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Chi paga le spese di manutenzione della servitù di passaggio?

6 Gennaio 2022
Chi paga le spese di manutenzione della servitù di passaggio?

Ripartizione degli interventi di manutenzione su fondo servente e fondo dominante.

Quando su un fondo o una strada grava una servitù di passaggio può essere necessario effettuare, di tanto in tanto, dei lavori di manutenzione. Immancabilmente sorgono però contestazioni tra il proprietario del terreno e il titolare della servitù, ciascuno dei quali vorrebbe scaricare sull’altro il relativo onere economico. Di qui il quesito legale: chi paga le spese di manutenzione della servitù di passaggio? Cosa dice in merito la legge? Per comprenderlo bisogna fare un passo indietro e comprendere come funziona la servitù di passaggio e quali sono gli obblighi delle parti. Procediamo dunque per gradi.

Cos’è la servitù di passaggio?

La servitù prediale è un diritto reale che consiste in una limitazione imposta ad un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (detto fondo dominante) appartenente a diverso proprietario. 

La servitù si può costituire per contratto, ossia tramite un accordo tra le parti, oppure per legge (la cosiddetta servitù coattiva). In questo secondo caso, si può costituire la servitù in quattro circostanze:

  • fondo materialmente intercluso (interclusione assoluta);
  • fondo che ha un’uscita eccessivamente dispendiosa (interclusione relativa);
  • fondo con passaggio sul fondo altrui che abbia bisogno di ampliamento per il transito dei veicoli;
  • fondo non materialmente intercluso ma l’accesso è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.

Obblighi delle parti in caso di servitù

Il proprietario del fondo dominante deve esercitare la servitù di passaggio in modo da soddisfare il proprio bisogno col minor aggravio del fondo servente. Egli inoltre non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.

Dall’altro lato, il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più scomodo.

Spese sul fondo: a chi spettano?

Il proprietario del fondo dominante – chi cioè esercita la servitù di passaggio – può effettuare a proprie spese tutte le opere necessarie per conservare la servitù (salvo che nel contratto sia previsto diversamente). Nel fare ciò però deve fare in modo di scegliere i tempi e i modi che rechino minor disturbo al proprietario del fondo servente. 

Se però si tratta di opere di manutenzione o migliorie che finiscono per avvantaggiare anche il fondo servente, le spese sono a carico di entrambe le parti, ossia tanto del proprietario dell’immobile quanto del titolare della servitù di passaggio. Ma esse non vanno divise in parti uguali, bensì in proporzione al vantaggio che ciascuna parte trae da tali interventi. 

Ad esempio, se si tratta di coprire delle buche che non consentono all’auto del fondo dominante di passare, quando la strada non viene quasi mai utilizzata dal fondo servente, è il primo a doversi fare principalmente carico degli oneri di manutenzione. 

Chi paga le spese di manutenzione della servitù?

Quanto abbiamo appena detto è disciplinato dall’articolo 1609 del Codice civile. Tale norma stabilisce solo che, tutte le volte in cui il proprietario del fondo dominante decide di fare lavori (di manutenzione o innovazione) necessari per rendere più agevole l’esercizio del proprio passaggio, deve sostenerne le spese. Se però queste opere implicano un vantaggio anche per il fondo dominante, può chiedere al proprietario dell’immobile di parteciparvi in base all’utilità che questi ne riceve. Qui il codice è piuttosto sintetico e sbrigativo: non dice cioè quale sia la proporzione da rispettare nella ripartizione della spesa. Quindi, spetta all’accordo tra le parti stabilirlo. E, in caso di contrasto, si andrà dal giudice che definirà l’entità della spesa a carico dell’una e dell’altra parte.

L’articolo 1609 Cod. civ. non spiega cosa succede se invece le opere di manutenzione o le innovazioni vengono fatte dal proprietario del fondo servente: può questi chiedere un rimborso al titolare del fondo dominante? Sul punto è dovuto scendere il chiarimento della Cassazione [1]: secondo la Corte anche in questo caso si applica la regola appena indicata: laddove quindi i lavori comportino un vantaggio per entrambe le parti, ciascuna di queste sarà chiamata a contribuire alla spesa in proporzione al proprio stesso vantaggio (definito di comune accordo o dal giudice a seguito di una causa). Come chiarito dalla Cassazione, ove il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest’ultimo, sia pure nel proprio interesse, opere necessarie alla conservazione della servitù, le relative spese devono essere sostenute sia dal proprietario del fondo dominante che dal proprietario del fondo servente, in proporzione dei rispettivi vantaggi. Quindi, il proprietario del fondo servente ha diritto a chiedere un rimborso al titolare della servitù di passaggio.

Approfondimenti

Per maggiori informazioni leggi:


note

[1] Cass. ord.. n. 6653/17 del 15.03.2017.

Autore immagine: depositphotos.com


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