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È obbligatorio regolarizzare il catasto prima di vendere immobile?

23 Maggio 2022 | Autore:
È obbligatorio regolarizzare il catasto prima di vendere immobile?

La stipula di un contratto di compravendita immobiliare deve essere preceduta dalla regolarizzazione dello stato urbanistico e catastale del bene oggetto dell’atto.

Tuo padre ti ha lasciato in eredità un appartamento che, ora, vuoi vendere. Prima di morire aveva fatto eseguire dei lavori nell’immobile, abbastanza consistenti. Nello specifico, aveva fatto realizzare un nuovo bagno e aveva ricavato un piccolo ripostiglio nella zona giorno, abbattendo pareti e spostando tramezzi. Dalla planimetria in tuo possesso, però, dette opere non risultano. In sostanza, non vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto riportato in pianta. Perciò, è obbligatorio regolarizzare il catasto prima di vendere l’immobile?

La risposta alla domanda è affermativa. Infatti, la legge [1] prevede che prima della stipula di un contratto di compravendita immobiliare, ma anche di una donazione o di una divisione, il notaio è tenuto ad accertare se lo stato di fatto del bene corrisponde ai dati catastali riportati in visura e alla planimetria depositata in catasto, pena la nullità dell’atto.

Da ciò consegue che se sussiste un errore dei dati catastali (ad esempio dei dati anagrafici degli intestatari, della toponomastica o dei dati degli immobili) bisogna presentare un’apposita istanza di correzione della visura catastale. Invece, se non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto del bene e la planimetria e la difformità è rilevante, occorre aggiornare quest’ultima.

Quali verifiche effettuare prima di una compravendita immobiliare?

Prima di una compravendita immobiliare occorre verificare sia la conformità catastale sia la conformità urbanistica del bene oggetto dell’atto.

Conformità catastale

In relazione alla conformità catastale va detto che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi che hanno ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Prima della stipula di uno dei predetti atti, compete al notaio individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con quanto risulta dai registri immobiliari.

In caso di compravendita immobiliare, quindi, è consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per gli aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.

Conformità urbanistica

La conformità urbanistica è data dalla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato in Comune. Pertanto, se sono stati realizzati degli interventi edilizi senza l’apposito titolo abilitativo, gli stessi sono da considerarsi effettuati in maniera abusiva o irregolare, ovvero non conformi alle leggi che disciplinano la materia [2]. Peraltro, in alcuni casi, potrebbe non essere possibile sanare l’abuso, quindi, bisognerà procedere alla demolizione delle opere non autorizzate.

Inoltre, è importante sapere che quanto riportato nella planimetria catastale non costituisce un elemento di legittimità edilizia mentre la documentazione depositata in Comune rappresenta quello che è stato effettivamente dichiarato ed autorizzato. Per tale ragione, prima di una compravendita immobiliare, è opportuno verificare la sussistenza della conformità urbanistica e, successivamente, di quella catastale.

Difformità catastale: cosa fare?

Posto che è obbligatorio regolarizzare il catasto prima di vendere un immobile, se è presente una difformità catastale bisogna procedere in tal modo:

  • se la difformità consiste in un errore dei dati riportati in visura, gli interessati possono richiederne la correzione nella banca dati del catasto. L’istanza può essere presentata presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate – Territorio territorialmente competente o, in alcuni casi, utilizzando il servizio online “contact center”;
  • se non vi è corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria e la difformità è di lieve entità, nel senso che è assimilabile a una semplice discrepanza grafica, si può incaricare un tecnico abilitato, il quale redige un attestato di conformità senza necessità di aggiornare la pianta, sollevando il notaio e il venditore da ogni responsabilità;
  • se nell’immobile sono stati realizzati degli interventi edili di una certa consistenza, autorizzati dal Comune con il richiesto titolo abilitativo, ma non è stata modificata la pianta in catasto, il tecnico incaricato deve procedere a una variazione catastale mediante l’aggiornamento della planimetria. La normativa edilizia vigente [3] prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori la piantina presente in catasto deve essere aggiornata, ricorrendo all’apposita procedura telematica denominata Docfa. Il Docfa è un sistema predisposto dalla Agenzia delle Entrate – Territorio, che prevede l’utilizzo di un software scaricabile gratuitamente dal sito istituzionale. Tramite questo applicativo si compila un modello nel quale bisogna riportare tutte le caratteristiche dell’immobile e va allegata la piantina. L’intestatario del bene deve fornire al tecnico la documentazione amministrativa necessaria per il disbrigo della pratica (atto di provenienza, ultimo titolo abilitativo di eventuali interventi edilizi realizzati, fotocopia del proprio documento di riconoscimento). Il professionista, quindi, presenta la proposta di accatastamento tramite Sister, un portale dedicato, attendendo l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazioni all’atto protocollato. Se si supera il termine dei 30 giorni dalla fine dei lavori, è comunque possibile regolarizzare la situazione attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso [4];
  • se i lavori sono stati realizzati senza il necessario titolo abilitativo, quindi, si è in presenza di una difformità urbanistica, la situazione si complica. Come già detto in precedenza, infatti, prima bisogna sanare la difformità urbanistica, se possibile, e successivamente quella catastale;
  • se, poi, nell’immobile sono stati eseguiti dei lavori senza il titolo abilitativo ma è stata aggiornata la planimetria in catasto, il tecnico deve eliminare la difformità urbanistica attraverso la sanatoria, sempre se possibile.

note

[1] D. L. del 31/05/2010 n. 78 art. 19 convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 30.07.2010 – Aggiornamento del Catasto.

[2] T.U D.P.R. n. 380/2001.

[3] Art. 6 co. 5 T.U. edilizia.

[4] Art. 13 co. 1 D.Lgs. n. 472/1997.


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