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Cosa fare dopo aggiudicazione asta?

10 Maggio 2022 | Autore:
Cosa fare dopo aggiudicazione asta?

La procedura per entrare in pieno possesso dell’immobile acquistato. Che cos’è il decreto di trasferimento e come comportarsi se la casa è ancora occupata.

Chi partecipa per la prima volta ad un’asta e non ha molta dimestichezza con la procedura, si chiederà se, nel momento in cui si aggiudica l’immobile, gli vengono consegnate subito le chiavi e può disporre dei locali oppure c’è un ulteriore iter da seguire prima di concludere definitivamente l’operazione. In effetti, e per assurdo, non è detto che chi vince la gara diventerà poi proprietario della casa. Cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’asta? Cosa può impedire di entrare in possesso del bene e come evitare che ciò avvenga?

Bisogna tenere presente che, dopo l’aggiudicazione dell’immobile, la persona che ha offerto di più deve attendere il decreto di trasferimento di proprietà, provvedimento firmato da un giudice a determinate condizioni. Una delle più importanti: che l’aggiudicatario paghi la somma stabilita al termine dell’asta. Ma ci sono altri fattori che possono intralciare il passaggio di proprietà, anche dopo la firma del decreto. Vediamo come funziona la procedura e cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’asta.

Asta immobiliare: il pagamento della somma

La prima cosa da fare dopo l’aggiudicazione dell’asta è pagare l’importo concordato. Questa somma viene chiamata «saldo prezzo». In pratica, si tratta della parte che resta da versare togliendo dal totale l’anticipo dato per poter partecipare all’asta. Vanno, ovviamente, aggiunte le spese accessorie, come l’imposta di registro – se dovuta –, eventuali arretrati del debitore e il compenso del delegato alla vendita.

Dal momento dell’aggiudicazione dell’immobile, ci sono 120 giorni per corrispondere il saldo prezzo. I tempi, però, possono dimezzarsi se si tratta di un’asta fallimentare. Questi dettagli sono specificati nel bando. Il mancato pagamento del saldo prezzo può comportare sia la perdita della cauzione anticipata sia quella dell’immobile stesso.

Per questo motivo, se come capita quasi sempre l’immobile aggiudicato all’asta va pagato con un mutuo, è fondamentale chiedere il finanziamento alla banca con largo anticipo, in modo di avere la conferma prima di partecipare all’asta.

Asta immobiliare: cos’è il decreto di trasferimento?

Chi si aggiudica un’immobile all’asta deve attendere, come accennato poco fa, il cosiddetto decreto di trasferimento. Si tratta di un provvedimento emanato e firmato dal giudice dell’esecuzione grazie al quale il diritto reale sulla casa passa dal vecchio al nuovo proprietario, cioè dal debitore all’aggiudicatario. Quest’ultimo diventa, così, il legittimo proprietario del bene.

Il provvedimento verrà firmato solo se il giudice ritiene che il prezzo finale dell’asta sia congruo rispetto al valore dell’immobile. Se così non fosse, anche se c’è già un aggiudicatario, il bene verrebbe rimesso all’asta con un prezzo di partenza più alto. Inoltre, affinché il decreto venga emanato, il nuovo proprietario deve saldare l’importo entro i tempi indicati nel bando.

Avvenuta l’emanazione e la firma, il decreto deve essere depositato in cancelleria, altrimenti l’asta potrebbe essere dichiarata nulla. Entro i 30 giorni successivi, occorre recarsi presso la Conservatoria per sapere quanto c’è da pagare di imposte. Queste andranno versate in Conservatoria tramite modello F23. La copia del decreto può essere ritirata presso il tribunale competente.

Il decreto di trasferimento cancella pignoramenti e ipoteche che gravavano sulla casa, visto che la vendita all’asta soddisfa le pretese del creditore. Significa, quindi, che l’aggiudicatario diventerà proprietario di una casa libera da ogni vincolo.

Aste immobiliari: la registrazione del decreto

Altra cosa da fare dopo l’aggiudicazione dell’asta è quella di registrare il decreto di trasferimento che sancisce, a tutti gli effetti, il passaggio di proprietà, affinché acquisti valore effettivo. Va detto, però, che normalmente questa pratica viene svolta dal professionista delegato alla vendita e non dall’aggiudicatario.

Le spese per la registrazione vengono recuperate dalla cauzione presentata prima dell’asta e comprendono:

  • imposta di registro (o Iva): l’imposta di registro è del 2% per la prima casa e del 9% negli altri casi, mentre l’Iva è al 4% per la prima casa e al 10% negli altri casi;
  • imposta ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna;
  • l’imposta di bollo, pari a 16 euro per ogni copia;
  • i diritti di cancelleria, a partire da 11,54 euro per ottenere le copie autentiche del decreto;
  • il compenso del professionista delegato alla vendita.

Attenzione: se l’aggiudicatario non ha compiuto i 36 anni ed ha un Isee inferiore a 40mila euro, in virtù del decreto Sostegni-bis non pagherà le imposte di registro, catastale e ipotecaria. Per quanto riguarda l’Iva, riceverà un credito d’imposta pari all’imposta sul valore aggiunto versata sull’acquisto (leggi anche Acquisto prima casa per under 36 a zero tasse).

Asta immobiliare: che succede se la casa è occupata?

Terza cosa da fare dopo l’aggiudicazione dell’asta: verificare che l’immobile sia libero. Può succedere, infatti, che, nonostante il giudice abbia firmato il decreto di trasferimento, la casa sia ancora occupata dal vecchio proprietario. Questo, ovviamente, nel caso in cui l’oggetto dell’asta sia un immobile in cui abitava il debitore o qualche suo inquilino.

La soluzione al problema dell’aggiudicatario si trova nello stesso decreto di trasferimento. Il provvedimento, infatti, non solo dispone chi è il nuovo proprietario ma impone anche «la liberazione dell’immobile senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente».

Detto in altre parole, chi si aggiudica e paga la casa e ottiene il decreto del giudice ha in mano un documento che impone al vecchio proprietario o ad eventuali inquilini di lasciare il bene senza gravare economicamente sul nuovo proprietario. L’aggiudicatario può recarsi dall’ufficiale giudiziario con il decreto in mano per chiedere l’attuazione dello sfratto esecutivo, se necessario con l’aiuto della forza pubblica.

Attenzione, però: chi vanta il diritto di godimento del bene (come, ad esempio, l’inquilino che ha un regolare contratto di affitto) può impugnare per opposizione il provvedimento entro 20 giorni a partire dalla data in cui gli viene comunicato il deposito del decreto o ne viene a conoscenza in altro modo.

Asta immobiliare: la consegna delle chiavi

Ultimo passaggio: la consegna delle chiavi della casa. A chi vanno chieste? Ci sono due possibilità: chiederle direttamente al debitore oppure al custode eventualmente nominato dal tribunale, il quale provvederà all’esecuzione dello sfratto nel caso in cui l’immobile fosse ancora occupato e chi ci abita dentro non abbia alcuna intenzione di liberare i locali.

Al momento della consegna delle chiavi verrà sottoscritto l’apposito verbale. L’aggiudicatario ha il diritto (anche se non esiste alcun obbligo in proposito) di pretendere che nel verbale siano indicate le condizioni in cui viene consegnato l’immobile, allegando magari qualche foto se fosse necessario, e le eventuali difformità tra la perizia e lo stato della casa.



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