Se l’inquilino non fa le piccole riparazioni la locazione resta in piedi

Nessun inadempimento se le carenze non sono così gravi da intaccare o precludere l’uso stesso dell’immobile secondo la destinazione per la quale esso è  stato locato perché i mancati interventi di manutenzione non modificano le caratteristiche del bene.

Mettiamo che l’inquilino dimentichi di provvedere alle piccole opere di manutenzione ordinaria della casa locatagli. Il padrone di casa potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e mandare via il conduttore? La risposta – fornita dalla Cassazione con una recente sentenza [1] – è negativa. E ciò a condizione che le mancanze non siano così gravi da precludere l’uso stesso dell’immobile.

Cosa dice la legge

Il codice civile [2] pone al primo posto tra gli obblighi principali gravanti sul conduttore quello di prendere in consegna l’immobile e utilizzarlo con la diligenza del buon padre di famiglia secondo l’uso individuato nel contratto o altrimenti desumibile dalle circostanze. Insomma, il conduttore si deve impegnare a non alterare la destinazione della cosa. Il che significa, in termini concreti:

1. non alterarne le caratteristiche strutturali in modo tale che l’immobile non possa più essere utilizzato come prima;

2. non utilizzarlo in modo diverso da quello convenuto con il locatore e contrario alla volontà di questi.

Gli obblighi di piccola manutenzione sono a carico del conduttore [3], mentre l’obbligo di eseguire tutte le altre riparazioni, idonee a mantenere la cosa in buono stato locativo, gravano sul locatore, in genere proprietario dell’immobile. Tuttavia, secondo il pensiero della Suprema Corte, le carenze di interventi di piccola manutenzione, se non alterano le caratteristiche dell’immobile, non comportano la violazione del contratto da parte del conduttore. In pratica, non si può parlare di inadempimento di portata tale da giustificare la risoluzione del contratto.

Se, infatti, le carenze di interventi di piccola manutenzione da parte del conduttore non sono così gravi da intaccare o precludere l’uso stesso dell’immobile secondo la destinazione per la quale esso è stato locato, non si può parlare di violazione, da parte del conduttore medesimo, dell’obbligo di mantenere la cosa locata con la diligenza del padre di famiglia.

La risoluzione della locazione, al contrario, si può chiedere se si ha un’alterazione delle caratteristiche dell’immobile o un suo degrado frutto non del normale passaggio del tempo, ma di un uso improprio di esso tale da renderlo inutilizzabile per la destinazione impressagli dal locatore.