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Condominio senza regolamento

14 Maggio 2022 | Autore:
Condominio senza regolamento

Quali regole si applicano se il condominio è privo di uno “statuto” che contiene le norme fondamentali per la gestione del fabbricato?

Il regolamento del condominio è una specie di statuto in cui sono contenute tutte le regole principali che i proprietari devono rispettare. Spetta all’amministratore vigilare sulla sua corretta osservanza, adottando i provvedimenti necessari in caso di violazione. La legge non impone a tutti i condòmini di dotarsi di regolamento; è dunque possibile aversi un condominio senza regolamento.

Come diremo nel prosieguo, il fatto che l’edificio ove vivono più persone sia sprovvisto di uno statuto interno non significa che non ci siano regole da rispettare: in assenza di un regolamento scritto, infatti, sono le norme di legge a trovare applicazione. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme come funziona un condominio senza regolamento.

Regolamento condominio: cos’è?

Il regolamento è quel documento che contiene le regole fondamentali che devono essere rispettate in un condominio.

Per la precisione, la legge [1] dice che il regolamento condominiale racchiude le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le regole per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

In pratica, il regolamento prevede cosa si può e cosa non si può fare nelle parti comuni dell’edificio (come ad esempio le scale, il tetto o l’androne), i criteri di suddivisione delle spese, le norme generali per il vivere civile (tipo l’imposizione di fasce orarie di silenzio), ecc.

In realtà, il contenuto del regolamento condominiale può differire a seconda della sua natura. Approfondiamo la questione.

Regolamento contrattuale e assembleare: differenza

Il regolamento condominiale può essere di due tipi:

  • assembleare, cioè votato a maggioranza dai condòmini;
  • contrattuale. Il regolamento è contrattuale quando è votato all’unanimità dei condòmini o, come accade più di frequente, quando è redatto dall’originario costruttore del fabbricato e poi recepito all’interno dei singoli contratti d’acquisto.

La differenza tra regolamento assembleare e contrattuale è molto importante: solo quest’ultimo, infatti, può imporre limitazioni alle unità immobiliari di proprietà privata, oltre che stabilire criteri di ripartizione della spesa diversi da quelli previsti dalla legge.

Ad esempio, mentre il normale regolamento votato a maggioranza non può mai incidere sulla destinazione d’uso degli immobili dei condòmini, il regolamento contrattuale può porre limitazioni ai singoli proprietari, ad esempio impedendo loro di adibire le unità abitative a ufficio.

Solo il regolamento contrattuale può imporre un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello basato sulle tabelle millesimali, così come solo il regolamento contrattuale può sottrarre alcune parti comuni e assegnarle ai singoli proprietari. Ad esempio, il regolamento contrattuale può attribuire la proprietà del lastrico solare al condomino dell’ultimo piano, sottraendolo al condominio.

Regolamento condominiale: quando è obbligatorio?

Per legge, il regolamento è obbligatorio solo se nel condominio ci sono più di dieci proprietari. Detto in altri termini, solo nei condòmini con almeno undici proprietari diversi è obbligatorio provvedere a redigere un regolamento.

In questo caso, ciascun condominio può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento, il quale deve poi essere approvato a maggioranza dall’assemblea.

Per la precisione, la delibera è valida se approvata con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Condominio: come funziona senza regolamento?

Come appena visto, il regolamento è obbligatorio solo se ci sono almeno undici condòmini. Per condòmini non si intendono gli inquilini bensì i proprietari delle unità abitative. Il regolamento è dunque obbligatorio solo se ci sono almeno undici proprietari diversi.

In tutti gli altri casi, ben potrebbe aversi un condominio senza regolamento. Come gestire l’edificio in questi casi? Ebbene, quando un condominio è senza regolamento, la sua gestione dovrà avvenire rispettando le norme stabilite dalla legge.

In un condominio senza regolamento, dunque, non regnerà l’anarchia, ma il rispetto dei principi fissati dal Codice civile. D’altronde, la maggior parte dei regolamenti non fa altro che riprodurre quanto la legge già stabilisce; pertanto, l’amministrazione di un condominio privo di statuto interno non sarà così difforme rispetto a quella di una compagine munita, invece, di regolamento.

Condominio senza regolamento: quali regole si applicano?

In un condominio senza regolamento le spese si divideranno secondo il criterio dell’utilizzazione generale stabilito dalla legge [2]: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Questo significa che il proprietario con più millesimi pagherà una quota maggiore di spese generali.

Per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea, l’amministratore dovrà provvedere secondo quanto stabilito per legge [3], con avviso contenente l’ordine del giorno comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

L’assemblea funzionerà secondo le maggioranze stabilite dalla legge. Ad esempio, se si intendono apportare innovazioni all’edificio, occorrerà un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi) [4].

Ogni delibera potrà essere impugnata entro trenta giorni per farne valere l’invalidità, così come stabilito dalla legge [5].

L’amministratore dovrà rispettare i compiti che il Codice civile gli attribuisce, badando bene a rispettarli e a non commettere gravi irregolarità, come ad esempio non convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del bilancio.

Infine, per stabilire se una parte del condominio è comune oppure di proprietà privata, si potrà far riferimento all’elenco già approntato dal Codice [6].

Insomma: un condominio senza regolamento può tranquillamente essere amministrato.


note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 66 disp. att. c.c.

[4] Artt. 1120 e 1136, comma quinto, cod. civ.

[5] Art. 1137 cod. civ.

[6] Art. 1117 cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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