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Locazione: la caparra in deposito

12 Luglio 2015
Locazione: la caparra in deposito

Locazione, deposito cauzionale dell’inquilino nel contratto di affitto: interessi della caparra e restituzione al conduttore; cessazione della locazione, inadempimento nell’affitto.

È prassi che, all’atto della firma della locazione (comunemente detto anche affitto) il conduttore (ossia l’inquilino) versi al locatore (il padrone di casa) una somma a titolo di cauzione (più propriamente deposito cauzionale): essa serve a garantire quest’ultimo dai rischi di un eventuale inadempimento che si possa profilare durante il rapporto contrattuale.

La legge detta una disciplina assai scarna in proposito; in particolare viene previsto solo che:

– la cauzione non può essere superiore a tre mensilità del canone di affitto concordato in contratto (norma dettata a garanzia dell’inquilino);

– la somma versata produce interessi legali i quali devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno;

– cessata la locazione, l’inquilino ha diritto alla restituzione della cauzione a condizione che abbia adempiuto tutte le obbligazioni poste a suo carico.

Solo nelle locazioni a uso abitativo questa disciplina può esssere legittimamente derogata dalle parti, stabilendo, di comune accordo, clausole contrattuali che prevedano obblighi e diritti diversi delle parti. Al contrario in quelle a uso commerciale (o meglio, “non abitativo”) la normativa è inderogabile ed ogni patto contrario si considera nullo: con la conseguenza che si applica automaticamente la norma imperativa di legge.

Interessi

L’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato è inderogabile in quanto persegue finalità di ordine generale, consistenti nella tutela del contraente più debole e nell’impedire che i frutti della relativa somma, percepibili dal locatore, possano tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione.

Ne derivano due conseguenze: da un lato, la necessità che gli interessi nella misura legale siano comunque corrisposti al conduttore anche senza una sua esplicita richiesta; dall’altro, la nullità di eventuali clausole contrattuali contenenti una disciplina della restituzione diversa rispetto alla legge appena descritta.

Eventualmente le parti possono accordarsi per una compensazione tra interessi e canone di affitto: in buona sostanza, a fine anno, il padrone di casa può autorizzare il conduttore a versare una somma ridotta dell’ultimo canone di affitto perché defalcata dell’importo che il primo altrimenti gli avrebbe dovuto versare (sempre a fine anno) a titolo di interessi sul deposito.

Restituzione del deposito cauzionale

Una volta cessato il rapporto locatizio, sempre che il conduttore abbia esattamente adempiuto a tutte le obbligazioni assunte, il locatore è tenuto a restituire la somma versata a titolo di deposito cauzionale, maggiorata degli interessi maturati e non corrisposti alle scadenze annuali. Il deposito cauzionale, esaurita la sua funzione di garanzia in conseguenza dell’adempimento da parte del conduttore di tutte le obbligazioni poste a suo carico, deve essere restituito immediatamente dal locatore. Quest’ultimo, infatti, non può tardare la restituzione delle somme dovute a titolo di deposito cauzionale neppure quando ritenga di avere un fondato motivo per trattenerle: in tali ipotesi, può solo agire in via giudiziale chiedendone l’attribuzione legittima. Nel caso in cui il locatore non restituisca tempestivamente le somma dovute, e non sia pendente una lite, il conduttore potrà esigerne l’immediata restituzione avvalendosi del ricorso per decreto ingiuntivo.

Prescrizione

Quanto infine alla specifica questione concernente il termine di prescrizione del diritto alla restituzione del deposito cauzionale, la giurisprudenza appare orientata ad applicare la prescrizione ordinaria di dieci anni.


Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 30.05.2008, n. 14470

La disposizione di cui all’art. 11 n. 392 del 1978, secondo la quale il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone, trova applicazione anche con riguardo alle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, stante il relativo espresso richiamo operato dall’art. 41 della medesima legge.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 27.07.1990, n. 7580

In tema di locazioni di immobili urbani, l’ art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392 – il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’ art. 4 della legge 22 dicembre 1973 n. 841, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato – pur applicandosi come jus superveniens, a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai rapporti di nuova Costituzione ma anche a quelli in corso, in regime transitorio, non può trovare applicazione con riferimento a quei contratti per i quali, sempre alla data di entrata in vigore della legge sia in corso un giudizio, poiché a questi rapporti continuano ad applicarsi le leggi precedenti (nella specie il citato art. 4 della legge n. 841 del 1973), ai sensi dell’art. 82 della legge n. 392 del 1978, il quale si riferisce sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale in materia di locazioni urbane.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 25.07.1984, n. 4360

In tema di locazione di immobili urbani, l’ art. 11 della legge n. 392 del 1978 – il quale, disponendo che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone produttive di interessi legali da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno, ha abrogato per incompatibilità, ai sensi del successivo art. 84, l’ art. 4 della legge n. 841 del 1973, statuente che il deposito cauzionale non poteva essere superiore a due mensilità del canone e doveva essere depositato su conto bancario vincolato – si applica, come ius superveniens ed a decorrere dall’entrata in vigore della citata legge n. 392 del 1978, non solo ai contratti di nuova Costituzione, ma anche a quelli in regime transitorio, trattandosi di disposizione che disciplina, limitatamente ad uno degli effetti del rapporto in corso e, quindi, senza incidenza sul principio dell’irretroattività della legge, un istituto intimamente collegato all’ammontare del canone, soggetto ad aumenti durante il periodo transitorio, e di cui è irrilevante l’omesso richiamo da parte delle norme transitorie di quest’ultima legge, dirette a regolare il passaggio delle locazioni in corso dal regime precedente a quello nuovo, con conseguente operatività per esse, nei punti non considerati da tali norme, della disciplina definitiva.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 20.01.1997, n. 538

L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto).

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 15.12.1987, n. 9287

In tema di locazione, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi, i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali (art. 7 della legge n. 392 del 1978), unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 27.11.2006, n. 25136

A norma dell’art. 11 legge 27 luglio 1978, n. 392, gli interessi anatocistici sugli interessi sul deposito cauzionale ben possono essere dal locatore corrisposti non già alla fine di ogni anno, bensì unitamente alla restituzione di quest’ultimo alla scadenza definitiva del contratto di locazione. Ne consegue che il relativo credito diviene liquido ed esigibile solamente all’esito della pronunzia giudiziale che ne determina l’effettivo ammontare.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 19.08.2003, n. 12117

L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale, previsto dall’art. 11, legge n. 392 del 1978 ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un surrettizio incremento del corrispettivo della locazione, e, conseguentemente, sono nulle le clausole contrattuali che stabiliscono una disciplina della restituzione difforme da quella contenuta in detta norma.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 21.04.2010, n. 9442

Il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l’accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l’ammontare del danno stesso. Dall’evidenziata funzione del deposito cauzionale si desume, in materia di locazione, che l’obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell’immobile locato, di talché, ove l’accipiens invece lo trattenga, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 15.10.2002, n. 14655

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione, l’ammontare del canone è rimessa alla libera determinazione delle parti, ma il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale in relazione all’aggiornamento del canone medesimo e all’entità del deposito cauzionale (artt. 32, 11 e 41 legge n. 392 del 1978), sicché la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella originariamente pattuita incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392 del 1978.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 21.06.2002, n. 9059

L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice per l’espresso divieto posto dall’art. 1242, primo comma, cod. civ., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 bis, 437 e 345 cod. proc. civ., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 21.06.2002, n. 9059

In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo (obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore, ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973) e l’obbligo del conduttore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l’istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 27.01.1995, n. 979

L’obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 28.07.1993, n. 8405

A norma dell’art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392 gli interessi legali sul deposito cauzionale devono essere corrisposti dal locatore alla fine di ogni anno senza che occorra una richiesta del conduttore, e, se non si è così provveduto, vanno restituiti unitamente al deposito una volta che il vincolo contrattuale sia stato risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni. (Sommario)

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 15.10.2002, n. 14655

In materia di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 24.06.2002, n. 9160

In tema di locazione, il ritardo nell’esecuzione dell’obbligo di rilasciare l’immobile costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni (salvo il relativo onere probatorio a carico del locatore in sede di liquidazione), mentre l’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni; pertanto, qualora (come nella specie) il locatore abbia agito per i danni da inadempimento del conduttore, da liquidarsi in separata sede, il suo obbligo restitutorio sarà esigibile solo all’esito del relativo giudizio.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 08.08.1997, n. 7360

Il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali a norma dell’art. 11 legge 27 luglio 1978 n. 392, vanno restituiti dal locatore al conduttore una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 20.01.1997, n. 538

L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie, il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto).

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 05.06.1992, n. 6941

In materia di locazione di immobili urbani il diritto del conduttore di ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nel termine ordinario decennale, atteso che la funzione di mera garanzia del suddetto deposito ne esclude l’assimilabilità al canone o, comunque, ad un corrispettivo della locazione, e che la prescrizione breve quinquennale riguarda esclusivamente l’azione del locatore volta al pagamento del canone.

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 09.11.1989, n. 4725

In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in Sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della Competenza del giudice che ha emesso il decreto. (V 9287/87, mass.)

Cassazione civile, Sezione 3, Sentenza 15.12.1987, n. 9287

In tema di locazione, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, è produttivo di interessi, i quali vanno restituiti, se non si è provveduto in precedenza alle scadenze annuali (art. 7 della legge n. 392 del 1978), unitamente al deposito cauzionale stesso, una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, atteso che, non potendosi tradurre tale deposito in un incremento del corrispettivo della locazione, la somma depositata e relativi interessi vanno restituiti dopo che essi hanno esaurito la funzione di garanzia loro assegnata dalla legge e per la parte che supera il soddisfacimento dei crediti del locatore.

Tribunale di Bari Sezione 3 civile Sentenza 20.11.2006, n. 2662

L’obbligo di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché diversamente assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore.

Tribunale di Roma Sezione 5 civile Sentenza 08.02.2006, n. 2884

La funzione del deposito cauzionale è quella di offrire un’idonea garanzia al locatore relativamente a tutte le prestazioni gravanti sul conduttore. Invero il locatore, con la consegna dell’immobile in buono stato locativo, deve essere considerato totalmente adempiente alla propria essenziale obbligazione, mentre resta creditore delle prestazioni del conduttore relative al pagamento periodico del canone, al rimborso delle spese condominiali ed alla restituzione del bene nello stesso stato in cui venne consegnato. Ne consegue che, cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l’immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge e deve essere restituito. Il locatore, quindi, non può trattenere la somma dopo la cessazione del rapporto avendo l’obbligo di restituirla al conduttore, eccetto l’ipotesi in cui abbia proposto domanda giudiziale volta a trattenere tale somma dopo la locazione a copertura di specifici danni subiti.

Tribunale di Pordenone civile Sentenza 09.10.2003, n. 857

L’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Pretura di Pordenone civile Sentenza 24.03.1999, n. 96

Il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali, vanno restituiti solo una volta che, a vincolo contrattuale risolto, il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni, il che deve escludersi laddove il locatore abbia puntualmente fatto riserva di agire separatamente per i danni cagionati dal conduttore.


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