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Chi risponde delle vecchie spese condominiali?

7 Gennaio 2022
Chi risponde delle vecchie spese condominiali?

Vecchi debiti condominiali: il nuovo proprietario è responsabile?

Potrebbe succedere che una persona acquisti un appartamento e che, dopo un po’, l’amministratore gli chieda il pagamento di vecchie spese non ancora ripartite quando c’era il vecchio proprietario. Si pensi alla frequente ipotesi in cui il condominio sia in causa con un fornitore e la sentenza venga emessa solo dopo diversi anni dal rogito di compravendita. Così, a seguito dell’avvicendamento nella proprietà immobiliare, si pone il problema se il pagamento vada effettuato dal venditore (precedente titolare dell’immobile) o dall’acquirente (nuovo condomino). In altri termini, chi risponde delle vecchie spese condominiali?

La questione è stata affrontata più volte dalla giurisprudenza. Ecco cosa dicono, in merito, la legge e i giudici.

Vendita appartamento: chi risponde delle spese condominiali?

Esiste un articolo del Codice civile, l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, che al 4° comma prevede quanto segue: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». 

Detto in parole molto semplici, in caso di avvicendamento nella proprietà di un immobile, l’amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo nei confronti dell’acquirente che poi potrà chiamare in causa il venditore [1] affinché faccia da garante e paghi al posto suo. Difatti, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti del venditore – in capo al quale è cessata la qualità di condomino – decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l’obbligo di pagamento di questi ultimi sorge solo in capo al proprietario dell’immobile [2]

Solo limitatamente a tali due annualità c’è quindi una responsabilità solidale tra venditore e acquirente. 

Questa regola è inderogabile dall’eventuale previsione contraria del regolamento condominiale contrattuale.

Per le somme ancora dovute e relative ad un periodo di tempo più risalente, vale a dire più datato rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, si ritiene generalmente che il debito sia da imputare a chi era condomino in quel periodo e non all’attuale proprietario (dovendosi dunque imputare il debito al venditore e non all’acquirente [3].

Nel caso in cui l’amministratore tuttavia agisca contro l’attuale condomino per recuperare “vecchie” somme richieste al condominio (ad esempio, conguagli per forniture di gas o elettricità, sanzioni, richieste di arretrati da parte del custode, ecc.), questi può rivalersi contro il venditore e, se il contratto di compravendita contiene la clausola tipo “venduto libero da oneri ecc.”, può anche chiedere il risarcimento del danno. Infatti, l’acquirente dell’unità immobiliare che sia subentrato nel condominio, non può essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore relativamente ai debiti sorti in un momento precedente all’acquisto [4].

Proprio per tale ragione è bene che chi compra un appartamento in un condominio si faccia rilasciare dal venditore un’attestazione rilasciatagli dall’amministratore con cui si attesta lo stato dei pagamenti delle relative quote ordinarie e straordinarie (non potendola chiedere personalmente non essendo ancora condomino e quindi non potendo conoscere tali informazioni per questioni di privacy).

Debiti condominiali mai ripartiti: chi è responsabile?

Secondo il tribunale di Roma [5], relativamente ai debiti anteriori al biennio in cui sussiste la responsabilità solidale tra venditore e acquirenti, il condominio non può agire né nei confronti del venditore – che ormai non è più condomino [2] – né nei confronti dell’acquirente, il quale non è responsabile per obbligazioni sorte in un momento in cui non era ancora proprietario.  

Per cui, se l’assemblea rinvia la ripartizione dei debiti contestati dal condominio in sede giudiziale può comportare effetti pregiudizievoli per i condòmini, soprattutto in presenza di procedimenti giudiziari annosi.

In particolare, può succedere che l’assemblea decida di opporsi ad un decreto ingiuntivo notificato al condominio, da parte di un terzo creditore, e di fronte al mancato riconoscimento della provvisoria esecuzione del decreto “opposto” deliberi di rinviare la ripartizione delle spese ingiunte. In generale, il motivo del rinvio è finalizzato ad evitare l’immediato esborso economico dei condòmini, soprattutto se si tratta di spese importanti, con la speranza che il condominio ottenga una sentenza favorevole o soltanto per prendere tempo.

Così facendo, considerando le lungaggini dei procedimenti giudiziari, le spese per un debito condominiale pregresso potrebbero essere oggetto di ripartizione dopo diversi anni, in conseguenza di una sentenza definitiva. Nel frattempo, però, potrebbe cambiare la composizione dell’assemblea, con l’ingresso di nuovi condòmini, succedutisi nel tempo nella proprietà degli immobili.

Nell’ipotesi l’amministratore è costretto a rivolgere la richiesta di pagamento al nuovo proprietario, colui cioè che risulta essere condòmino nel momento in cui le spese devono essere pagate, a seguito dell’approvazione del relativo riparto. Ma questi potrebbe legittimamente opporsi al decreto ingiuntivo eccependo il fatto che si tratti di debiti pregressi di oltre due anni e quindi per i quali non c’è la responsabilità solidale dell’art. 63 disp. att. cod. civ..

Dall’altro lato, il condominio non può neanche agire nei confronti del precedente proprietario perché, ormai, “non più condomino”.


note

[1] Cass. sent. n. 23345/2008.

[2] Cass. sent. n. 23686/2009

[3] Cass. sent. n. 23682/2011 («In materia di riscossione dei contributi condominiali, il criterio di riparto temporale dell’onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell’appartamento in condominio, in applicazione dell’art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi (nella specie, la Corte ha confermato che spettava al vecchio proprietario il pagamento degli oneri condominiali di molto precedenti alla stipula del contratto di compravendita, dovendo in simili ipotesi escludersi la solidarietà passiva dell’acquirente»). Cass. sent. n. 16975/2005 («L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, comma ultimo, c.c., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, comma 2, att. c.c. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio»).

[4] Cass. sent. n. 12580/2020 che richiama la sentenza n. 24654/10. Quest’ultima distingue tra: a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; b) spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Tale distinzione concerne l’individuazione del momento in cui nasce l’obbligazione condominiale, che, per le spese di cui sub a), coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mentre, per le spese di cui sub b), coincide con la data di approvazione della delibera condominiale (avente valore costitutivo) che dispone l’esecuzione degli interventi. Ma, in entrambi i casi, il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell’obbligazione, quale che sia tale momento (cfr. sent. n. 24654/10, pag. 6, p. 1.2: “In generale il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire”.

[5] Trib. Roma sent. n. 17800/21 del 16.11.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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