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Agevolazione prima casa: il contratto preliminare non salva il bonus

30 Luglio 2014
Agevolazione prima casa: il contratto preliminare non salva il bonus

Il compromesso non basta a interrompere il termine di un anno entro cui il contribuente deve riacquistare una nuova prima casa dalla vendita della precedente.

Se il contribuente vende l’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” prima del decorso di cinque anni dalla data d’acquisto dell’immobile stesso, scatta la decadenza dal beneficio fiscale. In tali casi, l’Agenzia delle Entrate invia una richiesta di pagamento di imposta pari alla differenza tra l’imposta ordinaria e quella pagata applicando l’agevolazione: su questa differenza si pagano gli interessi di mora e si calcola la sanzione del 30%.

Questa sanzione tuttavia non scatta se, entro un anno dalla vendita infra quinquennale il contribuente compri un’altra “prima casa”.

A questo riguardo si pone l’interrogativo: per impedire la decadenza dell’agevolazione sul primo acquisto, occorre effettivamente stipulare un nuovo rogito oppure è sufficiente dar corso a un contratto preliminare (cosiddetto “compromesso”)?

La risposta fornita dalla Cassazione [1] è negativa. E ciò vale anche se il futuro acquirente abbia già acquisito il possesso dell’immobile in forza del predetto preliminare. Secondo, infatti, la Suprema Corte, la presa di possesso dell’appartamento non è un indice sufficiente ad affrancare il contribuente stesso dalla perdita dell’agevolazione di cui lo stesso ha beneficiato in sede di acquisto dell’abitazione poi ceduta.

Secondo la Cassazione, invece, quando la legge parla di “acquisto” si riferisce al caso in cui la proprietà dell’immobile si è già trasferita (e non – come invece avviene in caso di stipula di un contratto preliminare – ancora in attesa che ancora si verifichi). Dunque, per evitare la decadenza occorre la stipula del cosiddetto rogito definitivo dal notaio.

Peraltro questo principio era già stato affermato dall’Agenzia delle entrate nella risoluzione del 2004 [2]. Anche la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia [3] ha deciso che nessuna rilevanza ha il fatto che il “riacquisto” sia stato impedito dal fatto che la casa oggetto di contratto preliminare sia in corso di costruzione e che quindi, alla scadenza del periodo annuale utile al riacquisto il manufatto non fosse ancora dotato di agibilità.


note

[1] Cass. ord. n. 17151 del 29.07.2014.

[2] Ag. Entrate risoluzione n. 66/E del 3.05.2004; pure riaffermato nella circolare n. 18/E del 29.05.2013 al paragrafo 3.11.

[3] Ctr Lombardia sent. n. 556/2014

Autore immagine: 123rf com


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