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Spese condominiali inquilino à forfait

13 Gennaio 2022
Spese condominiali inquilino à forfait

Affitto: il contratto di locazione può imporre al conduttore di pagare il condominio in misura fissa? 

Anche in assenza di un’esplicita indicazione nel contratto, quando un appartamento viene dato in locazione le spese condominiali devono essere ripartite tra locatore e conduttore. Ciò che però non è sempre chiaro è come vadano divise: qual è, in altri termini, l’importo che compete ad uno e quello che compete all’altro. La regola vorrebbe che si vadano ad analizzare le singole voci della “bolletta” inviata dall’amministratore, imputando i consumi e le spese di ordinaria amministrazione al conduttore, mentre quelle straordinarie al locatore. Per semplificare, avviene spesso che il contratto imponga all’inquilino di pagare le spese condominiali à forfait, ossia in base a un importo prefissato in anticipo. Si tratta però di una pratica illegittima. A dirlo è stata la Cassazione [1]. Il rischio è quindi che la clausola sia nulla e che il conduttore non sia tenuto a versare alcuna somma a titolo di «oneri accessori». 

La ragione di tale interpretazione è presto spiegata. Secondo la Corte, è la legge sull’equo canone [2] a fissare, inderogabilmente, i criteri di ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario di casa. 

Cerchiamo di approfondire il discorso.

Si può imporre all’inquilino di pagare il condominio in misura fissa?

In base all’articolo 9 di tale legge, sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. 

Mai si potrebbero addebitare sul conduttore gli oneri straordinari del condominio. Una clausola del genere non avrebbe valore. Di conseguenza, imputare una somma à forfait a titolo di spese condominiali potrebbe implicare un rischio del genere qualora l’importo superi quello che altrimenti, in base al citato articolo 9, il conduttore sarebbe tenuto a pagare. Ragion per cui non si può imporre all’inquilino di pagare il condominio in misura fissa.

Se ciò è vero, è ancora più vero che non può ritenersi altrettanto valida l’eventuale clausola contrattuale con cui si pattuisca che spettino al conduttore tutte le spese condominiali. Il locatore non può cioè scaricare sul conduttore l’intero importo richiesto mensilmente dall’amministratore. 

Vero è che, nella pronuncia in commento, la Cassazione si richiama anche all’articolo 79 della legge sull’equo canone che stabilisce la nullità di ogni patto tra le parti volto ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti. Ma tale norma è stata abrogata nel 1998 per le locazioni abitative (resta per quelle commerciali). Il che potrebbe far ritenere – ma non è affatto certo – che il divieto di prestabilire le spese condominiali in via forfettaria sia ormai caduto. 

Val la pena citare la massima della Suprema Corte: «è nulla la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori [appunto le spese condominiali] determinati forfettariamente, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dal comma ultimo dell’art. 9, l. 27 luglio 1978 n. 392, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano (art. 79, stessa legge)».

In ogni caso, ci sono stati ulteriori precedenti che hanno confermato l’interpretazione della Cassazione. Ad esempio, più di recente, il tribunale di Milano [3] ha stabilito che «la legittimità del pagamento delle spese svincolato dall’effettivo godimento dei servizi fondato sulla volontà delle parti non è legittimo nell’ambito del contratto di locazione degli immobili urbani per il principio di cui all’art. 9 legge n. 392 del 1978, applicabile anche alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo; se le forniture dei servizi non esistono, non è dovuto alcun corrispettivo, nonostante che esso sia previsto in contratto. Una eventuale contraria pattuizione, quindi – ai sensi del combinato disposto degli artt. 9 e 41 legge n. 392 del 1978 per il quale non è dovuto un onere accessorio per una fornitura se la stessa non è effettivamente prestata -, è nulla a norma dell’art. 79 legge n. 392 del 1978 e detta nullità è rilevabile anche d’ufficio a norma dell’art. 1421 cod.civ.».

Entro quanto tempo pagare le spese di condominio?

Il conduttore è tenuto a pagare le spese condominiali entro due mesi dalla richiesta, richiesta che gli deve essere fatta dal locatore e non dall’amministratore.

Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di chiedere e ottenere l’indicazione specifica delle spese che gravano su di lui con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. 

Che succede in caso di mancato pagamento del condominio?

Se l’inquilino non paga il condominio può essere sfrattato ma solo a condizione che:

  • la morosità si protragga di oltre due mesi dalla richiesta di pagamento del locatore;
  • l’importo non pagato sia superiore a due mensilità del canone. 

Il diritto del locatore a ottenere dall’inquilino il versamento degli oneri accessori si prescrive in due anni.

Può capitare (in genere a seguito di accordo tra le parti) che l’amministratore di condominio richieda il pagamento degli oneri condominiali al conduttore. Resta tuttavia inteso che in assenza di pagamento volontario l’amministratore è costretto a rivolgersi al proprietario. Del pari, va chiarito che non appare configurabile un onere a carico del locatore di premunirsi dei documenti in previsione di possibili contestazioni del conduttore. Il conduttore potrà esercitare il suo diritto chiedendo di prendere visione dei documenti presso l’amministratore, che li custodisce.


note

[1] Cass. sent. n. 12718/1997.

[2] Art. 9 Legge n. 392/1978.

[3] Trib. Milano, sent. n. 9533/2018.

Autore immagine: depositphotos.com

Cassazione civile sez. III, 16/12/1997, n.12718

Fatto

Svolgimento del processo

Con contratti 21-4-88 e 10-4-89 CATERINA PIERANTONI aveva concesso in locazione a GIANCARLO MEO la sua villa sita in Roma, via Aurelia Antica n. 537, completamente ammobiliata, con parco privato all’interno di una parco comune, al canone mensile di L. 2.000.000, oltre ad un contributo per le spese di manutenzione dei parchi e di altri accessori, forfettariamente stabilito in altre L. 2.000.000 mensili ed il conseguente rapporto, iniziato l’1-4-88, si era concluso con il rilascio dell’immobile il 10-10-90.

Con ricorso depositato il 6-6-91 e notificato il 28-6-91 il MEO chiedeva al Pretore di Roma che fosse determinato l’equo canone, con condanna della locatrice alla restituzione delle somme indebitamente percepite. Si opponeva la PIERANTONI assumendo trattarsi di immobile che, per le sue caratteristiche, non era soggetto alla legge sull’equo canone e l’adito Pretore, con sentenza 31 marzo 1992, dichiarava improponibile la domanda siccome proposta dopo il termine di decadenza semestrale ex art. 79 L. n. 392 del 1978 e condannava il MEO al pagamento delle spese processuali.

Quest’ultimo proponeva appello che, nella resistenza della PIERANTONI, era accolto per quanto di ragione dal Tribunale di Roma, con sentenza 31 maggio 1994, che condannava l’appellata alla restituzione di complessive L. 59.942.114, con gli interessi del 10% annuo validi a coprire anche il maggior danno dai singoli esborsi al saldo, oltre al pagamento delle spese dei due gradi di giudizio.

Affermava il giudice del gravame, per quanto ancora possa interessare:

– che l’originaria domanda era proponibile in quanto entro il semestre di decadenza era stata presentata l’istanza per il preventivo tentativo di conciliazione;

– che, giusta le risultanze della C.T.U., all’immobile locato doveva attribuirsi non la categoria catastale A-8 (abitazioni in ville) ma A-7 (abitazioni in villini);

– che la clausola contrattuale relativa al concorso del conduttore a determinati oneri accessori, fissato forfettariamente in L. 2.000.000 mensili, era nulla, con conseguente imputazione di tale somma a canone locativo;

– che quest’ultimo andava calcolato in L. 2.092.810 all’inizio del rapporto, con i successivi aggiornamenti.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la PIERANTONI, affidandolo a tre motivi, resistiti dal MEO con controricorso.

Diritto

Motivi della decisione

Con il primo motivo la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 79, 2 co., L. n. 392 del 1978 nonché la contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., ribadisce l’eccezione di improponibilità della domanda, già accolta in prime cure, siccome proposta con deposito del ricorso in data 6-6-91 e, quindi, dopo la scadenza del termine di sei mesi dal rilascio (10-10-90), non essendo sufficiente che in detto termine sia stata presentata la sola domanda di conciliazione ex art. 44 L. cit.

La doglianza è infondata. Infatti il Tribunale romano, riconoscendo la proponibilità della presente domanda di ripetizione dei canoni versati contra legem, si è uniformato all’ormai fermo orientamento di questa Corte, secondo il quale in tema di locazioni di immobili ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, dopo avere esperito il tentativo di conciliazione previsto dall’art. 44 legge 27 luglio 1978 n. 392 in ordine alla domanda di determinazione del canone, la proponga successivamente in giudizio in uno a quella di ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale, le anzidette domande e la preventiva istanza di conciliazione costituiscono componenti di un’unica domanda giudiziaria introduttiva di un unitario processo di cognizione, di guisa che dovendosi il processo unitario considerare iniziato con la domanda di conciliazione, ove questa sia stata proposta nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato, non sussiste la decadenza di cui all’art. 79 della citata legge, anche se la domanda di determinazione del canone legale e di ripetizione delle somme non dovute siano state proposte oltre detto termine (Cass. 19 ottobre 1995 n. 10884 ex plurimis).

Il primo motivo va, pertanto, rigettato.

Con il secondo mezzo la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. da 1362 a 1371 e 1575 c.c. nonché 79, 1 co., L. n. 392 del 1978, oltre al vizio della motivazione su altro punto decisivo della controversia (il tutto in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.), nella sostanza formula una duplice censura, addebitando al giudice dell’appello:

1) di avere ritenuto il contributo aggiuntivo di L. 2.000.000 mensili una quota di canone invece che corrispettivo, determinato forfettariamente, di una serie di servizi aggiuntivi goduti dal conduttore;

2) pur riconoscendo che tale contributo copriva anche oneri accessori suscettibili di essere posti a carico del MEO, di non avere distinto (eventualmente per il tramite della disposta C.T.U.) l’ammontare delle spese ripetibili da parte di essa locatrice, cioè quelle corrispondenti a servizi per i quali la rimborsabilità era stata riconosciuta nella stessa sentenza (spese di disinfestazione e derattizzazione, manutenzione strada interna e campo da tennis, illuminazione spazi comuni).

Ambedue le censure non colgono nel segno. Esse si infrangono contro l’accertamento del giudice dell’appello il quale ha ritenuto, da un lato, la nullità della clausola contrattuale che prevede il concorso del conduttore a determinati oneri accessori in una misura stabilita forfettariamente, in quanto contrastante con il disposto dell’ultimo comma dell’art. 9 L. n. 392 del 1978 (che condiziona il debito del conduttore alla indicazione specifica delle singole spese), di tal che una “determinazione forfettaria… si traduce in agevole strumento contrattuale idoneo a procurare al locatore vantaggi che non gli competono” ex art. 79, 1 co., L. cit.

Dall’altro, pur individuando nel complesso delle spese pretese dalla locatrice alcune, “sicuramente meno rilevanti previste dall’art. 17 del contratto” e da porsi correttamente a carico del conduttore, “ove specificate”, ha ravvisato la mancanza della specificazione ai fini dello scorporo corrispondente, ponendo le conseguenze di tale lacuna probatoria in danno della locatrice, cui resterebbe solo l’azione di arricchimento senza causa in separato giudizio.

Motivazione priva di errori giuridici e che sotto il profilo logico raggiunge un grado di congruità e ragionevolezza da renderla incensurabile in questa sede.

Anche il secondo motivo viene rigettato.

Resta da esaminare l’ultimo mezzo con cui la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1284 c.c. anche sotto il profilo dell’omessa e-o contraddittoria motivazione, in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., lamenta che il Tribunale romano abbia liquidato gli interessi legali nella misura del 10% “valida a coprire il maggior danno fino a dicembre 1990: art. 1 legge 353 del 1990”. Così facendo il suddetto giudice avrebbe applicato retroattivamente la modifica del tasso legale (in quanto l’aumento dal 5 al 10% ha avuto vigore dal 16-12-90) e riconosciuto il maggior danno in mancanza assoluta di prova.

Neppure questa censura, che pure suscita qualche perplessità, può essere accolta. Infatti il giudice di appello non ha applicato retroattivamente l’incremento del tasso legale ma, per quanto riguarda il periodo precedente all’introduzione della modifica dell’art. 1284 c.c. (per quello successivo restano i soli interessi), ha ritenuto che tale incremento coprisse anche il maggior danno.

Così operando si è uniformato al principio secondo il quale in tema di ripetizione di indebito oggettivo il creditore ha diritto, oltre agli interessi moratori ai sensi dell’art. 2033 c.c., anche ai danni per il ritardo nell’adempimento delle obbligazioni pecuniarie ex art. 1224, 2 co., c.c. (Cass. 23 giugno 1989 n. 3014), ed ha riconosciuto tale danno nella misura minima, a fronte della notorietà dell’inflazione all’epoca corrente, al punto che lo stesso legislatore si è sentito costretto ad aumentare al 10% la misura degli interessi legali, per poi ricondurla nuovamente all’originario 5%. Un siffatto riconoscimento della svalutazione sembra esonerare da una specifica prova del maggior danno, trattandosi di fatto notorio, ravvisabile in re ipsa (Cass. 27 dicembre 1994 n. 11177).

Anche quest’ultimo motivo va, pertanto, rigettato. Si ravvisano, tuttavia, giusti motivi per compensare le spese di questo grado.

PQM

p.q.m.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 30 maggio 1997, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione.


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