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Ripartizione manutenzione tra locatore e conduttore: ultime sentenze

6 Gennaio 2022
Ripartizione manutenzione tra locatore e conduttore: ultime sentenze

Riparazioni, manutenzioni e innovazioni: cosa dice la giurisprudenza sulla ripartizione delle spese tra proprietario dell’immobile e inquilino. 

Locazione: ripartizione tra locatore e conduttore degli interventi di manutenzione

In tema di locazione di immobili, gli artt. 1576 e 1609 c.c. pongono a carico del conduttore l’obbligo di eseguire le riparazioni di piccola manutenzione; quelle relative agli impianti interni all’immobile (ad esempio elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento non rientrano, come tali, nelle riparazioni dette, restando a carico del locatore tutti gli interventi necessari per ricondurre l’immobile locato in buono stato locativo; in particolare la riparazione degli infissi esterni dell’immobile non rientra tra quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore, perché i danni riportati dagli infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore

Corte appello Genova sez. I, 03/05/2021, n.453

Manutenzione dovuta dal conduttore

Il conduttore è tenuto ad eseguire, a sue spese, le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dal deterioramento da uso e non quelli dipendenti dalla vetustà ovvero caso fortuito, di cui, di contro il locatore non può dolersi al momento della riconsegna del bene. Il normale deterioramento dei beni va inteso come conseguenza dell’ordinario e corretto uso del bene locato, mentre non vi rientrano i guasti e i danneggiamenti causati dall’assenza protratta della piccola manutenzione ordinariamente dovuta.

Corte appello Napoli sez. II, 29/10/2020, n.3703

Manutenzione dovuta dal conduttore

In tema di locazione, qualora al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. Si tratta, infatti, del corollario dell’articolo 1591 del Cc, per il quale il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno. In altri termini, ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non può disporre della cosa locata, ha diritto al corrispettivo convenuto e ai danni ulteriori, ove dimostrati.

Corte appello Napoli sez. II, 29/10/2020, n.3703

Locazione: il locatore è tenuto a sopportare il deterioramento normale della cosa locata conseguente all’uso corretto del bene o alla sua vetustà

La disposizione contenuta nell’art. 1590 c.c., secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso in conformità del contratto, esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, primo comma, c.c.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall’utilizzo conforme al contratto.

Corte appello Catania sez. II, 24/10/2019, n.2305

In materia di locazione, il conduttore, ex art. 1590 c.c., è tenuto a restituire la cosa nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento od il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto: tale disposizione esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà, ex art. 1609, co.1, c.c., che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall’utilizzo conforme al contratto.

Corte appello Venezia sez. II, 31/10/2018, n.2965

Obbligazioni del locatore e rimborso spese 

Le obbligazioni del locatore previste dagli art. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti.

Cassazione civile sez. III, 29/09/2015, n.19226

Riparazioni e manutenzioni: obblighi del locatore

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex art. 1609 c.c., non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell’immobile (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell’urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore.

Cassazione civile sez. III, 22/05/2014, n.11353

Piccola manutenzione a carico del conduttore

Non rientrano nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore, ex art. 1609 c.c., quelle relative agli impianti termici. Se prima della consegna del bene il locatore non ha eseguito i necessari accertamenti su tutti gli impianti interni, è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa.

Cassazione civile sez. III, 22/05/2014, n.11353

Spese straordinarie a carico del locatore

Per spese straordinarie, facenti carico al locatore, devono intendersi le opere che non si rendono prevedibilmente o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione; rientrando nella categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, finalizzate non già alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo. Da ciò consegue che la spesa di rifacimento delle facciate condominiali, per la sua importanza, nonché per la “natura episodica” nell’arco di una gestione condominiale pluriennale, deve qualificarsi come spesa di manutenzione straordinaria, non compresa tra quelle contrattualmente a carico del conduttore.

Cassazione civile sez. III, 10/12/2013, n.27540

Restituzione della cosa locata

Qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso del bene locato, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare di aver ricevuto — da parte di terzi — richieste per la locazione non soddisfatte a causa dei lavori.

Cassazione civile sez. III, 21/09/2011, n.19202



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