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La nuda proprietà

31 Luglio 2014
La nuda proprietà

L’usufrutto è aperto al tempo determinato.

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L’offerta di nuda proprietà è in aumento, soprattutto nelle grandi città. Ma come funziona?

L’acquisto della nuda proprietà consente di diventare proprietari dell’immobile, ma di lasciarne l’usufrutto (solitamente vitalizio) al venditore. La formula è quindi indicata per chi vuol comprare senza bisogno di occupare subito l’abitazione. Permette però di ottenere un risparmio sul prezzo d’acquisto: al valore della piena proprietà si sottrae infatti quello dell’usufrutto, che si calcola secondo tabelle prestabilite, con coefficienti che decrescono in virtù dell’età del titolare del diritto (leggi la nostra guida sulla nuda proprietà). Di regola, quindi, più è anziano il venditore, più alto è il prezzo di acquisto. Ma ci si può sempre accordare per cifre inferiori.

Così come, in alternativa all’usufrutto (che è alienabile), si può prevedere un diritto di abitazione, che non può essere invece ceduto a un’altra persona né consente di dare la casa in locazione.

Quando si parla di nuda proprietà si fa in genere riferimento alla formula con diritto di usufrutto (o abitazione) vitalizio, la più diffusa nelle compravendite. Ma c’è anche la variante dell’usufrutto a tempo determinato, che nell’ottica dell’acquirente offre il vantaggio di conoscere in anticipo (perché il numero di anni è prefissato) la data in cui si potrà disporre dell’immobile. A proporla sono venditori tra i 35 e 50 anni, spinti da varie ragioni: un carico del mutuo non più sostenibile, bisogno di liquidità, o un prossimo trasferimento all’estero. Per il calcolo dell’usufrutto a termine si usano i coefficienti ministeriali ma congiunti alle tabelle attuariali Istat, che indicano l’aspettativa di vita.

Al di là dell’aspetto fiscale, nella contrattazione dei prezzi rientra comunque il riferimento a queste tavole, così come anche il calcolo sull’invecchiamento dell’immobile: dal momento in cui stipula il contratto di compravendita della nuda proprietà a quello in cui avviene la fine dell’usufrutto. Di solito, il valore della nuda proprietà oscilla tra il 50 e il 70% della piena proprietà.

Ma se c’è l’usufrutto a termine entra anche in gioco il fattore tempo: una scadenza ravvicinata costa di più. Si può inoltre pattuire un valore aggiuntivo che l’acquirente dovrà pagare in caso di consegna anticipata del bene. In attesa di entrare in possesso dell’immobile, l’acquirente si occupa solo delle spese straordinarie. Quelle ordinarie, così come tutti gli oneri fiscali connessi alla casa, sono a carico dell’usufruttuario.

La nuda proprietà si può pagare in più tranche?

La formula più nota e diffusa in Italia prevede il versamento del prezzo della nuda proprietà in un’unica soluzione. Ma, così come per gli immobili in piena proprietà, è possibile concordare un pagamento a rate. La proprietà viene trasferita a un prezzo saldato in parte con un anticipo e in parte con mensilità definite, che possono essere annualmente indicizzate. E che in caso di morte del venditore continuano ad esser pagate agli eredi, fino alla scadenza.

Si tratta di una sorta di finanziamento concesso dal venditore all’acquirente, senza l’ausilio di intermediari. L’estinzione del debito è indipendente dal godimento dell’immobile. C’è poi anche la formula del pagamento con rendita vitalizia (viager), più diffuso ad esempio in Francia ma raro in Italia. Si tratta di un contratto aleatorio, perché non si può conoscere in anticipo il prezzo totale: si versa un acconto, si stima una rendita mensile, ma il numero dei pagamenti dipende dalla quanto sopravvive il venditore. Una “scommessa”. Il problema è che in Italia la rendita vitalizia è assimilata ai redditi da lavoro dipendente e tassata di conseguenza.

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2 Commenti

  1. Buongiorno, quale altre formule di vendita/acquisto a rate della nuda proprietà esisto? e la più vantaggiosa per il venditore ne caso volesse tutelare gli eredi?

    1. Puoi trovare maggiori informazioni nei seguenti articoli: Nuda proprietà: cos’è?; Nuda proprietà: posso venderla?; Bonus prima casa: vale se compro la nuda proprietà?; Nuda proprietà: di cosa si tratta?; Nuda proprietà e usufrutto: i diritti del nudo proprietario; Restare inquilini a casa propria: vendere la nuda proprietà; Vendita della nuda proprietà: ultime sentenze; Nuda proprietà: cos’è e cosa significa; Si può salvare la casa dai creditori con la nuda proprietà?; Nuda proprietà e usufrutto. Per richiedere una consulenza legale agli esperti del nostro network, clicca qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

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