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Il rent to buy

31 Luglio 2014
Il rent to buy

La guida su vantaggi, svantaggi, costi: una modalità frenata dal rischio sul premio.

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Prendere una casa in affitto per poi arrivare alla compravendita a determinate condizioni dopo qualche anno, recuperando (in parte o in toto) i canoni versati. È questo il principio base dell’affitto con riscatto (cosiddetto rent to buy), ma la formula non è disciplinata dal nostro ordinamento e dunque – in assenza di una regolamentazione specifica – comprende diversi schemi giuridici e soluzioni, che creano spesso confusione. In questo quadro gli operatori (soprattutto costruttori e cooperative edilizie) si ingegnano per offrire il contratto giusto e accompagnare all’acquisto gli interessati, con una serie di garanzie che aiutino a superare le reticenze.

Sono due, di fatto, gli accordi più frequentati:

1. locazione con opzione di futuro acquisto

Si prende in affitto la casa con la possibilità, a una certa scadenza (da pattuire: ad esempio 3 o 4 anni), di esercitare l’opzione di acquisto contenuta nella proposta contrattuale e diventarne proprietari. Nel frattempo si paga un canone di locazione maggiorato (anche qui, da concordare: ad esempio del 30%): se si decide di comprare entro il termine stabilito, questo “premio” o anche di più, secondo gli accordi, va ad essere scomputato dal prezzo della casa, bloccato all’inizio del contratto.

La parte riconosciuta nel fondo di accumulo è di solito tanto più alta quanto più breve è il periodo entro il quale si decide di comprare.

Se invece non si vuole o non si può dar seguito all’opzione, il contratto prosegue come un normale affitto e quel “premio” va perso. Ma il “premio” si può perdere anche nell’intervallo tra il rent e il buy e l’acquisto definitivo, perché il proprietario potrebbe subire azioni sull’immobile da parte di terzi: si pensi a pignoramenti, sequestri o ipoteche giudiziali. Il rischio è più elevato quando si tratta di un imprenditore, che potrebbe fallire. Un modo per proteggersi – oltre alla costosa e difficile fideiussione – è la trascrizione del preliminare.

2. locazione con preliminare di futura vendita.

La locazione con preliminare di futura vendita comporta sì un maggior impegno, ma offre più garanzie. In questo caso, il contratto di affitto è combinato con un “compromesso” che può essere:

unilaterale (obbliga il locatore alla stipula del contratto definitivo, ma lascia la facoltà di “rinuncia” al compratore)

bilaterale (vincola entrambe le parti alla compravendita).

La trascrizione nei registri immobiliari viene eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il preliminare: in questo modo si produce un effetto “prenotativo”, come se ad esser trascritto fosse l’atto definitivo.

La trascrizione ha un costo ma fa da scudo: in caso di fallimento del venditore, ad esempio, si riconosce all’acquirente un privilegio speciale sull’immobile (diventa cioè preferito agli altri creditori); e quando il contratto riguarda una casa destinata a essere l’abitazione principale, non può essere sciolto né revocato.

Anche in questa formula di affitto con riscatto il canone di locazione è maggiorato secondo gli accordi. E se entro tre anni (durata dell’effetto protettivo della trascrizione) non si dà seguito al preliminare, con un contratto esecutivo di vendita, gli effetti declinano, si prosegue con una normale locazione e si perde la maggiorazione sui canoni versati fino a quel momento.

>>> Prosegue: LA VENDITA A RATE: RISERVA DI PROPRIETÀ O CONDIZIONE RISOLUTIVA



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