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Spese condominiali non pagate dall’inquilino: prescrizione

7 Gennaio 2022
Spese condominiali non pagate dall’inquilino: prescrizione

Affitto: per il recupero delle spese condominiali, l’amministratore di condominio deve agire contro il proprietario o il conduttore?

Quando vanno in prescrizione le spese condominiali non pagate dall’inquilino? Come noto, chi vive in affitto deve pagare, oltre al canone mensile di locazione, anche le cosiddette spese condominiali (più propriamente chiamate «oneri accessori»). L’importo può essere fissato, in via forfettaria, dal contratto di locazione. In mancanza di indicazioni, è la stessa legge a imputare, a carico del conduttore, le spese condominiali relative alla sola ordinaria amministrazione, quelle cioè inerenti alle utenze (luce, acqua) e al funzionamento dei vari servizi comuni (manutenzione ascensore, spurgo dei pozzi, ecc.). 

Come tutti i debiti, anche le spese condominiali vanno in prescrizione: in buona sostanza, se il locatore dovesse disinteressarsi di esigerne il pagamento per molto tempo, l’inquilino sarebbe libero dal debito e non più obbligato a corrispondere tali somme.  

Qui di seguito spiegheremo quando vanno in prescrizione le spese condominiali non pagate dall’inquilino e forniremo una serie di indicazioni pratiche sul tema.

Chi deve pagare le spese condominiali in caso di affitto?

Salvo diverso accordo, l’inquilino deve pagare le spese condominiali non già all’amministratore, ma al padrone di casa: è con quest’ultimo infatti che egli è legato da un rapporto contrattuale. Sarà poi il locatore a dover bonificare al condominio le somme dovute mensilmente. 

Del resto, l’obbligazione di pagare le spese condominiali deriva dalla proprietà dell’immobile perché è da questa che discende la qualità di «condòmino»: pertanto, l’inquilino non ha alcun rapporto debitorio con il condominio. Nulla però esclude che, per praticità, il locatore chieda all’inquilino di bonificare l’importo direttamente sul conto del condominio.

Cosa rischia il locatore se l’inquilino non paga il condominio?

Da quanto appena detto discende un’importante effetto: qualora l’inquilino non paghi le spese condominiali e, al posto suo, non provveda neanche il locatore, il condominio potrà agire solo contro quest’ultimo. Pertanto, il proprietario dell’appartamento che non voglia subire un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore, farà bene ad anticipare gli oneri dovuti al condominio per poi agire contro il conduttore. 

Cosa può fare il locatore se l’inquilino non paga il condominio?

Il locatore, sia che abbia pagato il condominio al posto dell’inquilino moroso, sia che non lo abbia fatto, può agire contro quest’ultimo per recuperare le somme che gli sono dovute a titolo appunto di «oneri accessori». 

A tal fine può chiedere lo sfratto nei confronti del conduttore se il ritardo di quest’ultimo si protrae per oltre 60 giorni dalla richiesta di pagamento e sempre che l’importo dovuto sia almeno pari a due mensilità del canone di locazione. 

Qual è la prescrizione delle spese condominiali per il locatore?

Il debito del padrone di casa verso il condominio, per le spese condominiali, va in prescrizione dopo: 

  • 5 anni per quanto riguarda gli oneri ordinari; 
  • 10 anni per quanto riguarda gli oneri straordinari.

In entrambi i casi, il termine di prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del piano di riparto delle spese medesime.

Se, entro tale arco di tempo, il condominio mette in mora il locatore con una diffida, il termine di prescrizione si interrompe e inizia a decorrere da capo dal giorno successivo al ricevimento della stessa. 

Se il condominio chiede un decreto ingiuntivo contro il condòmino moroso, il termine di prescrizione diventa di 10 anni e inizia a decorrere dal giorno successivo alla notifica del decreto stesso, fermo restando che l’avvio di un’eventuale procedura di pignoramento (con esito positivo) ne sospende il decorso.

Qual è la prescrizione delle spese condominiali per l’inquilino moroso?

Diverso è il termine di prescrizione del debito dell’inquilino moroso nei confronti del locatore per quanto attiene alle spese condominiali. Questo è di soli 2 anni, al contrario invece della prescrizione dei canoni di locazione che è di 5 anni.

Dunque, se il locatore non si preoccupa di esigere gli oneri accessori per due anni di seguito, il debito dell’inquilino si estingue. Allo stesso modo, il locatore che agisca contro l’inquilino per le spese condominiali da questi mai corrisposte, può chiedere solo gli ultimi due anni e non anche gli altri arretrati.

Il termine di prescrizione di 2 anni delle spese condominiali in capo all’inquilino moroso si pone solo per quelle di ordinaria amministrazione, posto che le spese di straordinaria amministrazione sono sempre a carico del locatore.

Anche in tale caso il creditore – ossia il padrone di casa – può interrompere il termine di prescrizione con una diffida o con la notifica di un decreto ingiuntivo.

Recupero spese condominiali non pagate

Come anticipato sopra, se né l’inquilino né il locatore versano al condominio le spese condominiali, l’amministratore – che voglia procedere al recupero di tali somme -può rivolgersi solo ed esclusivamente nei confronti del proprietario dell’immobile, non essendo ammessa nessuna azione contro il conduttore. L’amministratore del condominio ha il diritto di agire, ai sensi degli articoli 1123 del Codice civile e 63 delle disposizioni di attuazione dello stesso Codice, nei confronti dei condòmini delle singole unità immobiliari per il recupero delle spese relative alla manutenzione delle cose comuni e non nei confronti degli inquilini, in quanto estranei alla gestione del condominio.

Al proprietario, una volta provveduto al pagamento delle spese in favore del condominio, è riconosciuto solo il diritto di rivalsa nei confronti del conduttore. In altri termini, tra i conduttori e il condominio non si instaura nessun rapporto che legittimi azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro rimanendo il condominio estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condòmino e il conduttore.



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