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Amministratore condominio: requisiti

10 Maggio 2022 | Autore:
Amministratore condominio: requisiti

Quali condizioni bisogna rispettare per la nomina dell’amministratore? Cosa succede se vengono meno i requisiti durante il mandato?

Non tutti possono diventare amministratori di condominio. Per legge, chi intende proporsi per la gestione di un edificio deve essere in regola con alcune condizioni. Si tratta di requisiti che devono necessariamente essere presenti al momento della nomina e che, se vengono meno durante l’incarico, comportano la decadenza dal mandato. Di cosa si tratta? Quali sono i requisiti per fare l’amministratore di condominio?

Come vedremo, chi vuole gestire un fabbricato dovrà non solo essere in possesso di alcune condizioni iniziali, ma dovrà far sì che queste permangano per tutta la durata del mandato. Si pensi, ad esempio, all’obbligo di seguire i corsi di aggiornamento: si tratta di un dovere a cui l’amministratore deve costantemente assolvere per tutto il tempo. Ma ci sono delle eccezioni. Quali? Cosa stabilisce la legge a proposito dei requisiti per fare l’amministratore condominiale? Scopriamolo insieme.

Amministratore condominio: è sempre obbligatorio?

Cominciamo subito col dire che la nomina di un amministratore non è sempre obbligatoria; lo è solamente se i condòmini sono più di otto (art. 1129 cod. civ.)

In pratica, se nel fabbricato ci sono almeno nove proprietari diversi, allora sarà obbligatorio nominare un amministratore. Non contano quindi gli inquilini, cioè il numero di persone concretamente presenti nelle abitazioni: ciò che importa è il numero dei proprietari delle singole unità immobiliari all’interno dell’edificio.

Quando ricorre questa condizione, l’assemblea è tenuta a nominare l’amministratore e, se non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini (o dell’amministratore dimissionario).

Chi può essere nominato amministratore di condominio?

Chi può fare l’amministratore di condominio? Va innanzitutto detto che, secondo la legge, la carica di amministratore può essere ricoperta sia da una persona fisica che da una società di persone (snc, sas, società semplice) o di capitali (srl, spa, sapa).

Secondo parte della giurisprudenza [1], anche la società cooperativa sarebbe compatibile con il ruolo di amministratore.

Il soggetto che viene nominato amministratore deve però possedere obbligatoriamente i requisiti stabiliti dalla legge (che elencheremo nel prossimo paragrafo).

Nel caso di società, questi requisiti sono richiesti in capo ai soci illimitatamente responsabili (nelle società di persone), agli amministratori (nelle società di capitali) e ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore nei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

Ma quali sono i requisiti che deve avere l’amministratore di condominio? Vediamo cosa dice la legge.

Amministratore condominiale: requisiti

Per legge (art. 71-bis disp. att. cod. civ.), possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

  • che hanno il godimento dei diritti civili;
    • che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • che non sono interdetti o inabilitati;
  • il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti (il diploma di scuola secondaria di secondo grado e la formazione iniziale e periodica) non sono necessari se l’amministratore è uno dei condòmini dell’edificio (cosiddetto amministratore interno).

Amministratore non ha i requisiti: cosa succede?

Per legge, la perdita dei requisiti sopra elencati comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

Fa eccezione il requisito della formazione continua dell’amministratore, cioè dell’obbligo di seguire i corsi di aggiornamento. In questo caso, se l’amministratore non è in regola, non si avrà la decadenza automatica dall’incarico, ma la cessazione potrà essere richiesta, con ricorso all’autorità giudiziaria, da ciascun condomino.

Anche secondo la giurisprudenza [2], la mancata partecipazione dell’amministratore ai corsi di aggiornamento annuali non determina la nullità della delibera assembleare di nomina, ma può tutt’al più essere valutata come grave irregolarità tale da portare alla revoca giudiziale del mandato.

Se, invece, viene nominato sin dall’inizio un amministratore privo dei requisiti, si deve ritenere che il conferimento del mandato non possa perfezionarsi per carenza delle condizioni stabilite dalla legge.

note

[1] Trib. Bologna, decreto n. 12 del 15 marzo 2018.

[2] Trib. Verona, dent. del 13 novembre 2018.

Autore immagine: canva.com/


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1 Commento

  1. Come più volte chiarito da MI.SE. intervenuto a precisarne la ratio , l’ Amministratore Condominiale deve essere iscritto a CCIAA e non deve svolgere altre attività per le quali la norma vigente eccepisce incompatibilità .

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