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Condomino creditore nei confronti del condominio

9 Gennaio 2022
Condomino creditore nei confronti del condominio

Risarcimento danni e crediti nei confronti del condominio: che fare se l’amministratore non paga e gli altri condomini si rifiutano di versare le loro quote.

Si parla spesso dei crediti del condominio nei confronti del condomino moroso, ma poco della situazione opposta. Potrebbe infatti succedere che un condomino vanti un credito nei confronti del proprio condominio (ad esempio, a titolo di risarcimento per delle infiltrazioni d’acqua) e non riesca a incassarlo perché gli altri condomini non sono disposti a versare le rispettive quote, né l’amministratore fa nulla per sollecitarli. Che fare in ipotesi del genere? Se un condomino è creditore nei confronti del condominio come può tutelarsi? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Si può denunciare il condominio che non paga?

Partiamo subito col dire che il mancato pagamento di un debito non costituisce reato ma un semplice illecito civile. Ciò vale anche quando c’è l’intenzione – ossia il dolo – di non pagare (magari per fare un dispetto o per “rappresaglia”).

Quindi, chi non riesce a incassare un credito nei confronti del condominio deve necessariamente agire attraverso un’azione civile. Deve quindi rivolgersi a un avvocato civilista affinché avvii una pratica di recupero crediti.

Come si recupera il credito verso il condominio?

Il condomino è equiparato a qualsiasi altro creditore del condominio. Quindi, ha gli stessi poteri. Poteri che però richiedono una prima fase rivolta ad accertare l’esistenza e l’entità del credito ed una successiva, che scatta in caso di mancato adempimento, rivolta invece ad avviare l’azione di esecuzione forzata (il cosiddetto pignoramento).

Partiamo dal primo gradino. Il condomino:

  • se è in possesso di una fattura o di un documento scritto che attesta il proprio credito e l’entità dello stesso, può rivolgersi al giudice e chiedere un decreto ingiuntivo contro il condominio. Non ne ha bisogno se ha già ottenuto una sentenza di condanna nei confronti del condominio in cui è liquidato l’importo che gli spetta;
  • se non ha prove scritte o se il credito non è certo nel suo ammontare, deve per forza avviare una causa ordinaria in tribunale. Si pensi al caso di chi, pur avendo ricevuto una mail dell’amministratore con cui questi prometteva il risarcimento per delle infiltrazioni, non sia poi riuscito a incassare la somma.

Una volta notificato il decreto ingiuntivo o la sentenza, il condomino che non riesca a incassare il proprio credito deve procedere con l’esecuzione forzata. A tal fine può:

  • pignorare il conto corrente del condominio, se attivo;
  • pignorare i beni dei singoli condomini, ciascuno in base ai propri millesimi, ma partendo da quelli che non sono in regola con le quote condominiali (il cui elenco gli deve essere obbligatoriamente fornito dall’amministratore). Se non è possibile incassare le somme da questi, può procedere nei confronti di tutti gli altri condomini.

Ai fini del pignoramento nei confronti dei singoli condomini, il creditore può accedere all’Anagrafe tributaria dell’Agenzia delle Entrate per verificare quali sono i redditi e i beni a questi intestati (stipendio, canoni di locazione, pensioni, conti correnti, ecc.). Si può anche pignorare l’immobile inserito in condominio.

Il mancato inserimento nel bilancio del credito

Se un condomino vanta un credito e l’amministratore non lo inserisce in bilancio, la delibera che approva il bilancio è viziata per eccesso di potere [1] e, pertanto, può essere impugnata entro 30 giorni dalla sua approvazione.

La giurisprudenza applica anche alle delibere condominiali la nozione di eccesso di potere come motivo di annullamento, in analogia alla disciplina sulle delibere societarie. In particolare, secondo la Cassazione, l’eccesso di potere è ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere.

Ciò che rende viziata per eccesso di potere una delibera, non è l’esercizio discrezionale del potere di decisione, ma l’esercizio arbitrario della discrezionalità, ossia il suo abuso, il che succede quando la decisione raggiunta risulti dannosa per il condominio o per i diritti del singolo condomino.

Quindi se l’assemblea condominiale, con la delibera, nega almeno sotto il profilo contabile il credito del condomino, va ben oltre il libero esercizio del proprio legittimo potere discrezionale, omettendo colpevolmente di considerare un credito ormai cristallizzato.


note

[1] Trib. Tivoli, sent. n 1388/2021 del 12.10.2021.


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