L’esperto | Articoli

Cancellazione ipoteca su immobile venduto e risarcimento: Cassazione

14 Gennaio 2022
Cancellazione ipoteca su immobile venduto e risarcimento: Cassazione

Che succede se il venditore, che alla firma del compromesso si assume l’obbligo di cancellare l’ipoteca, non vi provvede prima del rogito notarile: i danni risarcibili all’acquirente. 

Inadempimento del venditore che non cancella l’ipoteca sulla casa venduta: risarcimento

La violazione dell’obbligo contrattuale, assunto dal venditore, di cancellare l’ipoteca sull’immobile venduto rientra nella disciplina dell’inadempimento ed obbliga il venditore al risarcimento del danno. Tale risarcimento, può consistere, oltre che nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalità, anche nella perdita definitiva del guadagno che una vendita tempestiva avrebbe consentito, in quanto l’attore dovrà fornire la relativa prova. Il risarcimento del danno per l’inadempimento dell’obbligo di cancellare le ipoteche assunto dal venditore può essere disposto anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione dei vincoli, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e il compimento delle relative formalità.

Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, Ordinanza del 3 dicembre 2021, n. 38317 

Il danno risarcibile in caso di mancata cancellazione dell’ipoteca

In tema di liquidazione del “quantum” risarcibile, la misura del danno non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene danneggiato ma deve avere per oggetto l’intero pregiudizio subito dal soggetto danneggiato, essendo il risarcimento diretto alla completa “restitutio in integrum” – per equivalente o in forma specifica, quest’ultima esperibile anche in materia contrattuale – del patrimonio leso.

(Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza della corte di merito che aveva condannato, ex art. 2058 cod. civ., la venditrice ed il notaio rogante, in solido tra loro, a provvedere a propria cura e spese alla cancellazione di due iscrizioni ipotecarie sull’immobile venduto, non rilevate in sede di stipula di un contratto di compravendita, dell’importo complessivo di lire 56.126.931, ritenendo congrua la somma posta a carico dei predetti in relazione all’entità del danno cagionato ed al pericolo di evizione del bene, venduto per il prezzo effettivo di lire 50.000.000).

Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 2 luglio 2010, n. 15726 

Il risarcimento del danno in forma specifica, secondo il principio generale fissato dall’art. 2058 cod. civ., é applicabile anche alle obbligazioni contrattuali, costituendo rimedio alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario.

Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 2 luglio 2010, n. 15726

Preliminare di compravendita: inadempimento del venditore nella cancellazione dell’ipoteca

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 cod. civ.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell’iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale.

Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, Sentenza del 29 maggio 2008, n. 14424

Con riguardo a preliminare di compravendita immobiliare, l’inadempimento del promittente all’obbligo di provvedere alla cancellazione di ipoteca iscritta sul bene, anche agli effetti dell’art. 1385 c.c. per il caso di caparra confirmatoria, non resta escluso dalla circostanza che sia stato pagato il creditore garantito da detta ipoteca, poiché tale pagamento, opponibile nel rapporto fra debitore e creditore, non può essere invocato dal promissario come fatto estintivo della garanzia reale, occorrendo all’uopo la cancellazione dell’iscrizione.

Cassazione civile , sez. II , 12/05/1987 , n. 4361

Mancata cancellazione di ipoteca promessa dal venditore nell’atto di compravendita: responsabilità del notaio rogante

L’inadempimento del venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di un’ipoteca iscritta sull’immobile alienato a garanzia di un mutuo e portata a conoscenza dell’acquirente, obbligo assunto nell’atto di compravendita dai contraenti nell’ambito della loro autonomia negoziale, non comporta affatto l’inadempimento dell’obbligazione assunta dal notaio rogante di verificare le iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, risultato poi tuttora gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva.

Cassazione civile sez. II, 11/05/2016, n.9660

Il notaio rogante il contratto di compravendita di un immobile che abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie è tenuto a risarcire all’acquirente del cespite, successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario, un danno commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente; questo può essere liquidato in misura pari al valore dell’immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all’esborso necessario per ottenere l’estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell’ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell’immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa.

Cassazione civile sez. III, 17/11/2020, n.26192

Nel caso in cui il notaio rogante non adempia all’obbligazione di verificare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca, il risarcimento del danno conseguente può essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna del medesimo notaio alla cancellazione della formalità non rilevata, a condizione che sia possibile ottenere il consenso del creditore e che l’incombente non sia eccessivamente gravoso, avuto riguardo sia alla natura dell’attività occorrente allo scopo sia all’entità della somma da pagare in rapporto all’ammontare del danno.

Cassazione civile sez. VI, 21/01/2020, n.1270

In tema di responsabilità professionale del notaio, qualora egli non adempia correttamente la propria prestazione, compresa quella attinente alle attività preparatorie (tra cui il compimento delle visure catastali e ipotecarie), la responsabilità contrattuale sussiste nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato, se da tale comportamento abbiano subito danni e purché non lo abbiano esonerato da tali attività.

Cassazione civile , sez. III , 15/06/2018 , n. 15761



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube