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Contratti alternativi alle compravendite di immobili

31 Luglio 2014
Contratti alternativi alle compravendite di immobili

Guida completa, vantaggi, svantaggi e costi in caso di affitto con riscatto (o rent to buy), acquisto a rate, patto di riservato dominio, nuda proprietà, aste immobiliari.

Affitto con riscatto (o rent to buy, nelle sue diverse formulazioni), acquisto a rate, patto di riservato dominio, nuda proprietà, aste immobiliari: in questi ultimi anni di crisi (anche) immobiliare, alcune alternative alla compravendita “classica” della casa hanno conquistato sempre più spazio.

Si tratta di strumenti molto differenti tra loro che sono però accomunati dal fatto di cercare una risposta alla difficoltà di accesso al mercato, sia che si vada alla ricerca del modo per dilazionare i pagamenti o diluire il rischio e l’impegno dell’acquisto nel tempo (magari per la difficoltà di vedersi concesso un mutuo) sia che si cerchi di spuntare prezzi più abbordabili.

Si tratta però di formule poco conosciute dal grande pubblico, e spesso anche dagli stessi operatori. E se a volte possono comportare alcuni rischi e controindicazioni da valutare con attenzione (e proteggere con la trascrizione del preliminare), in altri casi, come per le aste o la nuda proprietà, sono soprattutto la “cattiva informazione” e i “preconcetti” a frenare i potenziali acquirenti.

L’affitto con riscatto è certo la formula “rispolverata” più di recente e più “controversa” dal punto di vista normativo. In sostanza consiste nel prendere una casa in locazione e avere la possibilità di acquistarla dopo qualche anno a condizioni prestabilite, recuperando (di solito solo in parte) i canoni versati. Il vantaggio è quello di poter posticipare il rogito, in modo ad esempio da potersi costruire una posizione più solida per l’accesso al mutuo.

La formula è proposta soprattutto dai costruttori che hanno il problema di smaltire una grossa fetta di invenduto – che secondo alcune stime in Italia ammonterebbe a ben 200mila unità immobiliari – ma si trova sempre più spesso anche come opportunità offerta da mediatori e sui portali di annunci online.

Il maggior freno alla diffusione di queste formule è la diffidenza dei potenziali acquirenti dinanzi alla mancanza di “contratti tipo” condivisi e regole certe nel codice civile. Al punto che anche il Consiglio nazionale del Notariato auspica il rafforzamento sia della tutela civilistica – che si espliciterebbe fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà – sia di quella tributaria, che potrebbe prevedere incentivi attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di locazione.

>> Prosegue: IL RENT TO BUY



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