Diritto e Fisco | Articoli

Accesso proprietà altrui per lavori

7 Gennaio 2022
Accesso proprietà altrui per lavori

Riparazione muro sul confine tra due proprietà: si può entrare nel terreno del vicino? 

L’articolo 843 del Codice civile prevede la possibilità di un accesso nella proprietà altrui per lavori relativi a costruzioni, come il muro, poste sul confine. La norma, in particolare, stabilisce che il proprietario di un terreno deve permettere l’accesso e il passaggio all’interno dello stesso, sempre che ciò sia necessario, onde costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure in comune ad entrambi. 

Lo stesso accesso va peraltro riconosciuto a chi vuole riprendere una propria cosa che sia finita accidentalmente all’interno del terreno altrui o un animale fuggito che vi si sia riparato. Il proprietario del terreno può tuttavia impedire tale accesso consegnando la cosa o l’animale.

Torniamo al discorso dell’accesso nella proprietà altrui per lavori. Come anticipato, i lavori possono interessare il muro di cinta o altre costruzioni che si trovino in linea con il confine della proprietà altrui. 

L’ingresso è limitato, nei tempi e modi, allo stretto indispensabile per l’esecuzione dei lavori. 

La giurisprudenza si è più volte occupata di tale tema. Ecco alcuni importanti chiarimenti.

In quali casi spetta il diritto di accesso nella proprietà altrui?

L’accesso nel fondo del vicino non è consentito per tagliare i rami dell’albero che sporgono sulla proprietà confinante, dovendo a ciò provvedere il titolare del fondo stesso (eventualmente su ordine del giudice). Le ipotesi prese a riferimento dall’articolo 843 del Codice civile riguardano piuttosto opere murarie, edili, ristrutturazioni, ecc. Si pensi a chi necessiti di installare dei ponteggi e delle impalcature per il rifacimento della facciata della propria abitazione.

Secondo la Cassazione [1], si può invocare il diritto di accesso nella proprietà altrui per eseguire opere sulla parte del muro che è al di sotto del piano di campagna, ivi compresi gli scavi nel fondo del vicino. Bisogna infatti consentire tutte quelle opere indispensabili alla costruzione o riparazione a partire dalle fondamenta, nonché la permanenza e l’occupazione del fondo altrui per il tempo necessario per l’esecuzione di lavori non istantanei. Il tutto purché, a necessità terminata, venga eliminata, a cura e spese del depositante – cui, sin dall’inizio, fa carico l’obbligo del ripristino – ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino, che deve riprendere la sua originaria ampiezza. 

In un altro precedente [2], però, la Cassazione ha affermato l’impossibilità di invocare l’articolo 843 Cod. civ. per fare scavi nel fondo del vicino [3].

Il proprietario di un appartamento in condominio può rivendicare il diritto di accedere o di passare negli appartamenti dei vicini (o nelle cose comuni) solo se ciò sia necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un’opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero comune [4].  

Cosa si intende per «lavori necessari»?

L’articolo 843 Cod. civ. dispone che va consentito l’accesso nel proprio fondo solo se strettamente necessario. A dover provare tale necessità è chiaramente chi agisce, ossia chi deve fare i lavori: questi deve fornire la prova di avere incontrato ostacoli nell’esecuzione delle opere.

È il giudice a fare una valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti, valutando la necessità non già della costruzione o della manutenzione, ma dell’ingresso e del transito. Pertanto, l’utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio [5].

La Cassazione ha chiarito che occorre accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo [6].

Cosa fare se il vicino non vuol consentire l’accesso nella sua proprietà?

Se il proprietario del terreno non consente l’accesso nella propria proprietà, il vicino che necessiti di avviare i lavori può rivolgersi al giudice affinché lo costringa ad aprirgli l’accesso. Dovrà quindi avviare un giudizio civile a mezzo del proprio avvocato. 

Deposito di materiali 

Il diritto di accesso al terreno del vicino per fare lavori permette implicitamente che esso sia accompagnato dal deposito di cose, necessariamente strumentale alla costruzione; con la conseguenza che, a necessità terminata, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante – cui, sin dall’inizio, fa carico l’obbligo del ripristino – ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza (salva l’indennità nel caso di danni) [7].

A quanto ammonta il risarcimento?

La norma prevede la possibilità di un indennizzo a carico del proprietario del terreno su cui sia avvenuto l’accesso. Ma ciò solo a patto che il transito abbia effettivamente determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato (tutto da dimostrare in un eventuale giudizio). Resta fermo in ogni caso l’obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi per come era in precedenza [8]. 


note

[1] Cass. sent. n. 32100/2021.

[2] Cass. sent. n. 8544/1998.

[3] Il Tribunale di Urbino, sentenza 29 marzo 2007, in Corti marchigiane, 2007, p. 146 si è così espresso: non può essere accolta la domanda ex art. 700 Cpc avanzata dal proprietario di un terreno al fine di ordinare al confinante l’accesso alla sua proprietà per la realizzazione di opere funzionali alla stabilizzazione del muro di recinzione, laddove le suddette opere siano riconosciute incompatibili con la normale utilizzazione del sottosuolo da parte del confinante medesimo e sia altresì accertata la possibilità e concreta praticabilità di soluzioni tecniche alternative che non comportino l’invasione della proprietà limitrofa.

Mentre per il Tribunale di Roma, sentenza 5 luglio 2001, in Arch. loc. cond. e imm., 2002, p. 325, con nota di Santarsiere V., Lavori indifferibili su terrazzo di proprietà esclusiva in ambito condominiale. Azione di danno temuto: qualora l’omessa manutenzione del terrazzo, in proprietà esclusiva di condomino, danneggi, per infiltrazione di acqua, il vano del proprietario sottostante, anche con pericolo per la stabilità dell’edificio condominiale e il proprietario del terrazzo rifiuti l’accesso all’impresa incaricata delle riparazioni dal condominio, questo può utilmente esperire l’azione di danno temuto, ma non può richiedere, in via di urgenza, l’accesso al fondo del condomino, ex art. 843 Cc e 700 Cpc, in quanto tale possibilità è data solo per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino o comune. 

[4] Cass. sent. n. 20555/2021.

[5] Cass. sent. n. 18555/2021.  

[6] Cass. sent. n. 1801/2007. 

[7] Cass. sent. n. 774/1982.

[8] Cass. sent. n. 20540/2020. 

  


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube