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Ratifica operato dell’amministratore di condominio: le conseguenze

7 Maggio 2022 | Autore:
Ratifica operato dell’amministratore di condominio: le conseguenze

Manutenzione ordinaria e straordinaria: qual è la differenza? In quali casi l’amministratore può agire senza il preventivo consenso dell’assemblea?

L’amministratore di condominio ha la grande responsabilità di dover gestire un intero edificio, a volte abitato da numerosissime persone. Per legge, l’amministratore deve attenersi alle decisioni assunte all’interno dell’assemblea; solo in alcuni casi può determinarsi autonomamente, salvo l’obbligo di riferire immediatamente alla generalità dei condòmini. Proprio di questo aspetto ci occuperemo nel presente articolo: vedremo cioè quali sono le conseguenze della ratifica dell’operato dell’amministratore di condominio.

La legge consente all’assemblea di approvare le attività dell’amministratore successivamente al loro compimento. In altre parole, anziché fornire un’autorizzazione preventiva, l’assemblea può approvare il lavoro dell’amministratore in una fase successiva, cioè quando i giochi sono oramai fatti. Ciò però può accadere solo in determinati casi. Quando? Quali sono le conseguenze della ratifica dell’operato dell’amministratore di condominio? Scopriamolo insieme.

Cosa fa l’amministratore di condominio?

Come anticipato in apertura, l’amministratore ha la responsabilità del buon andamento dell’intero condominio, visto che non deve solamente occuparsi delle questioni interne (convocazione dell’assemblea, riscossione dei pagamenti, rispetto del regolamento, ecc.), ma anche di quelle esterne: è l’amministratore, infatti, a dover commissionare formalmente i lavori decisi dall’assemblea, oppure quelli urgenti e indifferibili, rivolgendosi a terzi (imprese, società, professionisti, ecc.) e conferendo loro gli incarichi.

L’amministratore paga le bollette e, nel caso di contenziosi, rappresenta l’intero condominio innanzi all’autorità giudiziaria.

L’amministratore ha l’obbligo di vigilare circa la corretta erogazione dei servizi comuni, potendo lo stesso esperire idonei sopralluoghi ed effettuare verifiche periodiche.

L’amministratore provvede poi a stipulare efficacemente, vincolando conseguentemente tutti i condòmini, i contratti necessari a garantire la corretta manutenzione ordinaria (in questo caso senza particolari vincoli; ad esempio, contratto di fornitura per il riscaldamento centralizzato) e straordinaria (previa autorizzazione assembleare) del condominio.

È proprio in tema di manutenzione ordinaria e straordinaria che si pone maggiormente il problema della ratifica dell’operato dell’amministratore di condominio. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Condominio: manutenzione ordinaria e straordinaria

Secondo la legge [1], l’amministratore eroga le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; inoltre, compie gli atti conservativi sempre relativi alle aree comuni del fabbricato.

È invece l’assemblea a decidere sulla realizzazione degli interventi di manutenzione straordinaria. L’amministratore, infatti, non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea [2].

Insomma: la legge dà ampia libertà all’amministratore in tema di opere di manutenzione ordinaria, proibendogli invece di prendere iniziative per la manutenzione straordinaria, a meno che non si tratti di interventi da compiere con estrema urgenza.

Si pensi, ad esempio, all’improvviso crollo di una parte dell’edificio: in un caso del genere, l’amministratore non può attendere la convocazione dell’assemblea, ma deve attivarsi immediatamente per incaricare un’impresa che provveda tempestivamente a eseguire i lavori.

In questo caso, l’amministratore deve comunque riferire alla prima assemblea utile affinché i lavori da lui ordinati siano ratificati.

È dunque chiaro che, quando si parla di ratifica dell’operato dell’amministratore ci si riferisce essenzialmente ai lavori di straordinaria manutenzione ordinati senza il preventivo consenso dell’assemblea.

Ma cosa si intende per manutenzione straordinaria? Qual è la differenza con la manutenzione ordinaria? Ebbene, si ritiene che la differenza sia la seguente:

  • rientrano nella manutenzione ordinaria le riparazioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso normale delle cose comuni, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria anche quelli che si rendono necessari a seguito di guasti minimi, come ad esempio la sostituzione di un vetro rotto o delle lampadine non più funzionanti;
  • sono di straordinaria amministrazione gli interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti, come ad esempio la ristrutturazione di una parte dell’edificio o la riparazione della caldaia dovuta a un difetto di produzione. Detto in altre parole, dev’essere classificato come straordinario ogni tipo di intervento che esula dal concetto di periodicità, in quanto eccezionale o imprevisto (ad esempio, la sostituzione di un tubo di conduttura rotto che causa infiltrazioni).

Secondo la Corte di Cassazione [3], nel valutare se una spesa sia ordinaria o straordinaria, il giudice può tener conto dell’ammontare della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie.

Insomma: l’oggettiva, notevole entità dell’intervento fa sicuramente propendere lo stesso verso la straordinaria amministrazione.

In linea di massima, la manutenzione straordinaria è rappresentata da interventi particolarmente incisivi, che possono riguardare modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici.

Ratifica dell’operato dell’amministratore: cos’è?

La ratifica dell’operato dell’amministratore è l’approvazione successiva, da parte dell’assemblea, dei lavori ordinati dall’amministratore senza il preventivo consenso.

Poiché la legge stabilisce che l’amministratore può agire autonomamente in caso di manutenzione ordinaria, senza dunque chiedere il permesso all’assemblea, la ratifica si renderà necessaria per lo più per i lavori di straordinaria manutenzione ordinati dall’amministratore, per i quali invece avrebbe dovuto attendere il permesso del consesso, salvo il ricorrere della condizione di estrema urgenza.

Vediamo allora quali sono gli effetti della ratifica assembleare.

Ratifica dell’assemblea: quali sono gli effetti?

Abbiamo detto che l’amministratore, se deve disporre d’urgenza alcuni lavori di straordinaria manutenzione, può agire senza il previo consenso assembleare. I condòmini devono comunque essere tempestivamente informati affinché possano procedere alla ratifica di quanto ordinato dall’amministratore.

Alla prima assemblea utile, dunque, i condòmini si troveranno davanti alla scelta di ratificare o meno la manutenzione straordinaria disposta dall’amministratore. I casi sono dunque due:

  • se l’assemblea ratifica l’operato dell’amministratore, allora tutti i costi verranno sopportati dal condominio e divisi secondo i normali criteri di ripartizione delle spese (ciascuno la propria quota, in proporzione ai millesimi posseduti);
  • se l’assemblea non ratifica l’operato dell’amministratore, allora questi dovrà sopportare in prima persona i costi dei lavori ordinati senza l’autorizzazione dei condòmini, in quanto egli ha agito senza il necessario potere di rappresentanza, esorbitando dalle proprie funzioni. In pratica, non ratificando l’operato dell’amministratore, l’assemblea ritiene che non sussistevano i caratteri dell’urgenza che legittimavano l’amministratore ad agire senza consenso.

Insomma: la ratifica dell’operato dell’amministratore di condominio serve a legittimare quanto deciso dall’amministratore senza il preventivo consenso dell’assemblea.

Si possono ratificare le spese non urgenti?

Nulla vieta all’assemblea di ratificare le spese non urgenti sostenute dall’amministratore. In altre parole, l’assemblea è libera di ratificare, cioè di far proprie, tutte le decisioni dell’amministratore, anche se adottate in evidente spregio ai propri limiti.

In altre parole, l’assemblea è libera di ratificare ogni tipo di operazione dell’amministratore, senza che il giudice possa sindacare tale scelta che, come detto, è rimessa alla discrezionalità dei condòmini che prendono parte all’assemblea.

E così, se l’amministratore decide di affidare i lavori di appalto per una ristrutturazione non urgente, l’assemblea potrà ratificare il suo operato anche se non sussiste il requisito dell’indifferibilità dei lavori.

Si può ratificare l’azione giudiziaria dell’amministratore?

Come detto, la ratifica è concetto ampio, che riguarda in genere la manutenzione straordinaria ma non solo. Ad esempio, l’assemblea può ratificare l’operato dell’amministratore che, contrariamente a quanto stabilisce la legge, intraprende un’azione giudiziaria esorbitando dalle proprie competenze.

Ad esempio, secondo la Corte di Cassazione [4], l’amministratore non può intraprendere una causa per ottenere la demolizione dell’immobile non costruito a distanza, a meno che non abbia il consenso dell’assemblea.

In un caso del genere, se l’amministratore intraprende un’azione del genere, l’assemblea dovrà ratificare il suo operato, altrimenti lo stesso agirà privo della necessaria rappresentanza.

Come avviene la ratifica?

La ratifica dell’operato dell’amministratore può avvenire con un’apposita delibera assembleare o anche semplicemente approvando il consuntivo che contiene la spesa voluta dall’amministratore senza il preventivo consenso dei condòmini [5].


note

[1] Art. 1130 cod. civ.

[2] Art. 1135 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 25145 del 26 novembre 2014.

[4] Cass., sent. n. 23190 del 23 ottobre 2020.

[5] Trib. Roma, sent. n. 5260 del 20 marzo 2020.

Autore immagine: canva.com/


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