tutelare il condominio nel suo complesso ed anche i condomini in regola con il pagamento delle quote: costoro non devono subire ulteriori aggravi a causa delle inadempienze dei comproprietari morosi. Molte sentenze [4] sottolineano che non esiste un obbligo di solidarietà dei condomini “virtuosi” nel farsi carico delle quote dei morosi, e perciò è legittimo che il condominio adotti tutte le iniziative utili ad evitare l’interruzione dei servizi di fornitura da parte dei gestori che avverrebbe in caso di mancato pagamento delle utenze condominiali per penuria di cassa.

Come opporsi alla sospensione dei servizi comuni?

Il condomino colpito dalla sospensione dei servizi comuni può proporre opposizione in due modi:

  • chiedendo all’assemblea la revoca del provvedimento dell’amministratore, in autotutela, ai sensi dell’art. 1133 Cod.civ;
  • agendo in via giudiziaria, impugnando il provvedimento di sospensione dai servizi comuni in tribunale per ottenerne l’annullamento, nelle forme previste dall’art. 1137 Cod. civ. in modo analogo all’impugnazione delle delibere assembleari, facendo valere i vizi di illegittimità del provvedimento adottato o di quelli da cui esso deriva, come l’approvazione del bilancio e del riparto.

Oltre a questi due modi, l’alternativa più semplice è, evidentemente, quella di provvedere al pagamento delle quote insolute: a quel punto, la protrazione della sospensione dei servizi sarebbe ingiustificata e illegittima e l’amministratore dovrà prontamente revocarla non appena avrà constatato che l’interessato ha saldato il dovuto.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi:


note

[1] Art. 63, co.3, disp. att. Cod. civ.

[2] Dpcm 29.08.2016 “Contenimento morosità nel servizio idrico“.

[3] Trib. Perugia, ord. n. 5113 del 20.12.2021.

[4] Trib. Bologna, ord. 03.04.2018; Trib. Roma, ord. 27.06.2014; Trib. Brescia, ord. 21.05.2014 e 30.06.2021.


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