Diritto e Fisco | Articoli

Chi deve pagare le spese condominiali: il proprietario o chi è in affitto?

13 Gennaio 2022
Chi deve pagare le spese condominiali: il proprietario o chi è in affitto?

Ripartizione oneri accessori tra locatore e inquilino: cosa dice la legge sull’equo canone e cosa succede in caso di morosità. 

Se è la prima volta che ti trovi a concludere un contratto di locazione, ti sarai probabilmente chiesto chi deve pagare le spese condominiali: il proprietario o chi è in affitto? Ti anticipo che la legge non lo dice in modo espresso. Tuttavia, è possibile darsi una risposta conoscendo l’interpretazione che i giudici hanno dato alla normativa in materia e, in particolare, alla legge sull’equo canone che disciplina tutte le locazioni, sia quelle a uso abitativo che commerciale. Ma procediamo con ordine.

Chi paga il condominio se il contratto di locazione non dice nulla?

Il problema di stabilire chi deve pagare le spese condominiali, se il proprietario o chi è in affitto, si pone, il più delle volte, nei casi in cui ciò non sia espressamente disciplinato nel contratto di locazione. E ciò perché è proprio l’incertezza che fa sorgere il dubbio. 

Ebbene, se nel contratto di affitto non viene prevista alcuna regola in merito alla ripartizione delle spese di locazione, queste sono interamente a carico del locatore, ossia il proprietario dell’appartamento. Sarebbe quindi illegittima la pretesa di pagamento fatta da quest’ultimo nei confronti dell’inquilino su un presunto obbligo discendente in automatico dalla legge, indipendentemente dalle pattuizioni contrattuali.

Ripartizione spese condominiali locatore e conduttore: quali regole?

Se, da un lato, quando il contratto di locazione non dispone nulla in merito alla ripartizione delle spese condominiali, il locatore non ne può chiedere il pagamento all’inquilino, dall’altro lato non è possibile addebitare su quest’ultimo l’intera somma chiesta dall’amministratore, anche in presenza di una espressa previsione nel contratto. Il contratto deve rispettare la ripartizione prevista dall’articolo 9 della legge sull’equo canone in base al quale, in buona sostanza, le spese della gestione ordinaria e dei consumi sono a carico dell’inquilino mentre la manutenzione straordinaria ricade sul locatore. 

In particolare, secondo la norma in commento (intitolata «oneri accessori» intendendosi per tali appunto le spese condominiali), sono interamente a carico del conduttore le spese relative a: 

  • servizio di pulizia;
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • fornitura di altri servizi comuni;
  • spese per il servizio di portineria nella misura massima del 90% salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Tutte le altre spese, e in particolare quelle di ristrutturazione e manutenzione straordinaria, sostituzione di impianti e innovazioni, sono a carico del locatore. Questi quindi non potrebbe mai chiedere all’inquilino il pagamento dei costi per il rifacimento del tetto, della facciata, per l’asfalto delle stradine del cortile, per il rifacimento degli impianti. 

Le parti possono anche convenire diversamente nel contratto, addebitando sul locatore una parte o tutte le spese che competono all’inquilino. Ma mai il conduttore potrebbe essere costretto a corrispondere le quote invece gravanti sul locatore. 

Pagamento del condominio in misura fissa

In passato [1], la Cassazione ha ritenuto nulla la clausola con cui il locatore chiede all’inquilino un pagamento forfettario delle spese condominiali. E ciò in base al fatto che gli sarebbe precluso chiedere maggiorazioni non dovute rispetto al canone di locazione. In realtà, riteniamo che una clausola del genere sarebbe valida se l’importo à forfait sia inferiore rispetto a quello che il conduttore pagherebbe in base alla ripartizione fissata dall’articolo 9 della legge sull’equo canone e di cui abbiamo parlato nel precedente paragrafo. 

Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali? 

L’obbligo del conduttore di corrispondere le spese condominiali si pone nei soli confronti del locatore e non anche del condominio. Sicché, se anche le parti hanno stabilito, per praticità, che gli oneri accessori vadano versati direttamente all’amministratore, quest’ultimo non avrebbe alcuna arma a disposizione nei confronti dell’inquilino moroso. Dovrebbe al contrario rivolgere la richiesta di pagamento nei riguardi del locatore il quale poi potrà a sua volta rivalersi contro il conduttore. In tal caso, se il ritardo nel pagamento è superiore a 60 giorni (rispetto al momento in cui detto pagamento gli è stato richiesto dal locatore) e l’importo è pari ad almeno due canoni di locazione, è possibile avviare la procedura di sfratto per morosità.

L’inquilino ha sempre il diritto di ricevere dal locatore – che gli abbia fatto richiesta di pagamento delle spese condominiali – il dettaglio della documentazione che dimostra gli importi dovuti. In assenza di risposta, non è tenuto a corrispondere le somme in questione. 

Prescrizione oneri condominio

Il pagamento degli oneri accessori (spese condominiali) in capo al conduttore nei confronti del locatore si prescrive in due anni dal momento della richiesta. 

Invece, il debito del locatore nei confronti del condominio si prescrive in cinque anni per quanto attiene ai canoni ordinari e ai conguagli, ed in dieci anni per quanto riguarda le spese straordinarie. 


note

[1] Cass. sent. n. 12718/1997.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube