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Come sanare difformità catastali

21 Maggio 2022 | Autore:
Come sanare difformità catastali

Qual è la procedura da seguire per regolarizzare gli errori dei dati catastali o la non corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e la pianta presente in catasto?

Prima di stipulare un atto di compravendita immobiliare ma anche in caso di donazione e di divisione, il notaio deve verificare la corrispondenza tra la documentazione esistente in catasto e lo stato di fatto dell’immobile, al fine di accertarsi che non esistano difformità. In particolare, detta verifica deve avere ad oggetto sia quanto riportato nella visura catastale, cioè nel documento che contiene tra l’altro le generalità degli intestatari, la toponomastica e i dati relativi alla titolarità dell’immobile, sia ciò che risulta dalla planimetria, ovvero dalla rappresentazione grafica del bene, pena la nullità dell’atto [1]. Qualora dall’accertamento risultasse una discordanza, come sanare una difformità catastale?

In caso di regolarità urbanistica, ovvero di corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto presentato al Comune, le eventuali difformità catastali possono essere sanate seguendo strade diverse. Più precisamente, se viene rilevato un errore nei dati riportati in visura, è possibile richiederne la correzione nella banca dati del catasto. Se, invece, non vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria e la difformità è rilevante, bisogna rivolgersi a un tecnico abilitato il quale deve effettuare una variazione catastale per aggiornare la pianta.

Se poi, si è in presenza anche di una difformità urbanistica, il professionista prima deve procedere a regolarizzare quest’ultima, sempre che sia possibile farlo, e successivamente deve sanare la difformità catastale.

Come correggere i dati catastali?

Qualora venissero riscontrati errori nei dati catastali di un immobile, riportati in visura, gli interessati possono richiederne la correzione nella banca dati del catasto.

La relativa istanza, che può essere presentata presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate – Territorio o, in alcuni casi, utilizzando il servizio online “contact center”, deve contenere l’indicazione:

  • delle generalità del richiedente;
  • dei dati catastali dell’immobile;
  • della situazione riscontrata;
  • delle notizie utili alla correzione dell’errore.

Telematicamente è possibile correggere tra l’altro gli errori attinenti:

  1. alla persona a cui è intestato l’immobile. In tale ipotesi, l’errore può riguardare il nome e/o il cognome – per le società, la denominazione – il codice fiscale, il luogo e la data di nascita – la sede legale, per le aziende – i diritti e la quota di possesso. Al fine della presentazione della richiesta bisogna disporre dell’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto (o altro atto pubblico), dichiarazione di successione, domanda di voltura catastale, denuncia al catasto di nuova costruzione o variazione. Questi dati sono contenuti sulla visura catastale e sui documenti citati (atto notarile, successione, ecc.);
  2. ai dati dell’immobile, ovvero l’indirizzo, l’ubicazione (numero civico, piano, interno, ecc.), la consistenza dei vani (numero o metri quadrati). Anche in questo caso, per presentare l’istanza di correzione occorre disporre dell’identificativo catastale dell’immobile e degli estremi di uno dei documenti già sopra indicati.

Come sanare una difformità catastale?

Se in sede di compravendita di un immobile venisse accertata la non corrispondenza tra lo stato di fatto del bene e la planimetria – perché sono stati eseguiti degli interventi edili abbastanza rilevanti, autorizzati dal Comune con lo specifico titolo abilitativo ma non è stata aggiornata la pianta presente in catasto – il tecnico di fiducia deve aggiornare la planimetria.

La legge prevede che la variazione catastale debba essere effettuata entro 30 giorni dalla fine dei lavori; qualora non venisse rispettato detto termine, è comunque possibile regolarizzare la situazione attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso che, oltre al costo dell’aggiornamento, comporta anche il pagamento delle sanzioni pecuniarie dovute per il ritardato aggiornamento [2].

L’aggiornamento della planimetria va effettuato con il cosiddetto Docfa (Documento catasto fabbricati), un software scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, ad uso esclusivo di tecnici professionisti abilitati. Tramite questo applicativo va compilato un modello con tutte le caratteristiche dell’immobile del quale, dopo il rilievo grafico, va allegata anche la piantina.

Il proprietario dell’immobile deve fornire al tecnico incaricato la documentazione amministrativa del bene, cioè l’atto di provenienza e l’ultimo titolo abilitativo di eventuali lavori effettuati oltre alla fotocopia di un documento di identità in corso di validità.

Il tecnico, quindi, presenta la proposta di accatastamento all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio territorialmente competente tramite un portale dedicato, denominato Sister, attendendo l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazioni all’atto protocollato.

Se, invece, prima della stipula del rogito notarile dovesse riscontrarsi la non corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria per delle variazioni di lieve entità assimilabili a semplici discrepanze di natura grafica (ad esempio, è stata cambiata la posizione di una porta interna), il tecnico di fiducia può redigere un attestato di conformità senza necessità di aggiornare la planimetria. Si considerano lievi difformità le variazioni che non comportano una modifica del numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale o un aumento della superficie calpestabile o, più semplicemente, quelle che non comportano una modifica della rendita catastale.

Nell’attestato di conformità, il professionista dichiara la rispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali, sollevando il notaio e il venditore da ogni responsabilità attinente alla dichiarazione.


note

[1] D. L. del 31/05/2010 n. 78 art. 19 convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 122 del 30.07.2010 – Aggiornamento del Catasto.

[2] L. n. 190/2014.


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