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Cosa sono i confini reali di un terreno?

14 Maggio 2022 | Autore:
Cosa sono i confini reali di un terreno?

Qual è il valore delle mappe catastali per la determinazione dei confini tra proprietà limitrofe? Come funziona l’azione di regolamento di confini?

Determinare gli esatti confini di una proprietà è di fondamentale importanza per non incorrere in problemi con i vicini. È noto praticamente a tutti che è sufficiente “sgarrare” di pochi centimetri per andare in causa con il confinante. In genere, per determinare esattamente i limiti di ciascuna proprietà ci si rifà ai vecchi titoli di proprietà e alle indicazioni fornite dal catasto. Queste molte volte non fanno altro che ricalcare i confini reali. Cosa significa? Cosa sono i confini reali di un terreno?

Come diremo di qui a breve, possiamo distinguere essenzialmente due tipologie di confini: quelli catastali e quelli reali. Cosa succede quando essi non combaciano? Se i confini di un terreno sono indeterminati, come fare per individuarli? Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa sono i confini reali di un terreno.

Confini catastali di un terreno: cosa sono?

I confini catastali di un terreno sono quelli individuati all’interno delle mappe del catasto conservate presso l’Agenzia delle Entrate.

Il confine catastale è dunque la linea sulle mappe catastali che delimita il perimetro di una proprietà.

Va anche detto che il catasto non è probatorio ai fini della proprietà, ma è solo indicativo. Vediamo cosa significa.

Catasto: cos’è?

Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato, appartenenti a soggetti privati e pubblici.

Il catasto ha una funzione essenzialmente fiscale, in quanto serve a determinare il valore di una proprietà ai fini del pagamento delle imposte allo Stato.

Il catasto, pertanto, potrebbe contenere degli errori che vanno aggiornati a seconda di ciò che stabiliscono gli atti di proprietà. Ecco perché, nel determinare i confini, le mappe catastali non sono tenute in gran considerazione, come meglio diremo a breve.

Confini reali di un terreno: cosa sono?

I confini reali di un terreno sono quelli determinati dalle condizioni naturali dello stesso, cioè dalla geografia dei luoghi.

Ad esempio, il passaggio di un fiume può servire a determinare il limite della proprietà; ugualmente vale per un avvallamento, un solco scavato dall’acqua, ecc.

Insomma: sono confini reali di un terreno tutti quelli determinati naturalmente dallo stato dei luoghi.

Confine reale e confine catastale: quale prevale?

È possibile che confini reali e catastali di un terreno non coincidano. In questo caso, quale prevale? Come detto in precedenza, i veri confini di una proprietà sono contenuti all’interno dei titoli, cioè degli atti (compravendita, donazione, ecc.) che ne hanno determinato la titolarità in capo a un soggetto.

Pertanto, né i confini reali né quelli catastali sono del tutto affidabili: i primi perché suscettibili di modifica nel tempo (si pensi a un corso d’acqua prosciugato o ridotto col tempo, oppure alle pietre di confine erose o spostate); i secondi perché, come ricordato, servono essenzialmente a determinare le tasse da pagare.

Peraltro, spesso i confini catastali ricalcano quelli naturali: se sono sbagliati questi ultimi, dunque, lo saranno anche i primi.

Come stabilire i confini di un terreno?

Se si ritiene che i confini di un terreno siano incerti, allora è possibile ricorrere al tribunale affinché vengano determinati con provvedimento del giudice.

L’art. 950 del Codice civile stabilisce che, quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Per fare ciò, ogni mezzo di prova è ammesso.

Toccherà quindi alle parti dimostrare l’esattezza dei confini. Il giudice potrà valutare innanzitutto i titoli di acquisto dei soggetti contendenti; poi, potranno essere sentiti anche i testimoni e valutata la perizia del consulente tecnico d’ufficio.

Solo in subordine la legge stabilisce che, in mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali, subordinando quest’ultimo mezzo di prova a tutti gli altri.

La legge, quindi, accorda prevalenza alla prova certa fornita dall’atto scritto rispetto sia alla testimonianza che alle mappe catastali. Queste ultime hanno una valenza probatoria addirittura inferiore alla testimonianza.

Anche secondo la Corte di Cassazione [1] la prova testimoniale prevale sulle mappe catastali, le quali costituiscono un mezzo di prova sussidiario e subordinato, inutilizzabile quando il giudice ritiene di poter identificare il confine mediante il ricorso ad altri elementi probatori, come ad esempio dichiarazioni testimoniali e situazione dei luoghi.

Addirittura, secondo altra giurisprudenza, «i dati catastali non hanno valore di prova ma di semplice indizio, costituendo le mappe catastali un sistema secondario e sussidiario di identificazione del bene» [2].

Insomma: quando c’è incertezza sui confini di un terreno, è possibile promuovere un’azione di regolamento di confini, fornendo ogni prova che si ritiene più adeguata, come i titoli di proprietà, i testimoni, le perizie tecniche e, solo infine, le mappe catastali.


note

[1] Cass., sent. n. 3284 del 08.05.1981.

[2] Trib. Monza, sent. del 12.11.2012.

Autore immagine: canva.com/


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