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Cosa succede se la planimetria non corrisponde?

21 Maggio 2022 | Autore:
Cosa succede se la planimetria non corrisponde?

Un immobile non può essere venduto, donato o diviso se la sua planimetria differisce dalla realtà.

La legge [1] prevede che gli atti pubblici o le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti devono riportare, per le unità immobiliari urbane, l’indicazione dei dati catastali e planimetrici oltre che una specifica dichiarazione rilasciata dagli intestatari, pena la nullità degli atti medesimi.

In parole più semplici, un contratto di compravendita, una donazione o un atto di divisione di un immobile, per essere valido, deve contenere necessariamente l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Detta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Prima della stipula dei predetti atti, spetta al notaio individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Cosa succede se la planimetria non corrisponde?

Se non vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua rappresentazione grafica depositata in catasto e la difformità è di rilevante entità, bisogna incaricare un tecnico di fiducia (ingegnere, architetto, geometra) per l’istruzione della pratica di aggiornamento della planimetria presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio territorialmente competenti.

In cosa consiste la difformità catastale?

La difformità catastale può derivare da:

  1. un errore contenuto negli atti depositati presso gli uffici dell’Agenzia della Entrate (AdE) – Territorio, attinente ai dati anagrafici degli intestatari, alla toponomastica, alla titolarità o ai dati dell’immobile e rilevabile attraverso una visura catastale;
  2. oppure da una non corrispondenza tra la planimetria depositata in catasto e lo stato effettivo dei luoghi.

Nella prima ipotesi, gli interessati possono presentare un’istanza di correzione dei dati catastali, presso gli uffici provinciali dell’AdE, anche telematicamente, utilizzando il servizio “contact center”. Nella richiesta bisogna riportare le generalità dei richiedenti, i dati catastali, la situazione riscontrata e ogni altra informazione utile alla correzione. In tal modo è possibile rettificare ad esempio un errore relativo al nome o al cognome della persona a cui è intestato l’immobile, alla sua data di nascita, ai diritti o alla quota di possesso oppure un errore attinente ai dati dell’immobile (indirizzo, consistenza dei vani, metri quadrati, ecc.).

Nel secondo caso, invece, se la difformità è rilevante, occorre procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.

Cosa succede se la planimetria non corrisponde?

Se prima della stipula di un atto notarile di compravendita, di donazione o di divisione di un immobile venisse accertata la non corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria, bisogna distinguere a seconda della tipologia di difformità ovvero se di lieve entità o meno.

Nel primo caso, quando cioè la variazione è assimilabile a una semplice discrepanza grafica che, peraltro, non ha comportato alcuna modifica del numero dei vani, un cambio della destinazione d’uso o un aumento della superficie calpestabile o, più genericamente, non ha comportato una modifica della rendita catastale, il tecnico incaricato può evitare di aggiornare la planimetria e redigere una dichiarazione (attestato di conformità) nella quale attesta la rispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali, sollevando così il notaio e il venditore da ogni responsabilità.

Invece, nell’ipotesi in cui la planimetria non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile per una difformità rilevante, il tecnico abilitato deve presentare una nuova planimetria catastale. Infatti, se nell’immobile sono stati eseguiti dei lavori piuttosto consistenti (ad esempio è stato realizzato un nuovo bagno oppure un unico vano è stato suddiviso in due ambienti distinti), autorizzati dal Comune con l’apposito titolo abilitativo ma non è stata modificata la pianta presente in catasto, occorre effettuare una variazione. Tale adempimento va compiuto nel termine di 30 giorni dalla fine dei lavori mediante il ricorso a una specifica procedura denominata Docfa.

Se non viene rispettato il predetto termine è comunque possibile regolarizzare la situazione attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso che, oltre al costo della variazione catastale, comporta anche il pagamento delle sanzioni pecuniarie dovute per ritardato aggiornamento [2].

Se, poi, nell’immobile sono state realizzate delle modifiche interne senza richiedere il necessario titolo abilitativo in Comune né è stata aggiornata la planimetria catastale, si è in presenza di una doppia difformità, urbanistica e catastale. È opportuno rilevare che per difformità urbanistica si intende la non corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio presentato in Comune.

In tal caso, il tecnico incaricato deve prima presentare una sanatoria per regolarizzare la difformità dal punto di vista urbanistico-edilizio, sempre che sia possibile realizzarla, e successivamente procedere alla variazione della planimetria.

Infine, se nell’immobile sono stati eseguiti dei lavori senza l’apposito titolo abilitativo ma è stata aggiornata la planimetria in catasto, il tecnico deve eliminare la difformità urbanistica attraverso la sanatoria.

Quanto costa aggiornare una planimetria catastale?

Il costo dei tributi da versare al catasto per aggiornare una planimetria catastale è pari a 50 euro per gli immobili a destinazione ordinaria (vedi un’abitazione, un ufficio o un garage) e a 100 euro per gli immobili a destinazione speciale o particolare (si pensi a un albergo o a una casa di cura).

Bisogna anche considerare l’onorario del tecnico incaricato che, di solito, è compreso tra i 250 euro e i 500 euro. I prezzi possono comunque variare da professionista a professionista e da zona a zona.


note

[1] D. L. del 31.05.2010 n. 78 art. 19 convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 30.07.2010 – Aggiornamento del catasto.

[2] L. n. 190/2014.


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