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La casa coniugale dopo la separazione: vendita, mutuo e ipoteca

3 Agosto 2014
La casa coniugale dopo la separazione: vendita, mutuo e ipoteca

Sono comproprietario con mia moglie della casa coniugale, non abbiamo figli e ora ci stiamo per separare: mia moglie vuole vendere la casa mentre io vorrei acquistare entro un anno il 50% del valore a lei spettante e accollarmi successivamente alla vendita il 100% del mutuo restante. Può mia moglie vendere la casa senza il mio consenso prima che vi sia una sentenza di separazione o di divorzio?

Sua moglie non può alienare, senza il Suo consenso, l’immobile in comproprietà rientrante nella comunione coniugale dei beni. Diversamente, l’atto sarebbe annullabile ed, inoltre, a determinate condizioni, anche lo stesso notaio sarebbe passibile di responsabilità. Difatti, tutti gli atti di straordinaria amministrazione sui beni rientranti nella comunione legale devono essere concordati da entrambi i coniugi. Lo prescrive il codice civile [1] che espressamente stabilisce: “Il compimento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione [come è appunto il caso della vendita di un bene immobile (e, secondo alcuni, anche di beni mobili), n.d.R.] nonché la stipula dei contratti con i quali si concedono o di acquistano diritti personali di godimento [per esempio, nel caso in cui Sua moglie voglia concedere in locazione l’immobile in questione, n.d.R.] (…) spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi”.

Allo stesso modo, è escluso che Sua moglie potrebbe alienare semplicemente la sua quota di comproprietà dell’immobile (il 50%).

Il legislatore ha previsto delle sanzioni nel caso in cui venga violata la regola appena indicata.

Recita infatti il codice civile [2]: “Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili” o beni mobili trascritti nei pubblici registri, come l’automobile.

“L’azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione. Se l’atto non sia stato trascritto e quando il coniuge non ne abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione l’azione non può essere proposta oltre l’anno dallo scioglimento stesso”.

Dunque, se l’atto di straordinaria amministrazione posto senza il consenso del coniuge riguarda

1. beni mobili: il coniuge che ha compiuto l’atto deve reintegrare la comunione o con un bene simile oppure con il valore del bene;

2. beni immobili o mobili registrati nei pubblici registri: l’atto è annullabile entro un anno dalla data della conoscenza dell’atto stesso o dalla data della trascrizione dell’atto nei pubblici registri.

È anche vero che la Cassazione [3] ha precisato che, se è vero che il consenso di entrambi i coniugi deve essere sempre presente prima dell’alienazione dell’immobile, non è necessario che l’atto di vendita sia anche firmato dai due. Difatti, se risulta che il consenso è stato comunque prestato, è valida la vendita – e non può essere annullata – sottoscritta solo da uno dei due coniugi.

Il trasferimento della titolarità dell’immobile non muta gli oneri e pesi gravanti sullo stesso. Per cui, l’eventuale ipoteca della banca resta immutata anche qualora il bene venga trasferito.

Quanto al contratto di mutuo, la sorte dei relativi oneri con la banca viene decisa dal giudice in caso di separazione giudiziale (di norma, segue la titolarità dell’immobile). Diversamente, nel caso di separazione consensuale, sarà libertà delle parti regolare la questione economica, potendo esse decidere di lasciare cointestato il mutuo, di intestarlo solo ad uno dei due coniugi o, infine, di vendere l’immobile e, col ricavato, estinguere il mutuo. È ovvio che, nella normalità dei casi, la titolarità del mutuo segue quella dell’immobile.


note

[1] Art. 180 cod. civ.

[2] Art. 184 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 12923 del 24.07.2012

Autore immagine: 123rf com


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