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Locazione: la manutenzione dell’appartamento

31 Luglio 2014
Locazione: la manutenzione dell’appartamento

Inquilino o padrone di casa: a chi spettano le riparazioni, piccole o grandi che siano.

 

Spetta all’inquilino l’obbligo di provvedere a eseguire tutte le riparazioni che si rendono necessarie nel corso della locazione, fatta eccezione per gli interventi di piccola manutenzione che invece restano a carico del conduttore.

Le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti dalla vetustà o dal caso fortuito.

Il proprietario ha l’obbligo di intervenire tempestivamente nel momento in cui l’inquilino comunica la necessità di eseguire delle riparazioni. Nell’urgenza, il conduttore può procedervi personalmente, anticipando le spese, ma deve avvisare immediatamente il locatore e conservare i giustificativi di spesa ai fini del rimborso degli importi da lui anticipati. Solo nel caso in cui il locatore rimanga inerte risponderà per i danni sofferti dal conduttore.

Nel caso in cui le riparazioni perdurino oltre 20 giorni, se non è diversamente pattuito nel contratto, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone, calcolata in proporzione alla durata complessiva dell’intervento e all’entità del mancato godimento del bene.

Quando, invece, si tratti di opere rilevanti e improrogabili, necessarie per la conservazione del bene o per evitare danni più gravi, il locatore può chiedere, solo se espressamente previsto nel contratto, che il canone venga aumentato nella misura dell’interesse legale sul valore del capitale speso per i lavori svolti.

Il corretto comportamento, quindi, che deve tenere il locatore è quello di intervenire, ove necessario, per mantenere l’immobile nello stato in cui è stato consegnato, così da consentirne l’utilizzo.

Attenzione: l’obbligo del locatore di mantenere il bene nelle condizioni di servire all’uso convenuto riguarda anche i servizi esistenti all’atto della consegna dell’immobile quali, per esempio, ascensore o portineria.

L’obbligo di manutenzione del locatore presuppone una serie di comportamenti diretti alla conservazione dello stato dell’immobile quale era al momento della consegna.

Il locatore deve garantire al conduttore l’assenza di vizi della cosa locata, ossia deve risarcire al conduttore i danni derivatigli dalla cosa locata, se non prova di averli ignorati senza colpa al momento della consegna.

La violazione di tale garanzia legittima il conduttore ad agire per il risarcimento dei danni, ma non anche per l’esatto adempimento ossia per l’eliminazione dei vizi stessi.

Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, con la conseguenza che, nel caso in cui il conduttore non ottenga la necessaria autorizzazione, non si può configurare alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, anche nell’ipotesi in cui il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato [1].

Parimenti, il locatore non è tenuto ad apportare alla cosa le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell’obbligo non venga concordato con patto espresso.

Spettano, infine, al locatore le spese per l’adeguamento degli impianti elettrici alla normativa dettata in tema di sicurezza, sia che si tratti di intervento diretto a conservare l’originario impianto, pur trasformandolo o ampliandolo, sia che lo stesso riguardi l’installazione di un nuovo impianto oppure il suo completo rifacimento. Ove eseguito dal conduttore con il consenso del proprietario possono ricondursi alla fattispecie dei miglioramenti, con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere l’indennizzo pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile apportato al bene al momento della riconsegna.


note

[1] Cass. sent. n. 1735/11.

Autore immagine: 123rf com


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