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Chi deve redigere il regolamento di condominio?

14 Gennaio 2022
Chi deve redigere il regolamento di condominio?

Differenza tra regolamento assembleare e contrattuale e tra regolamento di condominio e tabelle millesimali: chi redige i due documenti?

Chi deve redigere il regolamento di condominio? Di solito, chi compra casa si trova già con il regolamento di condominio bell’e fatto. Ma non tutti i condomini hanno un regolamento. E ciò perché il regolamento non è sempre obbligatorio. Lo diventa solo se il numero di condomini è superiore a dieci. Prima di tale momento, quindi, un condominio può ben vivere senza un regolamento o magari solo con le tabelle millesimali (in modo da ripartire correttamente le spese). Questo non toglie che l’assemblea possa decidere di introdurre il regolamento anche se il numero dei condomini è scarso, purché esso venga approvato con la prevista maggioranza (di cui parleremo a breve).

Cosa succede allora se un condominio con meno di undici condomini decide di darsi un regolamento o se, a seguito del frazionamento di uno o più appartamenti, il numero dei condomini supera tale soglia? In tali ipotesi, chi deve redigere il regolamento di condominio? La cosa è molto più semplice di quanto non possa sembrare.

Prima però sono necessarie alcune preliminari informazioni che renderanno più agevole la comprensione di quanto andremo a illustrare più in avanti.

Che differenza c’è tra regolamento di condominio e tabelle millesimali?

Regolamento e tabelle millesimali sono due cose diverse anche se sono l’uno allegato all’altro. Il regolamento definisce i diritti e i doveri dei condomini, disciplina l’uso dei servizi condominiali e degli spazi comuni, può porre limiti all’uso delle proprietà individuali (solo se approvato all’unanimità) e sanzioni nei confronti di chi non rispetta le sue norme. Le tabelle millesimali indicano invece il valore, in termini numerici, di ogni appartamento (calcolato sulla base di una serie di indici come la dimensione, l’altezza, l’esposizione, il numero delle stanze, ecc.); in proporzione a tali valori verranno poi ripartite le spese condominiali ordinarie e straordinarie che graveranno su ciascun condomino e verranno definiti i quorum per le votazioni in assemblea.

Il più delle volte, i due documenti sono compilati dallo stesso professionista. Ma nulla esclude che si possa parlare di due soggetti differenti, richiedendo le tabelle una competenza nel settore immobiliare (perciò potranno essere affidate ad architetti, ingegneri, geometri, ecc.) e il regolamento nel settore legale (perciò sarà stilato verosimilmente da un avvocato).

Quanti tipi di regolamento esistono?

Esistono due tipi di regolamento. Il primo è quello realizzato dal costruttore del palazzo che incarica un tecnico di propria fiducia affinché rediga le tabelle millesimali e, insieme ad esse, formi anche il regolamento vero e proprio.

Regolamento e tabelle saranno poi allegati all’atto di compravendita degli appartamenti che i vari acquirenti andranno a siglare dinanzi al notaio, avendo come controparte il costruttore. In quello stesso momento, con la firma sul rogito, ogni singolo condomino approva anche il regolamento. Si forma così inevitabilmente l’unanimità, seppur in momenti diversi tra loro.

L’unanimità è richiesta per la validità di tutte le clausole del regolamento che pongono limiti all’uso delle proprietà individuali, i singoli appartamenti (si pensi al divieto di stendere panni dalla finestra, all’obbligo di non fare rumore oltre un certo orario, di non installare vasi sul balcone, di non utilizzare gli immobili per attività commerciali e così via). Ecco perché la modalità appena descritta di formazione del regolamento è quella più usata nei palazzi di nuova costruzione.

Il secondo tipo di regolamento è quello invece deliberato dall’assemblea nel corso di un’apposita riunione. A tal fine, è necessaria la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Anche in questa sede, però, se si riesce a raggiungere l’unanimità, si potranno anche approvare clausole limitative dei diritti individuali.

Il regolamento approvato all’unanimità (sia dinanzi al notaio che in assemblea) si definisce regolamento contrattuale. Il regolamento invece approvato a maggioranza (evidentemente solo in assemblea) si definisce regolamento assembleare.

Chi redige il regolamento di condominio?

Da quanto abbiamo appena detto è chiaro che, nel caso di regolamento predisposto dal costruttore, è questi che decide chi debba redigerlo, affidandosi a professionisti di propria fiducia, senza che tale scelta possa essere, in un momento successivo, contestata dai futuri condomini.

Quando invece il condominio è già costituito e il regolamento viene deliberato dall’assemblea, esso è frutto di un’attività gestita materialmente dall’amministratore su incarico e indicazioni dell’assemblea. Dunque, sarà l’assemblea a suggerire all’amministratore le figure professionali a cui incaricare la compilazione del regolamento e delle tabelle millesimali. L’amministratore non potrebbe scegliere di propria iniziativa, attesa l’importanza di tali documenti per la successiva vita del condominio.



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1 Commento

  1. Il nostro condominio è dato da due palazzine accatastate su unico foglio ma con particelle diverse. Il regolamento condominiale è stato redatto dal notaio della cooperativa di intesa con il notaio dell’ente erogatore del mutuo perché trattasi di cooperativa. L’art.10 del reg.cond. recita”” I condomini ( soci assegnatari della cooperativa) sono vincolati,oltre alle presenti norme, anche ed in particolar modo, alle disposizioni contenute nello statuto della cooperativa stessa e a tutte le norme e vincoli volute dall’Ente finanziatore e dal contratto di mutuo…” Come si può definire tale regolamento? Non è né contrattuale e né assembleare, bensì si potrebbe definire ” finanziario” a tutela dell’Ente erogatore del mutuo.

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