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Il condominio va pagato se manca il piano di riparto spese?

12 Gennaio 2022 | Autore:
Il condominio va pagato se manca il piano di riparto spese?

Cosa succede quando l’assemblea delibera lavori straordinari senza stabilire la suddivisione delle quote tra i condomini? È possibile proporre opposizione?

Quasi tutti i condomini italiani sono dotati di tabelle millesimali, in base alle quali avviene la suddivisione delle quote condominiali dovute da ciascuno. Di solito, non sorgono contestazioni su questo aspetto. Talvolta, però, l’assemblea approva lavori straordinari senza deliberare nulla sul riparto delle spese. Spesso, si tratta di opere di ristrutturazione dell’edificio o di sostituzione degli impianti comuni, che prevedono un costo di ingente entità. Così molti si chiedono: il condominio va pagato se manca il piano di riparto spese?

Quando l’amministratore richiede il pagamento di queste quote straordinarie ai condomini, molti ritengono di non essere tenuti a pagare proprio perché la delibera assembleare non ha indicato i criteri di riparto, e vorrebbero sollevare contestazioni basate su questo motivo. In realtà, le cose non stanno così: l’erroneità della ripartizione va sostenuta con argomentazioni concrete e non per la semplice mancanza dello stato di riparto. Tuttavia, tra l’una e l’altra ipotesi c’è una leggera differenza nella fase esecutiva, cioè quando il condominio agisce coattivamente per il recupero del dovuto. In particolare, il condominio non può ottenere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo, ma questo titolo rimane di per sé valido, come ha precisato una recente sentenza del tribunale di Cosenza [1], in linea con l’orientamento già espresso dalla Cassazione.

Ma procediamo con ordine e vediamo in quali casi il condominio va pagato se manca il piano di riparto spese.

Ripartizione delle spese condominiali

Iniziamo dai criteri di ripartizione delle spese in ambito condominiale, che sono fissati direttamente dalla legge. L’art. 1123 del Codice civile stabilisce un criterio generale e due eccezioni. La regola base è che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, quelle per la prestazione dei servizi nell’interesse comune ed anche tutte quelle relative alle innovazioni deliberate a maggioranza in assemblea «sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Per questo motivo esistono le tabelle millesimali, che servono a suddividere, secondo le quote di proprietà di ciascuno, l’ammontare delle spese comuni.

Le due eccezioni menzionate dal Codice civile riguardano questi specifici casi:

  • se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite non in base ai millesimi di proprietà, bensì «in proporzione dell’uso che ciascuno può farne» (ad esempio, i posti auto assegnati solo ad alcuni e non ad altri, o i negozi a piano terra, che sono esclusi dall’uso delle scale che portano ai piani sovrastanti dell’edificio ove si trovano gli appartamenti);
  • se il palazzo ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono poste ad esclusivo carico «del gruppo di condòmini che ne trae utilità» (così i lavori sulla palazzina A non ricadono sui condomini appartenenti alla palazzina B).

Approvazione delle spese in assemblea

L’amministratore del condominio ha un preciso obbligo di rendiconto, in base al quale deve mettere a disposizione di tutti i condomini la documentazione contabile, per consentire di controllare la correttezza della sua gestione.

L’assemblea deve approvare ogni anno, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, il rendiconto condominiale: a seguito dell’approvazione, il bilancio diventa incontestabile salvo limitate ipotesi (leggi “Come contestare il bilancio condominiale“).

Obbligo di pagamento delle quote condominiali

L’obbligo di pagamento delle quote condominiali da parte di tutti i comproprietari sorge con l’approvazione del rendiconto consuntivo da parte dell’assemblea (salve le diverse previsioni del regolamento condominiale o di pregresse delibere sul pagamento anticipato delle quote).

Va tenuto presente che le spese ordinarie di manutenzione e funzionamento (pulizia scale, riscaldamento centralizzato, ecc.) possono essere richieste e riscosse dall’amministratore, nel corso dell’anno al quale si riferiscono, sulla base del bilancio preventivo; invece, le spese straordinarie richiedono l’approvazione dell’assemblea, a meno che non si tratti di interventi urgenti e indifferibili autorizzati dall’amministratore (per maggiori dettagli leggi qui quando sono dovute le quote condominiali senza approvazione del bilancio).

Piano di riparto spese condominiali

Ogni condomino ha il dovere di contribuire a tutte le spese comuni che riguardano la conservazione e manutenzione dei beni ed il corretto funzionamento dei servizi condominiali. Per questo motivo, come abbiamo appena visto, bisogna pagare le normali spese di manutenzione in base al preventivo e anche in assenza di uno specifico piano di riparto, come ha affermato anche la Corte di Cassazione [2], in quanto l’obbligo di pagamento «deriva dalla gestione stessa e preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione». La Suprema Corte ha aggiunto che, quando il piano di riparto delle spese c’è, esso non ha «valore costitutivo», cioè non determina l’insorgenza del credito in quel momento, ma ha solo «valore dichiarativo» di un credito già esistente prima e, come tale, legittimamente esigibile da parte dell’amministratore [3].

Ecco perché nella maggior parte dei casi, quando l’assemblea si limita ad approvare il rendiconto condominiale con tutte le voci di spesa in esso inserite, l’amministratore può imputare la quota di spesa a ciascun condomino in base alle tabelle millesimali vigenti, anche quando manca uno stato di riparto. Il condomino dissenziente può impugnare la delibera dell’assemblea davanti all’autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla sua adozione (o dalla successiva comunicazione del verbale agli assenti), secondo quanto prevede l’art. 1137 del Codice civile; ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento fino a quando il giudice non emana un provvedimento in tal senso, dopo aver constatato l’effettiva illegittimità della delibera impugnata.

Il condominio può pretendere il pagamento anche senza riparto spese?

Lo strumento più efficace a disposizione del condominio per ottenere il pagamento delle quote da parte dei condomini morosi è il decreto ingiuntivo: si tratta di un vero e proprio ordine, emesso dal giudice, di pagare il dovuto, entro 40 giorni dalla notifica del provvedimento, salva la facoltà di opposizione del debitore ingiunto, che va proposta entro lo stesso termine. Il condominio che chiede il decreto ingiuntivo deve produrre al giudice il verbale di assemblea che ha deliberato la spesa e gli altri eventuali documenti giustificativi, come il preventivo dei lavori approvati e affidati in appalto alla ditta esterna incaricata della loro esecuzione e lo stato dei pagamenti già eseguiti ai fornitori.

La giurisprudenza ammette che il decreto ingiuntivo possa essere emesso in base al rendiconto condominiale o a una delibera assembleare di approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, anche in assenza del piano di riparto delle spese. Secondo la Corte di Cassazione [4], l’obbligo di pagamento del condomino ingiunto sussiste in quanto «anche ove sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso».

L’unica differenza pratica sta nel fatto che – come ha sottolineato il tribunale di Cosenza in una recente pronuncia [1], se manca il piano di riparto spese il decreto ingiuntivo non può essere immediatamente esecutivo, cioè il condominio non può avviare l’espropriazione forzata sui beni del condomino moroso prima che siano trascorsi 40 giorni. Intanto, però, il condominio può ottenere dal giudice il decreto ingiuntivo, anche se non dotato della clausola di provvisoria esecuzione, sulla base della delibera che ha approvato i lavori straordinari. Se poi il condomino si oppone al decreto ingiuntivo (o alle successive azioni esecutive instaurate su di esso, come il pignoramento di beni e conti correnti), il giudice deve accogliere l’opposizione soltanto se la delibera impugnata era stata annullata o sospesa, ma il decreto ingiuntivo non può essere revocato per la sola mancanza del piano di riparto delle spese, quando la suddivisione può essere stabilita in base ai criteri legali e alle tabelle millesimali ed è stata correttamente operata.


note

[1] Trib. Cosenza, sent. n. 1882/2021.

[2] Cass. sent. n. 10621/2017.

[3] Art. 63, co.1, disp. att. Cod. civ.

[4] Cass. ord. n. 7876/2021.


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