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Pagamento del canone, sfratto e termine di grazia

3 Agosto 2014
Pagamento del canone, sfratto e termine di grazia

La guida pratica dal pagamento del canone di locazione fino all’ingiunzione di sfratto.

La principale obbligazione del conduttore è quella di corrispondere il canone di locazione e gli eventuali oneri accessori alla scadenza indicata nel contratto.

Con l’abrogazione della disciplina sull’equo canone [1] che aveva tolto qualsiasi libertà alle parti di quantificare l’importo mensile per la locazione (il canone era rigorosamente determinato dalla legge secondo precisi parametri), oggi il padrone di casa può scegliere di far pagare quanto più gli aggrada, ferma restando l’obbligo di registrazione del contratto e, ovviamente, l’accettazione da parte dell’inquilino.

Il canone deve essere versato al domicilio del locatore, fatta comunque salva la possibilità per le parti di concordare una diversa e più comoda modalità di pagamento quale, per esempio, il bonifico bancario, il vaglia postale o l’assegno (forme obbligatorie per pagamenti superiori a 999,99 euro) da consegnarsi a mani del proprietario o di un suo incaricato.

Normalmente il pagamento del canone annuo pattuito nel contratto è rateizzato nell’arco dei dodici mesi, prevedendo versamenti mensili e trimestrali.

Il conduttore non può astenersi dal versare il canone nel caso in cui l’immobile presenti dei difetti che ne pregiudichino l’integrale godimento (si pensi alle macchie di umidità sulle parenti), né può decidere di ridurre il corrispettivo da versare.

Il mancato utilizzo del bene locato da parte del conduttore non legittima di per sé il mancato pagamento del canone in una situazione nella quale non è stata compiuta l’effettiva riconsegna delle chiavi al locatore (si pensi all’inquilino che lasci l’appartamento per andare a vivere altrove ma non ne dà comunicazione al proprietario di casa).

Se il conduttore, sul presupposto della fondata o meno presenza di gravi vizi dell’immobile, sospende totalmente il versamento del canone pattuito pur continuando a occupare il bene, legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto.

Se l’inquilino è moroso

La legge concede comunque al conduttore un tempo massimo di venti giorni oltre la scadenza per pagare quanto dovuto, decorso il quale il locatore è libero di assumere le iniziative più opportune per il recupero del proprio credito.

Tra queste, la prima è quella di inviare all’inquilino un formale invito, a mezzo di lettera raccomandata a.r., a provvedere all’immediato pagamento del rateo di canone e di spese maturato.

Il ritardo nel versamento può a volte trovare origine in una semplice dimenticanza oppure in un particolare momento di difficoltà economica in cui  è incorso il conduttore.

In ogni caso, la predetta lettera di diffida non è un adempimento necessario e ben potrebbe l’inquilino trovarsi notificato a casa un atto di citazione a comparire davanti al tribunale per lo sfratto esecutivo. Occhio, dunque, a non sottovalutare né i ritardi, né i protratti inadempimenti.

Se il pagamento, per qualsiasi motivo, continua a non arrivare si deve necessariamente ricorrere alle vie giudiziarie, pur mantenendo in vita il contratto.

Per le locazioni è prevista una specifica procedura che ha inizio con la richiesta di emissione, nei confronti dell’inquilino moroso, di una ingiunzione di pagamento da parte del Giudice del luogo ove  è sito l’immobile locato.

L’importo ingiunto è comprensivo non solo della sorte capitale, ma anche delle spese legali che il giudice pone a carico del moroso. Il ritardato pagamento delle somme dovute obbliga inoltre il conduttore a corrispondere anche gli interessi maturati dalla scadenza al saldo, nella misura legale o in quella maggiore contrattualmente pattuita.

L’inquilino può opporsi a tale ordine di pagamento, ma lo deve fare (radicando apposita proceduta giudiziaria) entro i quaranta giorni successivi al ricevimento della notifica dell’ingiunzione, altrimenti questa diventa definitivamente esecutiva.

Nel persistere della morosità, il locatore può continuare a procedere giudizialmente sino al pignoramento e alla vendita dei beni del moroso. Tutto ciò non va a interferire con la normale prosecuzione del contratto, che rimane in essere e che continua a comportare per il conduttore l’obbligo di versare i canoni e le spese nel contempo maturate.

A fronte però di una reiterata morosità, è evidente che viene meno anche l’interesse del locatore a mantenere in essere un contratto con un inquilino che non ottempera alle obbligazioni nascenti dal contratto medesimo.

Non resta, a questo punto, che intimare all’inquilino lo sfratto per morosità e richiedere, al giudice, la risoluzione del rapporto di locazione, con il contestuale ordine all’inquilino moroso non solo di rilasciare l’immobile locato

entro un termine – che il giudice andrà a fissare – ma anche di pagare l’intero ammontare della morosità, gli interessi maturati e le spese del giudizio.

Il conduttore convenuto in giudizio può sanare subito la morosità corrispondendo l’importo dei canoni scaduti, oltre agli interessi maturati e alle spese legali liquidate dal giudice, oppure, in presenza di comprovate condizioni di difficoltà economica, chiedere un termine,  cosiddetto “termine di grazia“, entro il quale provvedere all’integrale pagamento di quanto dovuto.

Il termine di grazia non può essere superiore a 90 giorni, prolungabile a 120 se l’inadempienza,  protrattasi per non oltre due mesi, è conseguenza di precarie condizioni economiche del conduttore insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o altre gravi comprovate difficoltà.

Il termine per sanare la morosità è perentorio e, quindi, non prorogabile.

In pratica, la durata del termine è correlata alla minore o maggiore gravità delle avverse condizioni in cui versi il conduttore che, in ogni caso, devono essere allegate specificamente e provate

Gli oneri accessori

Per stabilire se la morosità dell’inquilino è grave (e quindi legittima la richiesta di sfratto) bisogna anche verificare l’eventuale mancato pagamento degli oneri accessori, cioè le spese sostenute per la fornitura di specifici servizi in favore di colui che conduce in locazione l’immobile e, in generale, di coloro che abitano nel medesimo edificio.

Sono quelli che il conduttore deve pagare per la fruizione dei servizi comuni.

Se l’importo insoluto risulta corrispondente ad almeno due mensilità del canone di locazione, spetta al giudice valutare se detto inadempimento assuma importanza ai fini dell’equilibrio contrattuale e quindi ritenere o meno sussistere quella gravità che lo legittima a ritenere risolto il contratto.

A tal proposito si è osservato che il mancato pagamento degli oneri accessori può rilevare solo quando l’importo non pagato sia sufficientemente elevato da alterare in modo rilevante l’equilibrio delle reciproche prestazioni, sopprimendo l’interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto.

Tale gravità è stata appunto predeterminata dal legislatore in misura pari ad almeno due mensilità del canone corrisposto.

Il conduttore ha il potere di paralizzare la domanda di risoluzione del contratto di locazione eccependo di non aver potuto esercitare la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi delle relative spese condominiali.

La legge [2], infatti, prevedendo l’obbligo del conduttore di pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla loro richiesta, consente a quest’ultimo, entro tale periodo, di chiedere l’indicazione analitica delle summenzionate spese e dei criteri di ripartizione,  nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.

Gli oneri accessori vanno naturalmente corrisposti solo nel caso in cui i servizi siano effettivamente resi, essendo il conduttore legittimato a opporsi al pagamento quando gli stessi siano prestati in maniera inadeguata [3].


note

[1] L. 392/1978.

[2] Art. 9, comma 3, della legge 392/1978.

[3] Cass. sent. n. 20348/2010.

 

Autore immagine: 123rf  com


1 Commento

  1. non è giusto pagare imu e tasi quando dopo la risoluzione del contratto disposto dal tribunale, e l’inquilino di fatto occupa la casa, che se fosse libera diventerebbe prima casa per il proprietario.

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