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Quali sono gli immobili non accatastabili?

24 Maggio 2022 | Autore:
Quali sono gli immobili non accatastabili?

Gli immobili vanno iscritti obbligatoriamente al catasto tranne alcuni che appartengono a determinate tipologie.

Per le unità immobiliari di nuova costruzione e per gli interventi edilizi su quelle già esistenti che hanno comportato una variazione dello stato, della consistenza o del classamento – vedi ad esempio il caso di cambio della destinazione d’uso commerciale ad uso abitativo oppure l’ipotesi di fusione di due unità immobiliari – la legge prevede che si debba obbligatoriamente procedere all’accatastamento o comunque all’aggiornamento dei dati presenti in catasto, pena l’applicazione di sanzioni amministrative. Tuttavia, non per tutte le unità immobiliari è obbligatorio l’accatastamento. Perciò, quali sono gli immobili non accatastabili?

La materia è regolata dal decreto del ministero delle Finanze n. 28 del 1998, che all’articolo 3 individua 6 voci, ovvero 6 tipologie di immobili per i quali non è necessaria l’iscrizione al catasto, più altre 4 tipologie particolari che vanno iscritte in catasto ma senza rendita.

Accatastamento: in cosa consiste e quando è obbligatorio?

L’accatastamento consiste in un’operazione di accertamento immobiliare della proprietà, atta ad individuare la consistenza e, quindi, la rendita catastale propria di un immobile (ad esempio ai fini del calcolo dell’Imu).

Mediante l’accatastamento ciascuna unità immobiliare viene specificatamente identificata e alla stessa viene assegnata una determinata categoria, in base alle proprie caratteristiche tecnico-fisiche.

La dichiarazione Docfa (Documento catasto fabbricati), contenente i dati descrittivi e tecnici dell’immobile, va presentata per le unità urbane di nuova costruzione (accatastamento), per le variazioni dello stato, della consistenza e della destinazione delle unità immobiliari urbane censite, per le unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte e per i beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.

Come avviene l’accatastamento?

La predetta dichiarazione Docfa va fatta dagli intestatari dell’immobile tramite la presentazione all’Agenzia delle Entrate – Territorio di un atto di aggiornamento da parte di un tecnico abilitato, nel termine di 30 giorni da quando l’immobile è divenuto abitabile o servibile all’uso al quale è destinato o comunque decorrenti dalla data di ultimazione della variazione dello stato se si tratta di un’unità immobiliare già censita.

L’Agenzia delle Entrate – Territorio effettua i controlli di accettazione ai fini della registrazione nella banca dati del documento di aggiornamento e attiva successivamente eventuali controlli di merito. Se questi ultimi conducono a delle rettifiche d’ufficio, le stesse sono iscritte in banca dati e poi notificate ai soggetti intestatari.

Nel termine di 60 giorni da dette notifiche è possibile opporsi agli accertamenti, proponendo ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale competente per territorio, secondo le modalità e i termini indicati negli atti notificati.

Quali sono gli immobili non accatastabili?

Non costituiscono oggetto di accatastamento i seguenti immobili:

  1. manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
  2. serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
  3. vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
  4. manufatti isolati privi di copertura;
  5. tettoie, porcili, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
  6. manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo.

Le opere di cui ai n. 1 e n. 5 nonché quelle di cui al n. 3 rivestite con paramento murario, qualora accessori a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie (ovvero appartenenti alle categorie catastali A, B e C), sono oggetto di iscrizione in catasto contestualmente alle predette unità.

Affinché un immobile non sia soggetto all’obbligo di accatastamento non è sufficiente che rientri in una delle predette fattispecie ma è necessario che non sia produttivo di reddito. Ad esempio, se una casetta in legno di superficie inferiore a 8 metri quadrati, semplicemente appoggiata al suolo, viene utilizzata per vendere frutta e verdura per strada, va accatastata in quanto tale manufatto è suscettibile di produrre un reddito autonomo.

Ai soli fini dell’identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i seguenti immobili:

  • fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
  • costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
  • lastrici solari;
  • aree urbane.

Vediamo nello specifico una alla volta le tipologie di immobili non accatastabili.

Fabbricati con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati

I fabbricati con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati sono esclusi dall’obbligo dell’accatastamento se non costituiscono locale accessorio a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, cioè rientrante nelle categorie catastali A, B e C. Viceversa, sono oggetto di iscrizione in catasto unitamente alle predette unità.

Serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale

Le serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale sono escluse dall’obbligo di accatastamento solo se non vengono utilizzate per un’attività suscettibile di produrre reddito come un’attività di floricoltura o ortofrutticola.

Ad esempio rientra tra gli immobili non accatastabili una piccola serra ad uso domestico costituita da un involucro chiuso; se invece la medesima struttura viene utilizzata per la vendita di fiori e piante non si può considerare serra nel senso sopra specificato e va accatastata.

Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni

Per le vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni il legislatore ha previsto l’esclusione dall’obbligo di accatastamento solo se realizzate in paramento murario e se non fungono da locale accessorio a servizio di una o più unità immobiliari. In caso contrario, devono essere iscritte in catasto unitamente alle unità immobiliari.

Manufatti isolati e privi di copertura

I manufatti isolati e privi di copertura sono immobili assimilabili alle cosiddette unità collabenti, ovvero a quei fabbricati disabitati, privi di allacci ai servizi e fatiscenti. In più rispetto alle unità collabenti, sono privi della copertura. Per tali caratteristiche non sono soggetti ad accatastamento.

Tettoie, porcili, pollai, casotti e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi

Gli immobili ricompresi in questa fattispecie sono esclusi dall’obbligo di accatastamento se rispettano le dimensioni (altezza e cubatura) prescritte e indipendentemente dalle modalità di realizzazione, ovvero se in muratura, legno, lamiera, ecc. In altre parole si tratta di basse costruzioni ad uso prettamente agricolo o di allevamento e con volumetria limitata.

Tuttavia, se dette opere sono a servizio di una o più unità immobiliari, devono comunque essere iscritte in catasto insieme alle predette unità. Vedi ad esempio il caso di un porcile realizzato su un terreno sul quale insiste anche un’unità immobiliare di categoria A, B o C.

Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo

Quest’ultima tipologia di opere è quella che spesso crea più dubbi per quanto attiene l’esatta individuazione dei “manufatti precari”. Senza entrare nello specifico è comunque possibile affermare che se il manufatto è facilmente removibile ed è solo appoggiato a terra, senza fondazione, non va accatastato.



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