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Agente immobiliare può fare amministratore di condominio?

12 Gennaio 2022
Agente immobiliare può fare amministratore di condominio?

Compatibilità tra la mediazione immobiliare e l’amministrazione di condomini: cosa dice la legge e cosa la giurisprudenza.

Resta ancora aperto il dubbio se un agente immobiliare può fare l’amministratore di condominio. La questione è stata affrontata di recente dal Tar dell’Emilia Romagna. La questione relativa all’eventuale incompatibilità è legata a un possibile conflitto di interessi tra le due attività: il mediatore potrebbe infatti essere indotto a favorire la vendita degli appartamenti situati proprio nei condomini da lui amministrati, venendo così meno al dovere di imparzialità che la legge gli impone. E difatti, il ministero per lo Sviluppo Economico, in una nota del 22 maggio 2019, ha indicato tra le cause di incompatibilità del mediatore immobiliare proprio la posizione di conflitto di interessi. 

La stessa giurisprudenza [1] ha confermato questa interpretazione sostenendo che il mediatore deve svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale (ossia neutrale) rispetto alle parti intermediate. In pratica, il mediatore non deve avere con la parte intermediata incaricante alcun rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza. In caso contrario, secondo i giudici non può configurarsi l’esistenza di un contratto di mediazione [2].

Come dicevamo in apertura, il Tar Emilia Romagna [3] ha chiarito se un agente immobiliare può fare l’amministratore di condominio. La risposta, nel caso di specie, è stata negativa ma a pesare sulla decisione ha influito il fatto che il mediatore (una società di capitali) svolgeva l’attività di amministratore in forma prevalente e imprenditoriale, avendo nel proprio portfolio clienti ben 39 immobili. 

Secondo i giudici emiliani, in un caso del genere, si pone il forte rischio che le unità immobiliari amministrate, in sede di mediazione, siano indebitamente “favorite” rispetto alla platea di quelle disponibili. In sostanza, il professionista che gestisce numerosi condomìni può essere ragionevolmente indotto ad orientare i potenziali acquirenti verso i locali inseriti negli edifici che amministra, trascurando altre opportunità ugualmente interessanti. Il danno c’è però anche per i condòmini degli stessi palazzi amministrati. «Secondo la logica e l’esperienza comune» scrivono i giudici c’è «un pericolo concreto di conflitto di interessi ogni volta che uno degli appartamenti amministrati resti libero e venga messo in vendita, risultando verosimilmente preferita la ditta che amministra il palazzo rispetto ad altre».

In casi di questo tipo, ad essere interdetta sarà l’attività di agenzia immobiliare.

La Cassazione ha però sposato un atteggiamento più prudente sostenendo che la questione va valutata caso per caso. In un noto precedente del 1984 [4], la Suprema Corte ha detto che il requisito della “indipendenza” indispensabile per la sussistenza del rapporto di mediazione va inteso come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario. Di conseguenza, con riguardo alla compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale, all’amministratore del condomino non è precluso di espletare attività di intermediazione, tra il singolo condomino alienante ed il terzo acquirente, attesa l’estraneità del detto affare alla sfera delle attribuzioni entro cui è circoscritto il potere dell’amministratore di rappresentare il singolo condomino e di tutelare gli interessi dell’ente di gestione al quale lo stesso partecipa.

Tra le posizioni contrapposte sembrerebbe trovare uno spiraglio una posizione intermedia, secondo cui la valutazione non può essere fatta in via aprioristica. Bisogna cioè considerare se, nel caso specifico, vengano esercitate contemporaneamente due attività in forma imprenditoriale (caso che potrebbe implicare una incompatibilità) o se invece l’intermediazione è occasionale (circostanza invece che non comporterebbe incompatibilità). 

Vero è anche che la nuova legge europea 2018 sull’incompatibilità professionale per l’agente immobiliare dà la possibilità di aprire studi multiattività da parte degli agenti immobiliari. E allo stesso modo la riforma del condominio consente lo svolgimento dell’attività di amministratore in forma societaria (società di persone o di capitali) con conseguente ampliamento delle competenze.


note

[1] Cass. 22 ottobre 2010 n. 21737, Trib. Bologna 17 aprile 2007 n. 837, Trib. Milano 4 settembre 2007.

[2] Trib. Genova 23 ottobre 1996

[3] Tar dell’Emilia Romagna, sez. Bologna sent. n. 7/2022 del 4.01.2022.

[4] Cass. sent. n. 1750/1984.

Autore immagine: depositphotos.com


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