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Diritto di accesso al fondo del vicino: ultime sentenze

7 Gennaio 2022
Diritto di accesso al fondo del vicino: ultime sentenze

Art. 843 Codice civile: accesso nel terreno altrui per effettuare costruzioni o riparazioni, cosa dicono la Cassazione e i tribunali di merito. 

Indice

Accesso nel fondo altrui per costruzione o riparazione «di un muro od altra opera»: ambito applicativo della norma

In tema di accesso nel fondo altrui per la costruzione o riparazione «di un muro od altra opera», non possono escludersi dall’ambito di applicazione dell’art. 843 c.c. le opere concernenti la parte del muro che è al di sotto del piano di campagna, ivi compresi gli scavi nel fondo del vicino, dovendosi consentire, sulla base del principio del minimo mezzo e della natura dell’opera, tutte quelle indispensabili alla costruzione o riparazione propriamente detta a partire dalle fondamenta, nonché la permanenza e l’occupazione del fondo altrui per il tempo necessario per l’esecuzione di lavori non istantanei, purché, a necessità terminata, venga eliminata, a cura e spese del depositante – cui, sin dall’inizio, fa carico l’obbligo del ripristino – ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino, che deve riprendere la sua originaria ampiezza. In tali casi compito del giudice di merito è quello di un’attenta valutazione comparativa tra l’entità del danno (inevitabile) che viene cagionato al vicino e la natura dell’opera che si deve eseguire.

Per quanto riguarda orientamenti opposti si veda la Cassazione, sentenza 28 agosto 1998, n. 8544, secondo la quale l’articolo 843 del Cc fa obbligo al proprietario di consentire l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempreché ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune, ma non comprende la possibilità di effettuare scavi nel fondo stesso nonché opere concernenti la parte del muro che è al di sotto del piano di campagna.

Cassazione civile sez. II, 05/11/2021, n.32100

Il proprietario di appartamento può esercitare il diritto di accedere in appartamenti vicini solo per realizzare un bene di proprietà esclusiva o comune

Il proprietario di un appartamento, in base all’art. 843, comma 1, c.c., applicabile anche al condominio di un edificio, può esercitare il diritto di accedere o di passare negli appartamenti dei vicini (o nelle cose comuni) – a loro volta gravati da una corrispondente obbligazione “propter rem” – solo se ciò sia necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un’opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero comune.

(La S.C., in applicazione dell’enunciato principio, ha ritenuto insussistente il diritto di accesso finalizzato alla riparazione di un bene – una canna fumaria – la cui proprietà, o comproprietà, in capo alla società che aveva agito in giudizio era stata esclusa).

Cassazione civile sez. II, 19/07/2021, n.20555

Accesso al fondo altrui e valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti

In tema di accesso al fondo altrui (nella specie, per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ad un climatizzatore), ai fini della verifica delle condizioni di cui all’art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o della manutenzione, ma dell’ingresso e del transito, nel senso che l’utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio.

Cassazione civile sez. II, 30/06/2021, n.18555

Limitazione temporanea e solo se necessitata della proprietà per garantire a terzi l’accesso al fondo

L’art. 843 c.c. non sancisce un generale diritto di accesso sul fondo altrui, poiché indica chiaramente la temporaneità della limitazione imposta al proprietario in casi di assoluta necessità; ne deriva che non è norma validamente richiamata da chi non abbia provato la necessità di eseguire dei lavori sul proprio prospetto e di avere incontrato ostacoli per non aver potuto utilmente accedere al cortile (con prova, viceversa, agli atti, della disponibilità della proprietaria del terreno di consentire l’accesso previa comunicazione di una data), nè sia emersa con chiarezza la tipologia di lavorazioni da eseguire o sia stata provata l’indifferibilità delle stesse.

Tribunale Agrigento sez. I, 01/04/2021, n.455

Accesso al fondo per eseguire o riparare opere del vicino o comuni: necessaria valutazione complessiva della singola situazione concreta

Ai sensi dell’articolo 843 del codice civile il proprietario deve consentire l’accesso e il passaggio sul suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta le necessità per eseguire o riparare opere del vicino o comuni. Se l’accesso cagiona danni, è dovuta una congrua indennità. L’obbligo gravante sul proprietario del suolo su cui va esercitato il transito non determina la costituzione di servitù, ma si ricollega ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, per un’utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all’accesso e al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare.

È richiesta, a tal fine, una valutazione complessiva della singola situazione concreta, da cui deve evidenziarsi la necessità del passaggio per l’esecuzione delle opere e l’insussistenza di soluzioni alternative meno gravose. In particolare, l’accesso non è consentito solo ove sia comunque possibile eseguire i lavori dalla proprietà di chi intende intraprenderli o dal fondo di un terzo, sempre che tale soluzione risulti meno gravosa.

Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20540

Il diritto a eseguire l’accesso ed il passaggio per riparare opere del vicino delinea un’ipotesi di responsabilità da atto lecito nel caso in cui si produca un danno

L’art. 843 c.c., che riconosce al proprietario del fondo, sul quale venga eseguito l’accesso ed il passaggio per costruire o riparare opere del vicino o comuni, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l’accesso gli produca un danno, delinea un’ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall’accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l’accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l’obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi.

Cassazione civile sez. II, 29/09/2020, n.20540

Limitato uso di bene esclusivo causato da lavori condominiali: spetta il ristoro?

I comproprietari non possono vantare alcun diritto di tipo pecuniario, connesso all’indisponibilità della propria autorimessa, in quanto l’esecuzione dei lavori condominiali, in un tempo ragionevolmente contenuto, non determina una variazione dell’assetto dei limiti alla proprietà già previsti dal legislatore, che giustifichi il diritto ad indennizzo, né tantomeno ad un risarcimento.

Tribunale Parma sez. II, 13/12/2019, n.1671

In materia di accesso al fondo, la necessità che legittima il vicino al passaggio nel fondo del proprietario deve essere relativa all’accesso, e non all’opera da compiere

In tema di proprietà fondiaria, l’art. 843 c.c. disciplina l’accesso al fondo prevedendo che il proprietario consenta al vicino l’accesso e il passaggio sul suo fondo, in caso di necessità, affinché egli possa costruire o riparare un muro o altra opera propria o comune. Il Tribunale di Lecce, con la pronuncia in commento, precisa che la necessità cui all’ art. 843 c.c. subordina il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune, e perciò non deve essere riferita all’opera da compiere ma all’accesso ed al passaggio.

Tribunale Lecce sez. II, 26/11/2019, n.3674

Caratteristiche degli accessi e passaggi che il proprietario deve permettere ex art 843 cc

Gli accessi ed il passaggio che il proprietario deve permettere ex art. 843 c.c. costituiscono obbligazioni “propter rem” il cui soggetto passivo è solo il proprietario o il titolare di altro diritto reale del bene gravato.

Cassazione civile sez. VI, 21/06/2019, n.16776

Obbligazione propter rem configurata dall’art. 843 c.c. con corrispondente obbligo per il vicino di versare un’adeguata indennità

La previsione di cui all’art. 843 c.c., secondo cui il proprietario è tenuto a permettere l’accesso o il passaggio nel suo fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell’immobile di sua proprietà, configura una obbligazione propter rem (e non può determinare la costituzione di una servitù), cui corrisponde l’obbligo per il vicino di versare un’adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l’obbligo per il medesimo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita. Ai fini della determinazione di detta indennità può farsi ricorso alla somma individuata dal CTU in sede di ATP ai fini del ripristino della situazione quo ante.

Nella fattispecie nessun’altra somma può essere riconosciuta a titolo di mancato o limitato uso dell’area in quanto il dedotto danno non risulta in alcun modo provato neppure indiziariamente, sia sotto il profilo patrimoniale, sia sotto il profilo non patrimoniale poiché, se è vero che il risarcimento del danno non patrimoniale per lesione di un bene oggetto di proprietà prescinde dalle possibilità di impiego economicamente rilevanti dello stesso, è altresì vero che il fatto produttivo del danno-evento alla cosa oggetto di proprietà deve ledere e diminuire, oltre una soglia minima di tollerabilità, le utilità del bene non obiettivamente e direttamente commisurabili in denaro e potenzialmente realizzatrici di interessi fondamentali della persona oggetto di tutela costituzionale.

Tribunale Napoli sez. IV, 22/05/2019, n.5296

Accesso al fondo: la necessità cui è subordinato il diritto va riferita non all’opera da compiere ma all’accesso ed al passaggio

La necessità, di cui all’art. 843 c.c. subordina il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune, non deve essere riferita all’opera da compiere ma all’accesso ed al passaggio.

Corte appello Potenza sez. I, 31/10/2018, n.742

L’accesso al passaggio garantito al vicino per la riparazione o manutenzione della cosa propria non determina la costituzione di una servitù

In tema di limitazioni legali della proprietà, gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell’art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo a obbligazione propter rem, non possono determinare la costituzione di una servitù.

Corte appello Potenza sez. I, 31/10/2018, n.742

Possibile responsabilità extracontrattuale del proprietario per ristrutturazione edilizia che comporti un danno all’altrui edificio costruito in aderenza

L’intervento di ristrutturazione edilizia da parte del proprietario costituisce esercizio del diritto di proprietà ma non può tradursi in un arbitrio, con la conseguenza che, quando da tale intervento derivi un danno all’altrui edificio costruito in aderenza, a causa della perdita di stabilità, il proprietario ne risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale laddove abbia conoscenza della possibile instabilità al complesso edificato e ometta di approntare le cautele necessarie al fine di evitare pregiudizio all’altrui fabbricato aderente, in violazione del principio del “neminem laedere”.

Cassazione civile sez. VI, 27/07/2018, n.19935

Gli accessi e il passaggio ex art. 843 c.c. non determinano la costituzione di una servitù

Gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell’art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo ad un’obbligazione “propter rem”, non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all’accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare.

Cassazione civile sez. II, 02/03/2018, n.5012

Il proprietario del fondo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgono ad un livello di altezza/profondità che non gli arrechino un danno concreto

Il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840, comma 2, c.c., ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo. (Nella specie, veniva in rilievo un cornicione sporgente per circa 60 cm. sulla colonna aerea della proprietà confinante e la S.C. ha confermato la decisione della corte territoriale che aveva escluso vi fosse un danno attuale del ricorrente).

Cassazione civile sez. II, 28/02/2018, n.4664

Possibile installare antenne televisive sulla proprietà altrui se è impossibile collocarle nei propri spazi o negli spazi condominiali

Con riguardo ad un edificio in condominio ed all’installazione d’apparecchi per la ricezione di programmi radiotelevisivi, il diritto di collocare nell’altrui proprietà antenne televisive, riconosciuto dagli artt. 1 e 3 della l. n. 554 del 1940 nonchè 231 del d.P.R. n. 156 del 1973, è subordinato all’impossibilità per l’utente, onerato della corrispondente dimostrazione, di utilizzare spazi propri o condominiali, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto ai proprietari.

Cassazione civile sez. I, 07/07/2017, n.16865

La riconduzione degli obblighi di accesso e passaggio previsti dall’art. 843 c.c. nell’alveo delle obbligazioni reali

Gli accessi e il passaggio che il proprietario deve consentire al vicino per l’esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria costituiscono il contenuto di un’obbligazione “propter rem” e non sono idonei a determinare la costituzione di servitù per usucapione, ove non siano realizzate opere visibili e permanenti.

Cassazione civile sez. II, 26/06/2017, n.15843

Accesso al fondo: l’indennità per preventiva liquidazione di danni eventuali se non è definita convenzionalmente va liquidata in via equitativa

Le modalità di svolgimento e durata del passaggio, l’eventuale occupazione del fondo e il pagamento dell’indennità, quale preventiva liquidazione del danno che potrebbe derivare al proprietario del fondo, possono essere disciplinate da apposite convenzioni concluse tra i proprietari interessati. In mancanza, l’indennità da versare verrà liquidata in via equitativa ex art. 1226 c.c., anche in assenza di prova del danno, fermo restando l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita.

Corte appello Palermo sez. II, 16/02/2017, n.275

Necessità di recinzioni

Non può essere accolta la domanda ex art. 700 Cpc avanzata dal proprietario di un terreno al fine di ordinare al confinante l’accesso alla sua proprietà per la realizzazione di opere funzionali alla stabilizzazione del muro di recinzione, laddove le suddette opere siano riconosciute incompatibili con la normale utilizzazione del sottosuolo da parte del confinante medesimo e sia altresì accertata la possibilità e concreta praticabilità di soluzioni tecniche alternative che non comportino l’invasione della proprietà limitrofa.

Trib. Urbino, sentenza 29 marzo 2007

Competenza del giudice 

La domanda proposta dal proprietario di un fondo nei confronti dell’amministrazione, per sentirsi riconoscere la facoltà di accesso e passaggio sul terreno appartenente al demanio (nella specie, demanio idrico), in relazione alle esigenze derivanti dalla esecuzione di opere edili, esula dalla cognizione del giudice ordinario e spetta alla giurisdizione di legittimità del giudice amministrativo, atteso che i beni demaniali si sottraggono alle disposizioni dettate dall’art. 843 Cc in tema di rapporti di vicinato, e che la suddetta domanda, in quanto rivolta al conseguimento di un uso speciale su quei beni, investe determinazioni discrezionali dell’amministrazione, rispetto alle quali le posizioni dell’istante hanno natura di interessi legittimi.

Cassazione, sentenza 22 dicembre 1987, n. 9562 

Fondamento del dovere di consentire l’accesso al fondo

L’obbligo, gravante sul proprietario di un fondo, di consentire l’accesso ed il passaggio nella sua proprietà, se necessari per la riparazione di un muro (comune o) di proprietà esclusiva del vicino (art. 843 Cc), non trova la sua fonte in una diritto di servitù a favore del fondo finitimo, integrando, per converso, gli estremi di una obligatio propter rem che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino (da adempiere indipendentemente dall’accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia ha carattere meramente dichiarativo) e consistente nel dovere di consentire l’accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell’edificio finitimo tutte le volte in cui l’impedimento dell’accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni, 

Cassazione, sentenza 22 ottobre 1998, n. 10474;  Cassazione, ordinanza 21 giugno 2019, n. 16766.

Tempo per l’accesso

L’accesso e il passaggio del vicino nel fondo altrui sono consentiti sempre che l’attività da compiere mediante l’introduzione nell’altrui proprietà sia essenzialmente temporanea, e, in ogni caso, risulti giustificata dalla necessita di non poter altrimenti eseguire la costruzione, riparazione o demolizione dell’opera del muro del vicino o comune. L’accertamento di tali circostanze, essendo di mero fatto, spetta al giudice di merito.

Cassazione, sentenza 4 marzo 1968, n. 693, in Riv. giur. edilizia, 1968, I, 1, p. 685 

 



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