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Bilancio condominio non approvato: cosa fare?

12 Maggio 2022 | Autore:
Bilancio condominio non approvato: cosa fare?

Rendiconto consuntivo: cosa deve fare l’amministratore se il bilancio viene rifiutato dall’assemblea? Si può impugnare la deliberazione?

L’amministratore ha il compito di gestire l’intero condominio, attenendosi alle decisioni assunte dall’assemblea. All’amministratore spetta pagare le bollette, occuparsi della manutenzione ordinaria del fabbricato, recuperare i crediti, far rispettare il regolamento. Tra i compiti principali dell’amministratore v’è anche quello di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto. Si tratta di un obbligo inderogabile, tant’è che la legge sanziona il suo inadempimento con la revoca giudiziale dell’amministratore. Con questo articolo ci occuperemo di un caso particolare: cosa fare se il bilancio di condominio non è approvato? Si tratta invero di un’ipotesi non frequente ma che può comunque ricorrere, soprattutto negli edifici molto grandi, caratterizzati da un numero elevato di proprietari.

In effetti, bisogna partire da questa considerazione: l’approvazione del bilancio (o meglio, del rendiconto) avviene con una normale delibera assembleare. Ciò significa che, contro la decisione del consesso di approvare o rifiutare il bilancio, è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria entro 30 giorni. Ma quali sono le ragioni che possono indurre a rigettare il rendiconto? Quali sono i poteri del giudice una volta fatta l’impugnazione? In poche parole: cosa fare se il bilancio condominiale non è approvato? Scopriamolo insieme.

Bilancio condominio: cos’è?

Il bilancio (o rendiconto) è quel documento che contiene tutte le entrate e le uscite del condominio, oltre a ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale della compagine, con riguardo all’annualità pregressa, cioè già conclusa.

Poiché il bilancio fa riferimento al passato, si parla più tecnicamente di rendiconto consuntivo. Se invece il bilancio riguarda le previsioni di spesa dell’anno successivo, si parla di rendiconto preventivo. Quest’ultimo anticipa le spese da affrontare nell’anno contabile che comincia.

Chi redige il bilancio condominiale?

È l’amministratore a preparare il bilancio condominiale, per poi sottoporlo all’approvazione dell’assemblea.

In effetti, non potrebbe essere diversamente: l’amministratore gestisce l’intero edificio ed è a conoscenza di tutte le spese sostenute dallo stesso.

Non a caso, è l’amministratore che gestisce anche il conto corrente condominiale, sul quale transitano tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio.

Bilancio condominiale: chi lo approva?

Come già detto, il bilancio condominiale, una volta preparato, deve essere sottoposto all’assemblea per la sua approvazione.

L’amministratore ha un vero e proprio obbligo di presentare il rendiconto al giudizio dei condòmini, entro un preciso lasso di tempo: per legge [1], egli deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

L’inadempimento a questo specifico obbligo comporta una grave irregolarità che può essere sanzionata con la revoca giudiziale. In altre parole, se l’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio, qualsiasi condomino può rivolgersi al giudice per ottenere la sua revoca.

Assemblea: può rifiutare di approvare il bilancio?

In teoria, l’assemblea può decidere di non approvare il bilancio, magari perché lo ritiene errato, cioè ritiene che le voci di spesa o di entrata siano state calcolate male. In un’ipotesi del genere, l’approvazione potrebbe anche saltare.

Cosa fare se il bilancio di condominio non è approvato? Analizziamo le diverse ipotesi.

Nuova convocazione dell’assemblea

Se l’assemblea non approva, con le maggioranze di legge, il rendiconto condominiale, allora l’amministratore dovrà convocare una nuova assemblea, presentando il bilancio con le correzioni necessarie a cancellare gli errori eventualmente rilevati dai condòmini che hanno espresso voto contrario.

Impugnazione approvazione bilancio

Poiché il bilancio è approvato con una delibera, è possibile impugnarlo davanti al giudice, esattamente come si impugnerebbe ogni altro tipo di decisione.

Mettiamo il caso che uno dei condòmini impugni il bilancio perché ritiene che le voci di spesa siano state calcolate male dall’amministratore, oppure perché ritiene che gli siano stati addebitati costi ingiusti. Cosa può fare il giudice in questo caso?

Ebbene, i poteri del giudice non possono estendersi fino a mettere in discussione le spese che, in passato, sono già state autorizzate dall’assemblea e non sono state tempestivamente impugnate dai condòmini che ne avevano interesse.

Una volta impugnato il bilancio consuntivo, il giudice può valutare se la spesa è stata correttamente ripartita, se quella spesa poteva essere deliberata o ratificata dall’assemblea, ma non può spingersi a dire se fosse giusto, nel merito, approvare quella spesa piuttosto che quella inferiore o maggiore.

In poche parole, il giudice può verificare, documenti alla mano, se il calcolo dell’amministratore corrisponde effettivamente a tutte le spese ed entrate registrate, effettuando un’operazione di tipo contabile; non può però tornare sulle decisioni che già sono state assunte in assemblea in passato e che non sono state tempestivamente impugnate. Non va dimenticato, infatti, che il bilancio non è altro che una fotografia di ciò che è accaduto durante l’anno.

L’impugnazione del rendiconto, dunque, non può essere fatta per ragioni di merito ma solo per ragioni di legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati in passato dalla maggioranza.

Impugnazione bilancio condominio: esempi

Paolo impugna il bilancio condominiale ritenendo che, per i lavori di manutenzione, abbia pagato più dei millesimi posseduti.

In un caso del genere, il giudice non potrà accogliere l’impugnazione perché il condomino che lamenta di aver pagato in eccesso non avrebbe dovuto impugnare il bilancio, bensì la delibera con cui, in passato, gli era stata addebitata una spesa superiore al valore della sua proprietà.

Francesco impugna il rendiconto perché ritiene che l’amministratore non abbia considerato alcune entrate condominiali, presenti sul conto corrente ma non in bilancio.

In questa ipotesi, l’impugnazione del bilancio è legittima perché il rendiconto presenta un concreto errore di calcolo che non dipende da una precedente delibera.

Maria impugna il bilancio condominiale perché è stato approvato in assenza dei quorum stabiliti dalla legge.

Anche in questo caso l’impugnazione è legittima, in quanto l’assemblea deve sempre rispettare i quorum stabiliti dalla legge.

Impugnazione mancata approvazione bilancio

Così come può essere impugnata la deliberazione con cui si approva il bilancio, allo stesso modo, può essere impugnata quella con cui l’assemblea rifiuta l’approvazione.

Valgono le considerazioni fatte sino a questo momento: il giudice potrà solo verificare se i calcoli dell’amministratore sono stati correttamente riportati all’interno del documento, non potendo mettere in discussione le voci di spesa già approvate in passato.

Il giudice potrà inoltre verificare la presenza di altri vizi di legittimità, come ad esempio la mancanza del quorum di legge.


note

[1] Art. 1130, nr. 10), cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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