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Rinuncia al diritto di prelazione: fac simile

23 Maggio 2022 | Autore:
Rinuncia al diritto di prelazione: fac simile

Chi deve essere preferito a terzi nella conclusione di un contratto, può rinunciare al suo diritto nei modi e nei tempi prescritti dalla legge.

Il diritto di prelazione consiste nell’essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni. I soggetti coinvolti sono da un lato il concedente o prelazionante o anche promittente, ovvero colui che concede il diritto di prelazione, e dall’altro il beneficiario o prelazionario, cioè il titolare del diritto di prelazione. Quest’ultimo, in ogni caso, può rinunciare al proprio diritto, utilizzando modalità differenti. A tal proposito, in calce al presente articolo, è possibile trovare un fac simile di rinuncia al diritto di prelazione.

La prelazione può essere volontaria, se viene stabilita dalle parti con convenzione, o legale, quando è prevista dalla legge, come nel caso del contratto di locazione ad uso abitativo in cui, a determinate condizioni, l’inquilino deve essere preferito ad altri nella compravendita dell’alloggio; lo stesso dicasi per le locazioni commerciali. Altre ipotesi, spesso ricorrenti, sono quelle relative alla prelazione in ambito successorio e agrario.

Come si esercita il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione può essere esercitato dal beneficiario solo nel momento in cui riceve la comunicazione della controparte. Infatti, l’obbligo del concedente e il correlativo diritto di prelazione del beneficiario sorgono solo quando il primo decide di concludere il contratto. La comunicazione è denominata denuntiatio. Nella pratica, consiste in una dichiarazione contenente una proposta contrattuale che, in quanto tale, deve essere completa, ossia deve riportare tutte le condizioni per la sua conclusione, ivi compresa l’indicazione del termine (ad esempio, 30 o 60 giorni) entro cui il prelazionario deve decidere se esercitare il diritto di prelazione (e, quindi, concludere il contratto) oppure no. Tale termine è detto spatium deliberandi, ossia tempo necessario a decidere.

Se il prelazionario esercita il diritto di prelazione, il contratto viene concluso.

Se il predetto termine trascorre inutilmente senza che il prelazionario eserciti il suo diritto di prelazione, il prelazionante può concludere il contratto con un terzo soggetto e il diritto di prelazione si estingue.

Se il prelazionario non esercita il diritto di prelazione e il prelazionante non conclude il contratto con nessuno, il diritto di prelazione permane e per una futura conclusione del contratto, è necessaria una nuova denuntiatio.

Il beneficiario può esercitare il proprio diritto di prelazione, rispondendo alla denuntiatio ad esempio tramite:

  1. una proposta contrattuale revocabile;
  2. una proposta contrattuale irrevocabile;
  3. un atto non formale di adempimento a un obbligo di comunicazione.

La comunicazione può avvenire nella stessa forma del contratto che si intende stipulare o in forma libera.

In cosa consiste la prelazione volontaria?

La prelazione volontaria è un negozio che le parti decidono liberamente di concludere in virtù del principio di autonomia contrattuale [1]. Nel Codice civile, però, non è espressamente disciplinata.

Il patto di prelazione può essere contenuto in una clausola, inserita in un contratto più ampio, oppure in un contratto autonomo, dal quale derivano specifici diritti e doveri per le parti (ad esempio, il promittente è tenuto a concludere un determinato contratto con il beneficiario mentre quest’ultimo ha diritto di concludere il contratto alle stesse condizioni proposte da terzi).

Altresì, il patto di prelazione può essere oneroso o gratuito, a seconda degli interessi dei contraenti, oltre ad essere un negozio a forma libera sebbene, di solito, si ricorre alla forma scritta.

Inoltre, il patto di prelazione deve contenere l’indicazione di un termine di efficacia, decorso il quale il concedente riacquista la libertà di contrarre con chi desidera.

Il patto di prelazione, convenzionalmente stipulato tra le parti, può avere ad oggetto beni immobili (una casa o un terreno), beni mobili (un gioiello o un quadro), universalità di mobili (una collezione di monete antiche) o beni mobili registrati (un’automobile o una motocicletta).

Cos’è la prelazione legale?

In alcuni casi specifici, il diritto di prelazione a favore di un soggetto è stabilito dalla legge. Non è quindi necessario che le parti stipulino una convenzione, come succede nelle ipotesi di prelazione volontaria. Si parla, quindi, di prelazione legale, la quale ha efficacia reale, è opponibile ai terzi e attribuisce al prelazionario il diritto di riscatto (ovvero il diritto di riacquistare il bene qualora il prelazionante lo abbia trasferito a terzi in violazione del diritto di prelazione, pagando il relativo prezzo e sostituendosi all’acquirente).

I casi più noti di prelazione legale sono:

  • la prelazione ereditaria, disciplinata dall’articolo 732 del Codice civile, a favore del coerede il quale deve essere preferito a un terzo estraneo nell’acquisto della quota ereditaria che l’altro coerede voglia alienare;
  • la prelazione urbana, a favore dei conduttori degli immobili non ad uso abitativo [2], e la prelazione di immobili ad uso abitativo [3]. In merito a quest’ultima, al termine del presente articolo si trova un fac simile di rinuncia al diritto di prelazione;
  • la prelazione agraria, a favore del coltivatore diretto e del confinante [4];
  • la prelazione “artistica” a favore dello Stato nel caso di alienazione a titolo oneroso di beni di interesse storico, artistico e archeologico [5];
  • la prelazione nell’impresa familiare [6];
  • la prelazione sui beni ecclesiastici [7].

Il diritto di prelazione legale deve essere esercitato entro specifici termini, che variano a seconda della tipologia della prelazione stessa (ad esempio 2 mesi per la prelazione ereditaria, 60 giorni in caso di prelazione del conduttore, 30 giorni per la prelazione agraria).

Rinuncia al diritto di prelazione: come si esercita?

La prelazione è un diritto rinunciabile. La rinuncia può avvenire in maniera:

  • esplicita, quando il prelazionario espressamente comunica al concedente di volersi avvalere del diritto di prelazione;
  • implicita o tacita, quando il prelazionario fa decorrere il termine entro cui avrebbe dovuto esercitare il diritto.

Nel caso della prelazione volontaria, la rinuncia prima che avvenga la denuntiatio è sempre possibile mentre è esclusa nel caso di prelazione legale.

La rinuncia può riguardare il diritto di prelazione oppure il diritto di riscatto. Altresì, può avere forma libera, trattandosi di un atto abdicativo.


Fac simile rinuncia al diritto di prelazione

Il sottoscritto/a____________, nato a ___________, il____________, quale parte conduttrice dell’immobile sito in ___________, per effetto di un di contratto di locazione a uso abitativo stipulato in data ___________e registrato_____________

DICHIARA

  1. di essere stato informato dal proprietario, Sig. __________, dell’intenzione di vendere al Sig. ______________ il suddetto immobile per la somma di euro __________________ da pagarsi nei seguenti termini: _______________;
  2. di essere stato regolarmente informato di tutti i patti e delle condizioni a cui verrà sottoscritta la suddetta compravendita;
  3. di non voler esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile sopra citato, a lui spettante, ex artt. 38 e 39 legge 27 luglio 1978, n. 392, quale conduttore dell’immobile;
  4. di rinunziare al diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile citato.

Luogo e data

Firma

note

[1] Art. 1322 cod. civ.

[2] Art. 38 L. n. 392/1978.

[3] Art. 3 co. 1 lett. g, L. n. 431/1998 che richiama gli artt. 38, 39 L. 392/1978.

[4] Art. 8, L. n. 590/1965 e Art. 7, D. Lgs. n. 228/2001.

[5] Art. 60, D. Lgs. n. 42/2004.

[6] Art. 230-bis. cod. civ.

[7] L. n. 222/1985.


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